quarta-feira, 16 de outubro de 2013

Inquilinos alugam apartamentos de zelador e fogem do IPTU sem desobedecer a lei


|  fonte: Folha
Já tem gente com linha e agulha na mão para reforçar o forro do bolso: eleito o mais caro entre as capitais brasileiras, o IPTU pago pelos paulistanos deve aumentar. Proposta enviada à Câmara Municipal pelo prefeito Fernando Haddad propõe que o tributo engorde até 45% em 2014. A notícia causou comoção na cidade –mas também há quem não esteja nem aí.
Numerosos em bairros da região central, esses “imunes” alugam apartamentos originalmente destinados a zeladores – profissão em extinção com a proliferação de serviços do tipo “faz-tudo” (de trocar lâmpadas a desentupir privadas).
Esses espaços vêm sendo reformados pelos condomínios para receber novos moradores. Com quarto, sala, cozinha, banheiro e área de serviço, costumam ter até 60 m² e são procurados por solteiros e estudantes (para alugar um, procure uma imobiliária).
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Leanderson Ribeiro, publicitário, ocupa a cobertura de um prédio nos Jardins – Ines Bonduki/Folhapress
Como são considerados áreas comuns dos prédios –tal qual salão de festa, jardins, elevadores e corredores–, os apartamentos não possuem registro individual de IPTU na prefeitura. Assim, escapam do tributo.
“É uma saída para trazer renda extra ao condomínio”, diz o advogado Jacques Bushatsky, diretor de legislação do Secovi (sindicato do mercado imobiliário). Segundo ele, a estratégia é similar ao aluguel da cobertura dos prédios para a instalação de antenas de celular. “Ou ceder a lateral para painéis de publicidade, quando era permitido [antes da lei Cidade Limpa].”
Na lógica do “espaço comum”, da mesma forma que não há IPTU específico, também não costumam existir relógios medidores de luz ou água.
O que traz a questão: se não há IPTU nem conta de água e de luz, como é feita a cobrança dos locatários?
Não existe fórmula fechada.
Como regra, quem aluga apartamento de zelador paga uma taxa única mensal ao edifício. O valor é calculado para cobrir despesas equivalentes a aluguel, condomínio, energia e água (o gás, em geral, é pago à parte).
Mas sai mais barato que a média de mercado. “O preço é puxado para baixo. Esses imóveis têm características de acabamento inferiores aos demais, além de outras dificuldades de acessibilidade”, diz Bushatsky.
Elevadores, por exemplo, não chegam até apartamentos na cobertura –sobe-se um lance de escadas (o mesmo que leva à casa de máquinas).
“Compensa. Tenho vista livre para o Jardim Europa”, diz o publicitário Leanderson Ribeiro, 32. Ele paga R$ 1.900 para morar num prédio onde só o condomínio custaria R$ 1.390.
Já opções do térreo ficam próximas às garagens e podem sofrer com barulho e fuligem. O médico Rodrigo Rodrigues, 38, escolheu uma dessas em Higienópolis por R$ 2.000. “A única coisa que pago por fora é a internet.”
DENTRO DA LEI
Não existe impedimento legal para o aluguel de apartamentos de zelador. Como a opção normalmente não está prevista na convenção dos edifícios, a decisão “pode ser resolvida pela maioria simples ou por dois terços dos condôminos”, diz Bushatsky.
“Tudo hoje é custo, e o morador quer reduzir o condomínio sem perder qualidade”, diz Antonio Romani, 50, diretor da FL Condomínios, que aluga quatro endereços do tipo no centro.
O corte de custos, no caso, significa remover zelador e família do prédio, já que “ele pode ter seu salário e morar fora como qualquer trabalhador”.
Como em qualquer contrato de aluguel, a lei que rege a negociação é a do Inquilinato (nº 8.245).
Fonte: Folha

Apartamento de um dormitório torna-se nicho de investidores

  fonte: Folha

Apartamentos para um público jovem, solteiro e “descolado” que abre mão de espaço para viver em uma região bem localizada.

É com esses argumentos que as incorporadoras buscam garantir compradores para os imóveis de um dormitório, cada vez mais comuns e menores em São Paulo.
A estratégia tem dado certo, já que as vendas crescem. O “público jovem”, porém, deverá entrar no imóvel como inquilino em boa parte dos casos, não como comprador.
Nos apartamentos que ficam em áreas nobres, centros financeiros e que têm metro quadrado mais caro –acima de R$ 10 mil–, a presença de investidores chega a 80% do total, mesmo que haja limite de venda de imóveis por comprador para diluir o risco de inadimplência.
Antônio Guedes, vice-presidente de incorporação da PDG, diz que um dos produtos da empresa, no Brooklin (zona sul), teve esse percentual de unidades de um quarto vendidas a investidores.
No caso de um empreendimento da Stan, na mesma região, a “grande maioria” foi parar na mão de investidores, afirma André Neuding, sócio-diretor da empresa. O objetivodeles é ter renda mensal de pelo menos 0,6% do valor do imóvel com aluguel.
Com os juros em um dos níveis mais baixos da história, pequenos imóveis e antes salas comerciais viraram nicho de investidores, porque têm preço final menor para venda e são locados mais facilmente que os maiores.
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Para Eduardo Muszkat, diretor-executivo da incorporadora You, solteiros e quem vem de outra cidade estudar e trabalhar são um público-alvo desse tipo de imóvel. “Há médicos que vêm fazer residência e pessoas que moram com os pais e que querem viver sozinhas”, diz.
Com a demanda grande, a incorporadora Marques decidiu entrar no segmento. “Tinha investidor querendo cinco unidades de uma vez, mas limitamos a venda a duas”, conta Vitor Marques, gerente da empresa.
Segundo ele, sem a limitação, praticamente as 76 unidades do prédio seriam compradas por investidores, índice que ultrapassou os 70%.
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Tipologia é a única que aumenta fatia nas vendas e nos lançamentos na cidade. Investidores são até 80% dos compradores – Editoria de Arte/Folhapress
Fonte: Folha