segunda-feira, 30 de janeiro de 2012

Em Portugal, crise faz imóveis terem desconto de até 70%


30 de janeiro de 2012 | 17h26
Sílvio Guedes Crespo
casa_porto_ja_era_divulgacao.jpg
O preço de alguns imóveis em Portugal vai baixar até 70%, anuncia a corretora local ERA.
Pode parecer uma boa notícia para portugueses, mas na verdade ela apenas dá uma ideia da crise do mercado imobiliário no país.
No mesmo dia em que a empresa lançou a promoção, a associação de corretores informou que, no ano passado, os portugueses entregaram aos bancos 19 residências por dia por falta de pagamento de dívidas, como relatou o “Diário Económico“.
No total, foram entregues 6,9 mil imóveis a instituições financeiras em 2011, uma alta de 18% em comparação com 2010.
No ano passado, as vendas de imóveis caíram 7,2%, ainda segundo a associação. A boa notícia é que dezembro deu sinais de melhora. De janeiro a novembro, foram vendidas no país 16 mil moradias por mês em média; em dezembro, esse número aumentou 18,7%, com a venda de 19 mil casas.
Desconto de R$ 100 mil
Numa rápida olhada pelo hot site “Já ERA“, nome que a imobiliária deu à promoção, nota-se que os maiores descontos ocorrem em terrenos vazios ou em casas em mau estado de conservação.
Mas há ofertas interessantes também em residências mais bem conservadas. Por exemplo, uma casa no Porto (foto acima) está baixando o preço de € 170 mil (R$ 390 mil) para € 127,5 mil (R$ 290 mil). Em reais, isso significa um desconto de R$ 100 mil.
Outra estratégia da corretora é financiar 100% do valor de alguns imóveis.

Como os profissionais do mercado imobiliário se veem?


Por Mariana Ferronato



Parodiando o comparativo que estava sendo divulgado no Facebook semana passada "como os publicitários se veem?" resolvemos desenvolver um para o nosso setor. Como corretores, funcionários, gerentes e diretores do mercado imobiliário se veem? Confira abaixo o resultado desta brincadeira. 






A Anatel tem culpa nos altos preços da telefonia no Brasil


Por Flávia Lefèvre Guimarães - Carta Capital

Os brasileiros são os consumidores do planeta que mais pagam pelos serviços de telecomunicações, segundo a União Internacional de Telecomunicações. Por quê?
A resposta é simples: por omissão injustificável da Agência Nacional de Telecomunicações, a Anatel.
Depois de 14 anos de privatização, a Anatel ainda não implantou o modelo de custos, ferramenta fundamental para que as agências, cuja atribuição principal é a regulação econômica, possam garantir que as tarifas e preços praticados pelas operadoras do setor sejam equilibrados e, assim, viabilizem o acesso a serviços públicos de importância estratégica tanto pelo ponto de vista econômico quanto social.
E não é por falta de previsão legal. Um decreto de 2003 do então presidente Lula já estabelecia que, a partir de janeiro de 2006, o modelo de custos fosse implantado, para que os serviços passassem a apresentar uma relação justa e coerente entre o custo e o valor a ser cobrado. Mas a Anatel ignorou essa obrigação.
Então não é exagero dizermos que a agência, e consequentemente nós, consumidores, estamos há anos reféns das informações que as empresas apresentam. O resultado: as tarifas têm sido fixadas no chute e em benefício dos interesses de grupos econômicos privados, que tratam seus clientes sem nenhum respeito – as reclamações recordes nos Procons do país são prova disto.
O Tribunal de Contas da União também está, desde 2001, preocupado com o modo com o qual a Anatel regula as tarifas. Porém, isso não trouxe efeitos práticos em benefício dos consumidores.
O resultado da omissão ilegal da Anatel é que o Brasil ocupa o penúltimo lugar no ranking mundial de tráfego de voz na telefonia móvel. O Brasil tem mais de 220 milhões de aparelhos celulares habilitados, mas 82% operam no sistema pré-pago, com uma média mensal de recarga de crédito não superior a R$ 6,00 (sem impostos, que são escorchantes – 42%).
Ou seja, pouco se fala com estes pré-pagos, popularmente conhecidos como celulares “pais de santo”, pois mais recebem do que originam chamadas. Quando o consumidor precisa ligar, ele procura um orelhão que, pos sua vez, vêm desaparecendo desde 2003. A Anatel e o Ministério das Comunicações já autorizaram que os orelhões fossem reduzidos na proporção de 7,5 aparelhos para 1000 habitantes para 4,5 para cada 1000.
Assim, a redução fixada pela Anatel na última semana para a tarifa das ligações de telefone fixo para móvel (diferente do que alardeou a grande imprensa, dizendo que ligações de móvel para móvel também vão baratear) deve ser comemorada, é claro.
Porém, é importante esclarecer, em respeito à boa fé e aos bolsos, que a redução atinge apenas um dos três itens que compõem a tarifa das chamadas feitas de telefones fixos para móveis. Entre estes itens está um delta relacionado aos ganhos das empresas, sobre os quais a Anatel não tem nenhum controle, pois não implantou o modelo de custos. E, diga-se ainda, que a correção monetária desta tarifa, relativa a 2011, ainda não foi aplicada.
Ou seja, os 14% da redução anunciada não atingirá diretamente a conta do consumidor. E, por isso, meu conselho: continuem falando pouco para não levarem um choque com a conta no final de março…

Anonymous anuncia ataque a bancos no Brasil


Segundo o grupo, a operação contra os bancos se dará ao longo de toda esta semana e receberá o nome de #OpWeeksPayment


Monica Campi, de 
Reprodução
Vídeo do grupo hacker Anonymous
Objetivo do grupo é alertar a população sobre a injustiça e a corrupção que predomina no Brasil
São Paulo – O grupo hacker Anonymous divulgou nessa segunda-feira que dará início a uma série de ataques contra páginas online das principais instituições financeiras do Brasil.
Segundo o grupo, a operação contra os bancos se dará ao longo de toda esta semana e receberá o nome de #OpWeeksPayment. Cada dia da semana será destinado a um serviço de internet banking, que deverá ficar fora do ar por 12 horas.
O objetivo do grupo é alertar a população sobre a injustiça e a corrupção que predomina no Brasil. E esta semana foi escolhida por conter os principais dias para pagamento dos salários.
A Info registrou intermitência no acesso ao site do banco Itaú na manhã desta segunda-feira (30). Em contato com a assessoria de imprensa da instituição, até o fechamento desta matéria, ainda não recebemos uma posição oficial a respeito de eventuais ataques na página da empresa.

Os fundos imobiliários que distribuem mais aluguéis


Pesquisa da consultoria Uqbar mostra que, durante o ano passado, os fundos distribuíram em média 9,16% do valor das quotas

VEJA SÃO PAULO
Shopping West Plaza
Shopping West Plaza: dúvidas no mercado sobre a distribuição de aluguéis neste ano
São Paulo – Um estudo realizado pela consultoria Uqbar, especializada em investimentos imobiliários, mostra que, somente com a distribuição das receitas de aluguéis, os fundos imobiliários garantiram um rendimento isento de Imposto de Renda de 9,16% no ano passado. Esse percentual foi obtido por meio da divisão do total de aluguéis distribuídos durante 2011 por 41 fundos com quotas negociadas na BM&FBovespa pelo valor médio de mercado dessas quotas no mês de dezembro. Já o retorno médio com a valorização das quotas foi de 2,2%, ainda de acordo com a Uqbar.
A soma dos dois retornos é suficiente para que os fundos imobiliários, na média, tenham novamente batido a maioria dos fundos de renda fixa – que apresentaram retornos médios de cerca de 12%, mas são tributados com IR. Houve, no entanto, uma inversão de tendência em relação aos anos anteriores. Os fundos imobiliários se tornaram a aplicação mais rentável do Brasil na segunda metade da década passada principalmente devido à expressiva valorização dos imóveis, que teve reflexo positivo também no preço das quotas de fundos negociadas na bolsa. Em 2011, entretanto, a principal fonte de remuneração aos investidores foi o pagamento de aluguéis.
A pesquisa mostra também que o investimento em fundos imobiliários é mais volátil do que a maioria das pessoas imagina. Em 2011, foram observadas fortes variações não apenas nos valores das quotas negociadas em mercado como também dos aluguéis distribuídos. A tabela abaixo, elaborada pela Uqbar, mostra que existe uma enorme diferença na distribuição de dividendos entre os fundos. Os aluguéis repartidos com os quotistas no ano passado variaram entre 25,25% e 4,5% do valor médio das quotas em dezembro, conforme o fundo escolhido.
FundoTipo de ImóvelRentabilidade com aluguéis em 2011 (% do valor de mercado da quota)Preço da quota (média de dezembro, em R$)Volume mensal (em R$)
RB Capital AgreResidencial25,2547,93214351,95
RB Capital Prime Realty IResidencial15,3982,7715454,27
ExcellenceNão Aplicável15,05111,161329009,49
Hospital Nossa Senhora de LourdesHospitalar14,68136,482460659,34
CSHG Recebíveis Imobiliários BCNão Aplicável11,861053,591496002,69
West PlazaVarejo - Shopping Centers11,8484,453295869,42
BC Fundo de FIINão Aplicável11,2598,816911312,85
Hospital da CriançaHospitalar11,22243,53317665,36
Floripa ShoppingVarejo - Shopping Centers10,85973,63655707,53
Hotel MaxinvestHospedagem10,84221,935861495,01
Max RetailVarejo - Lojas Individuais9,771017,68500734,66
Anhanguera EducacionalEscolar9,7120,97674132,18
Campus Faria LimaEscolar9,591038,11366260,56
RB Capital Renda IMúltiplos9,52142,92929201,48
RB Capital Renda IIMúltiplos9,1165,67350962,7
CSHG JHSF Prime OfficesEscritórios9,071074,191307543,17
EuroparLogística8,72187,19655524,26
Projeto Água BrancaEscritórios8,65307,471911616,73
Presidente VargasEscritórios8,541136,862663491,35
BB Votorantim JHSF Cidade Jardim Continental TowerEscritórios8,39106,591141663,32
GWI Condomínios LogísticosLogística8,33169,991119268,69
TRX Realty Logística Renda ILogística8,3110,12246586,78
CSHG Brasil ShoppingVarejo - Shopping Centers8,191611,351792467,5
Edifício OurinvestEscritórios8,19203,0674370,53
CSHG Real EstateEscritórios8,171463,642480272,37
Parque Dom Pedro Shopping CenterVarejo - Shopping Centers8,151249,091645111,46
Square Faria LimaMúltiplos8,091,58256247,34
CSHG LogisticaMúltiplos7,691120,03873534,32
BB ProgressivoEscritórios7,563740,312363849,86
Torre NorteEscritórios7,36197,61337190,73
Rio Bravo Renda CorporativaEscritórios7,351,71203924,3
Grand Plaza ShoppingVarejo - Shopping Centers6,727,9979319,49
Shopping Pátio HigienópolisVarejo - Shopping Centers6,72441,22523951,68
Torre AlmiranteEscritórios6,452485,281049599,9
Mais Shopping Largo 13Varejo - Shopping Centers6,34639,42662621,95
Kinea Renda ImobiliáriaEscritórios6,31240,825071745,45
Memorial OfficeEscritórios6,09119,1466399,04
Brazilian Capital Real Estate Fund IEscritórios5,43125,9911990777,94
REP 1 CCSVarejo - Galerias5,29577,75146378,87
Edifício Almirante BarrosoEscritórios5,063702,151015692,74
Caixa CedaeEscritórios4,51703,83405285,44
Média 9,160243902  
Uma análise simplista da tabela sugeriria que os fundos que distribuíram os maiores aluguéis em relação ao valor das quotas sempre são os melhores para os investidores. Afinal, no Brasil o preço das quotas dos fundos imobiliários está bastante atrelada ao potencial de distribuição de aluguéis. Entretanto, uma avaliação mais detalhada da tabela com os fundos campeões na distribuição de aluguéis revela que muitos deles oferecem riscos escondidos que precisam ser considerados pelos investidores.
Em primeiro lugar, alguns dos fundos que encabeçam a distribuição de dividendos só obtiveram tais percentuais porque venderam imóveis no ano passado e devolveram parte do dinheiro obtido aos quotistas. Sempre que isso acontece, o valor das quotas tende a cair na mesma proporção. Como o índice de dividendos considera o total de aluguéis pagos no ano em comparação ao valor da quota em dezembro, o percentual acaba inflado. Esse é o caso de quatro fundos da tabela anterior: RB Capital Agre, RB Capital Prime Realty I, Hotel Maxinvest e RB Capital Renda II. “Com menos imóveis, esses fundos devem distribuir menos aluguéis neste ano”, diz Pedro Junqueira, sócio-diretor da consultoria Uqbar.
Outro fator que tende a elevar os índices de distribuição de aluguéis é o aumento da percepção de risco do mercado em relação a algum fundo. Os investidores que percebem que um fundo deverá distribuir aluguéis inferiores no futuro vendem as quotas antes que isso efetivamente aconteça. O movimento de venda desvaloriza o valor das quotas e eleva o índice de distribuição de aluguéis em relação ao valor do negócio.
No caso dos fundos imobiliários, um dos motivos que podem levar à redução na distribuição dos aluguéis é a inadimplência. Dois fundos da Brazilian Mortgages, por exemplo, estão em meio a uma disputa judicial com o inquilino: o Hospital Nossa Senha de Lourdes e o Hospital da Criança, que pertencem ao mesmo grupo.
Os dois hospitais venderam os imóveis que ocupavam para a constituição dos fundos imobiliários. A venda foi casada com um contrato de aluguel de longo prazo que garantiria a remuneração aos quotistas. O valor do aluguel foi aceito de comum acordo entre as partes. A partir do ano passado, entretanto, os dois hospitais começaram a pressionar a Brazilian Mortgages pela redução dos valores de locação, inclusive com a suspensão de pagamentos. As partes travam agora uma disputa judicial que pode acabar tanto com o despejo dos inquilinos como com a redução dos valores dos aluguéis.
Os casos escancaram a necessidade de que os investidores façam uma análise bastante aprofundada dos riscos de inadimplência antes de investir um fundo imobiliário. Hospitais, por exemplo, estão entre os inquilinos mais mais oferecem risco porque dificilmente serão despejados . “Nunca mais um fundo imobiliário de hospitais atrairá investidores devido a esses dois eventos”, diz Sérgio Belleza, consultor especializado no setor.
Mas não é só com hospitais que os investidores devem estar atentos. Um fundo de shopping center também pode ser considerado arriscado caso o empreendimento não atraia uma fila de inquilinos interessados em alugar um espaço. Entre os empreendimentos de risco está o fundo do shopping West Plaza, que aparece em sexto lugar no ranking dos que mais distribuíram dividendos em relação ao valor das quotas. O problema é que o mercado tem dúvidas sobre o valor dos aluguéis a serem pagos pelo fundo a partir do segundo semestre.
Hoje o fundo é obrigado a distribuir mensalmente 0,8333 real por quota porque deu essa garantia aos investidores na época da oferta pública realizada em 2008. A partir de agosto, essa garantia deixa de existir, e o shopping passa a distribuir apenas os aluguéis proporcionais às receitas geradas pelo empreendimento. Muita gente acredita que o shopping, localizado na zona oeste de São Paulo, pode não ter condições de manter o valor da distribuição mensal, principalmente agora que sofre forte concorrência do shopping Bourbon, um empreendimento bem mais moderno localizado a poucos quarteirões.
Outros dois fundos que aparecem no topo da lista dos que mais distribuem dividendos são os Excellence e o CSHG Recebíveis Imobiliários BC. Ambos são fundos que não investem em imóveis em si, mas em papéis e certificados imobiliários que garantem uma renda futura ao quotista. Esses títulos possuem uma remuneração atrelada principalmente ao IGP-M, índice de inflação calculado pela FGV que mede os preços aos produtores. Os dois fundos, portanto, tendem a ser ótimos investimentos quando o IGP-M for alto, mas perdem rentabilidade quando o índice aponta deflação - como nos últimos meses.
Uma análise mais acurada revela, portanto, que muitos dos fundos que mais distribuíram aluguéis em 2011 dificilmente encabeçarão o ranking neste ano. Isso quer dizer que o investidor deve ficar longe dos fundos imobiliários? Para o consultor Sérgio Belleza, a resposta é não. “O Banco Central já sinalizou que a taxa básica de juros da economia brasileira vai cair para um dígito neste ano. As quotas dos fundos imobiliários costumam registrar valorização quando isso acontece”, afirmou ele. “Comparando com 2011, eu acredito que a distribuição de aluguéis será menor, mas acho que as quotas podem subir mais.”
Se isso acontecer, é provável que os fundos imobiliários voltem a bater os fundos de renda fixa – ainda que ninguém espere que a diferença de retornos seja enorme, dada a forte correção dos preços dos imóveis já registrada nos últimos seis anos.
Para reduzir o risco de comprar um dos fundos imobiliários que apresentem retornos abaixo da média da indústria ou até negativos, Belleza recomenda a busca por aplicações diversificadas. “Há diversos fundos com quotas na bolsa que possuem vários imóveis e que, na minha visão, apresentam um risco bem menor de queda no valor dos aluguéis do que aqueles que possuem um único empreendimento ou só um inquilino”, ensina.
Outras características que sempre devem ser buscadas por um investidor na hora de selecionar um fundo imobiliário são a propriedade de imóveis com excelente localização, contratos com inquilinos de primeira linha e prédios com características que os tornem atrativos para um grande número de empresas.