Tem ocorrido – cada vez com maior
frequência nas transações imobiliárias – face, principalmente à derrocada
marcante no perfil ético-moral da população (que se distancia – cada vez mais –
dos ensinamentos do Sermão da Montanha), o desfazimento das transações
imobiliárias antes da assinatura da escritura definitiva, por motivos escusos
e, principalmente, porque encontra o vendedor um comprador que paga mais pelo
seu imóvel e – via de regra – tenta deixar o corretor sem o recebimento da
comissão.
A função do corretor é “aproximar
pessoas físicas ou jurídicas que pretendam contratar ou efetuar uma compra e
venda, aconselhando a conclusão do negócio, informando as condições de sua
celebração, procurando conciliar seus interesses…” (Maria Helena Diniz,
Dicionário Jurídico – 2ª Edição/2005) e, uma vez cumprido seu mister, não há
dúvida de que faz jus o corretor ao recebimento da comissão. Este direito do
corretor é amparado tanto pela legislação (art. 725, Código Civil), como pela
Doutrina e Jurisprudência.
Reza o art. 725, CC: “A
remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado
previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude
de arrependimento das partes”.
O saudoso professor CAIO MÁRIO DA
SILVA PEREIRA lecionava: “Não afeta o direito do mediador à retribuição o fato
de se arrependerem as partes do negócio entabulado, ou de uma delas dar causa à
resolução (Código Civil, art. 725). O corretor não garante o contrato. Sua
atividade é limitada à aproximação das pessoas, e cessa a obrigação, fazendo
jus ao pagamento, uma vez efetuado o acordo” (Instituições de Direito Civil, p.
386 – 20ª Ed/2004).
SILVIO DE SALVO VENOSA explica que:
“O corretor somente fará jus à remuneração, denominada geralmente comissão, se
houver resultado útil, ou seja, a aproximação entre o comitente e o terceiro
resultar no negócio, nos termos do art. 725 acima transcrito.
Nesse sentido, se não for
concretizada a operação, a comissão será indevida, por se tratar a
intermediação de contrato de resultado. Persiste o direito à remuneração, em
princípio, se o negócio não se realiza por desistência ou arrependimento do
comitente. O corretor compromete-se a obter um resultado útil” (Direito Civil:
contratos em espécie, p. 579-580 – 4ª Ed/2004).
No mesmo sentido, nossa
jurisprudência também contempla o direito do corretor: “Contrato de corretagem.
Venda de imóvel. Prova da intermediação. Desfazimento posterior do negócio.
Irrelevância para efeito de pagamento da comissão. O que determina o direito à
percepção da comissão de corretagem é o trabalho de aproximação dos
contratantes e o fechamento do negócio, tornando-se inoperante, para esse fim,
qualquer alteração posterior ao negócio em razão da inadimplência de uma das
partes, visto que alheia à avença entre corretor e cliente. Recurso provido”
(TAMG – AC 0293404-1 – 2ª C.Cív. – Rel. Juiz Batista Franco – J. 22.02.2000)”
(Paulo Luiz Netto Lobo, op. cit., p. 471).
“Intermediário de Negócio –
corretor – aproximação das partes – negócio não concretizado – Desistência do
vendedor – comissão devida. Se o negócio não se concretizou, efetivamente, com
a transmissão da propriedade ao comprador, porque o vendedor dele desistiu,
quando deveria ter a certeza da anuência da esposa, fica aquele, portanto,
responsável pelo pagamento da comissão da corretagem que se completou” (RT
668/75).
“Intermediário de Negócio –
corretor – negócio desfeito por circunstâncias que lhe são estranhas – comissão
devida. O corretor que aproxima o comprador do vendedor e opera e agiliza a
transação não perde a remuneração pactuada, se, posteriormente, o negócio se
desfaz por circunstâncias que lhe são estranhas” (RT 712/220).
É importante que cada corretor,
que cumpre fielmente seu dever, exija, do comitente, o cumprimento de sua
obrigação, qual seja, remunerar devidamente o trabalho do corretor.
* Moacir Possi é Advogado, Vice-Presidente do Instituto dos
Advogados de Santo Amaro – IASA e ex-Presidente da OAB – Santo Amaro
Fonte: www.gazetadesantoamaro.com.br
