Maiores negociações imobiliárias residenciais estão centralizadas nos bairros Bela Vista, Petrópolis e Moinhos de Vento
Elencar as ruas residenciais mais caras de Porto Alegrenão é tarefa das mais fáceis. Primeiro, é importante considerar que existem duas formas de valorar um endereço: o primeiro é a nobreza do ponto; o segundo, as quantias envolvidas nos negócios imobiliários. Hoje, os bairros apontados com unanimidade como os que concentram as ruas mais valorizadas da capital gaúcha sãoMoinhos de Vento, Petrópolis e Bela Vista. A listagem a seguir foi produzida com ajuda de Octavio Gomes de Freitas, diretor da Don Investimentos Imobiliários, e ratificada por outros profissionais da área, que serão citados ao longo da matéria.
1 – Rua Marquês do Herval (Moinhos de Vento)
Com imóveis usados, novos e lançamentos, o metro quadrado na Marquês gira em torno de R$ 9,5 mil. Um dos motivos dessa valorização é o lançamento de empreendimentos de alto padrão, como o Marquis Moinhos, da Uma Incorporadora, ainda em fase de construção. As vendas iniciaram com investimentos a partir de R$ 10 mil o metro quadrado, podendo o valor final chegar a R$ 8 milhões. Certamente essas cotações influenciam diretamente para que a Marquês do Herval conste em primeiro lugar na listagem.
2 – Av. Cel. Lucas de Oliveira (Bela Vista)
Esse é um exemplo do quão relativa é a valorização das ruas. A parte alta da Cel. Lucas de Oliveira (entre aCasemiro de Abreu e a Anita Garibaldi) possui valores de mercado em torno de R$ 9,4 mil o metro quadrado. “Em qualquer outro ponto – e principalmente a partir da Protásio Alves em direção à Ipiranga – o valor é completamente diferente, muito abaixo. Naquele trecho há uma concentração de prédios de alto padrão, o que eleva os preços”, explica Gomes de Freitas.
3 – Rua Dinarte Ribeiro (Moinhos de Vento)
Nesta rua se localizam parte dos bares e cafés característicos do bairro, bem como bons negócios: a média dos valores do metro quadrado é de R$ 9,3 mil, sendo que há alguns lançamentos e imóveis usados.
4 – Rua Eng. Teixeira Soares (Bela Vista)
5 – Rua Eng. Veríssimo de Matos (Bela Vista)
6 – Rua Antônio Rebouças (Bela Vista)
7 – Rua Eng. Olavo Nunes (Bela Vista) As quatro ruas se encontram no miolo do bairro, onde estão concentrados os lançamentos imobiliários de alto padrão dos últimos anos. As negociações desta zona ficam entre R$ 8 mil e R$ 7,2 mil a média do metro quadrado.
8 – Eng. Álvaro Nunes Pereira (Moinhos de Vento)Segundo Marcelo Sanvicente, sócio-gerente da imobiliáriaSanvicente, o maior apartamento da cidade está fixado no condomínio Georges V, lançado em 1988. O edifício possui dez apartamentos com áreas privativas de mais de 800 metros quadrados. É esse o tipo de empreendimento que valoriza esta parte específica do bairro Moinhos de Vento, que também engloba as ruas Barão de Santo Ângelo eSanto Inácio, três ruas paralelas poupadas dos cafés e restaurantes.
9 – Av. Luiz Manoel Gonzaga (Petrópolis)Esta e a primeira quadra da Av. Bagé (entre a Carlos Gomes e a Av. Guaporé) centralizam o mercado de alto luxo do bairro Petrópolis. É a única rua fora dos bairros Moinhos de Vento e Bela Vista que figura na listagem das treze, mas os valores das negociações não ficam para trás: em torno de R$ 7 mil o metro quadrado, sendo que os prédios novos se sobressaem.
10 – Rua Barão de Santo Ângelo (Moinhos de Vento)
11 – Rua Santo Inácio (Moinhos de Vento)Mesmo sendo carentes de lançamentos imobiliários, as ruas Barão de Santo Ângelo e Santo Inácio figuram na listagem justamente pelos motivos referidos anteriormente: além da qualidade de suas construções, a nobreza de seus arredores é um fator que influencia no mercado imobiliário. Os compradores escolhem morar nesta zona, muitas vezes estando dispostos a pagar o preço do status da rua. O valor médio do metro quadrado varia entre R$ 6,5 mil e R$ 6,3 mil.
12 – Rua Luciana de Abreu (Moinhos de Vento)Tal qual a Dinarte Ribeiro, a Luciana de Abreu também é local de diversas lojas, cafés e restaurantes. Na maioria, os imóveis são usados e custam em média R$ 6 mil o metro quadrado.
13 – Rua Gal. Oscar Miranda (Bela Vista)Fazendo parte do miolo do bairro, a Oscar Miranda é o ponto mais alto do Bela Vista e possui diversos condomínios novos. A média do metro quadrado chega a R$ 6 mil.
Regiões nobresAfinal, como é que se define o quão nobre pode ser uma região? Segundo especialistas imobiliários do segmento alto padrão, essa definição é formada única e exclusivamente pelo mercado: quanto se está disposto a desembolsar para morar num determinado local. “O que valoriza uma rua são os imóveis construídos nela. Não adianta erguer o melhor edifício da cidade num bairro pouco valorizado. Para se conseguir o maior valor possível num negócio, o melhor empreendimento deve estar na melhor zona”, resume Sanvicente.
Apesar disso, Gomes de Freitas esclarece que não é uma premissa verdadeira concluir que o imóvel mais caro de Porto Alegre está situado na rua que consideramos aqui a número um da lista, no caso, a Marquês do Herval. Assim, para ser possível listar treze ruas, foi necessário considerar uma condição mais concreta, no caso, a análise da média dos valores do metro quadrado dos imóveis comercializados em cada uma delas.
Ou seja, uma avenida que tenha exclusivamente lançamentos ficou na frente de outra que não tinha novos empreendimentos. “Existe uma diferença muito grande entre o valor do metro quadrado do novo e do usado. Por isso, quando há lançamentos numa rua, ocorre uma distorção na média. Assim, não se pode dizer que o bairro Bela Vista vale mais do que o Moinhos de Vento... Não, isso acontece porque existem mais prédios novos no Bela Vista”, define Freitas.
Patricia Longhi, sócia-diretora da 2day Pesquisa e Inteligência de Mercado, ressalta que as ruas que se sobressaem, especialmente no Bela Vista, são as que possuem atualmente empreendimentos de alto padrão sendo lançados. “Surgindo outros espaços na região, certamente eleva-se a média do metro quadrado de outras ruas também”, defende. Sabendo disso, deve-se considerar a listagem de forma temporal e totalmente
variável.
São inúmeros os fatores que contribuem no valor final do metro quadrado dos imóveis, além da óbvia localização do edifício. É necessário esclarecer, portanto, que as ruas listadas aqui são as que concentram, em média, os melhores negócios quando se compara os valores dos metros quadrados.
Também se deve considerar que existem em outros locais imóveis com valores parecidos aos citados acima. Porém, estamos mensurando a rua como um todo considerando, como já dito, a média negociada pelo metro quadrado, e não alguns empreendimentos específicos situados nelas.
1 – Rua Marquês do Herval (Moinhos de Vento)
Com imóveis usados, novos e lançamentos, o metro quadrado na Marquês gira em torno de R$ 9,5 mil. Um dos motivos dessa valorização é o lançamento de empreendimentos de alto padrão, como o Marquis Moinhos, da Uma Incorporadora, ainda em fase de construção. As vendas iniciaram com investimentos a partir de R$ 10 mil o metro quadrado, podendo o valor final chegar a R$ 8 milhões. Certamente essas cotações influenciam diretamente para que a Marquês do Herval conste em primeiro lugar na listagem.
2 – Av. Cel. Lucas de Oliveira (Bela Vista)
Esse é um exemplo do quão relativa é a valorização das ruas. A parte alta da Cel. Lucas de Oliveira (entre aCasemiro de Abreu e a Anita Garibaldi) possui valores de mercado em torno de R$ 9,4 mil o metro quadrado. “Em qualquer outro ponto – e principalmente a partir da Protásio Alves em direção à Ipiranga – o valor é completamente diferente, muito abaixo. Naquele trecho há uma concentração de prédios de alto padrão, o que eleva os preços”, explica Gomes de Freitas.
3 – Rua Dinarte Ribeiro (Moinhos de Vento)
Nesta rua se localizam parte dos bares e cafés característicos do bairro, bem como bons negócios: a média dos valores do metro quadrado é de R$ 9,3 mil, sendo que há alguns lançamentos e imóveis usados.
4 – Rua Eng. Teixeira Soares (Bela Vista)
5 – Rua Eng. Veríssimo de Matos (Bela Vista)
6 – Rua Antônio Rebouças (Bela Vista)
7 – Rua Eng. Olavo Nunes (Bela Vista) As quatro ruas se encontram no miolo do bairro, onde estão concentrados os lançamentos imobiliários de alto padrão dos últimos anos. As negociações desta zona ficam entre R$ 8 mil e R$ 7,2 mil a média do metro quadrado.
8 – Eng. Álvaro Nunes Pereira (Moinhos de Vento)Segundo Marcelo Sanvicente, sócio-gerente da imobiliáriaSanvicente, o maior apartamento da cidade está fixado no condomínio Georges V, lançado em 1988. O edifício possui dez apartamentos com áreas privativas de mais de 800 metros quadrados. É esse o tipo de empreendimento que valoriza esta parte específica do bairro Moinhos de Vento, que também engloba as ruas Barão de Santo Ângelo eSanto Inácio, três ruas paralelas poupadas dos cafés e restaurantes.
9 – Av. Luiz Manoel Gonzaga (Petrópolis)Esta e a primeira quadra da Av. Bagé (entre a Carlos Gomes e a Av. Guaporé) centralizam o mercado de alto luxo do bairro Petrópolis. É a única rua fora dos bairros Moinhos de Vento e Bela Vista que figura na listagem das treze, mas os valores das negociações não ficam para trás: em torno de R$ 7 mil o metro quadrado, sendo que os prédios novos se sobressaem.
10 – Rua Barão de Santo Ângelo (Moinhos de Vento)
11 – Rua Santo Inácio (Moinhos de Vento)Mesmo sendo carentes de lançamentos imobiliários, as ruas Barão de Santo Ângelo e Santo Inácio figuram na listagem justamente pelos motivos referidos anteriormente: além da qualidade de suas construções, a nobreza de seus arredores é um fator que influencia no mercado imobiliário. Os compradores escolhem morar nesta zona, muitas vezes estando dispostos a pagar o preço do status da rua. O valor médio do metro quadrado varia entre R$ 6,5 mil e R$ 6,3 mil.
12 – Rua Luciana de Abreu (Moinhos de Vento)Tal qual a Dinarte Ribeiro, a Luciana de Abreu também é local de diversas lojas, cafés e restaurantes. Na maioria, os imóveis são usados e custam em média R$ 6 mil o metro quadrado.
13 – Rua Gal. Oscar Miranda (Bela Vista)Fazendo parte do miolo do bairro, a Oscar Miranda é o ponto mais alto do Bela Vista e possui diversos condomínios novos. A média do metro quadrado chega a R$ 6 mil.
Regiões nobresAfinal, como é que se define o quão nobre pode ser uma região? Segundo especialistas imobiliários do segmento alto padrão, essa definição é formada única e exclusivamente pelo mercado: quanto se está disposto a desembolsar para morar num determinado local. “O que valoriza uma rua são os imóveis construídos nela. Não adianta erguer o melhor edifício da cidade num bairro pouco valorizado. Para se conseguir o maior valor possível num negócio, o melhor empreendimento deve estar na melhor zona”, resume Sanvicente.
Apesar disso, Gomes de Freitas esclarece que não é uma premissa verdadeira concluir que o imóvel mais caro de Porto Alegre está situado na rua que consideramos aqui a número um da lista, no caso, a Marquês do Herval. Assim, para ser possível listar treze ruas, foi necessário considerar uma condição mais concreta, no caso, a análise da média dos valores do metro quadrado dos imóveis comercializados em cada uma delas.
Ou seja, uma avenida que tenha exclusivamente lançamentos ficou na frente de outra que não tinha novos empreendimentos. “Existe uma diferença muito grande entre o valor do metro quadrado do novo e do usado. Por isso, quando há lançamentos numa rua, ocorre uma distorção na média. Assim, não se pode dizer que o bairro Bela Vista vale mais do que o Moinhos de Vento... Não, isso acontece porque existem mais prédios novos no Bela Vista”, define Freitas.
Patricia Longhi, sócia-diretora da 2day Pesquisa e Inteligência de Mercado, ressalta que as ruas que se sobressaem, especialmente no Bela Vista, são as que possuem atualmente empreendimentos de alto padrão sendo lançados. “Surgindo outros espaços na região, certamente eleva-se a média do metro quadrado de outras ruas também”, defende. Sabendo disso, deve-se considerar a listagem de forma temporal e totalmente
variável.
São inúmeros os fatores que contribuem no valor final do metro quadrado dos imóveis, além da óbvia localização do edifício. É necessário esclarecer, portanto, que as ruas listadas aqui são as que concentram, em média, os melhores negócios quando se compara os valores dos metros quadrados.
Também se deve considerar que existem em outros locais imóveis com valores parecidos aos citados acima. Porém, estamos mensurando a rua como um todo considerando, como já dito, a média negociada pelo metro quadrado, e não alguns empreendimentos específicos situados nelas.
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