Quanto custa ter uma franquia no shopping

Segundo especialistas, os custos com um ponto em shopping não devem ultrapassar 15% do faturamento

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Relação entre shoppings e franquias poderia ser mais próxima, segundo especialistas

São Paulo – Com o aumento do poder de compra da população, cresce o número deshoppings centers no Brasil. Hoje, segundo dados da Associação Brasileira de Shoppings Centers (Abrasce), há mais de 400 deles em atividade. A previsão é de que somente em 2012 sejam inaugurados 43 centros de compras no país.

Para quem se interessa em ter uma loja em shopping, as franquias costumam aparecer como uma opção mais viável. Geralmente, o poder de negociação das redes com a administração do centro de compras é maior.

A partir de dados da Abrasce, o especialista em franquias Marcus Rizzo, da Rizzo Franchise, fez um levantamento que reforça esta tese: as unidades de franquias ocupam 37% da área bruta locada (ABL) dos shoppings no Brasil, mas representam 62% do faturamento.

De acordo com dados recente da Abrasce, nos mais de 400 shoppings em funcionamento atualmente, 2,8 mil são lojas âncoras e 70,9 mil são satélites, onde entram as franquias. Os números mostram o peso que estas redes vêm ganhando tanto entre os empreendedoresquanto entre os consumidores.

Na opinião de Marcos Hirai, a relação ainda é distante. Os shoppings poderiam levar em conta a instalação de lojas sob medida para franquias na hora de planejar o mix de marcas. Portanto, para os especialistas, a relação entre shoppings e franquias ainda pode melhorar. Investir em uma unidade no shopping exige mais recursos e uma análise criteriosa para que a previsão de faturamento seja mais assertiva. Existem vários fatores para ponderar antes de investir.

Faça as contas

No shopping, os gastos do franqueado começam com as chamadas luvas, que correspondem à compra do ponto comercial. Depois, paga-se ainda despesas condominiais, aluguel e fundo de promoção mensalmente. Segundo os especialistas, o valor exato de uma loja varia muito com o tipo de shopping e de atividade da franquia. Em geral, o metro quadrado em um shopping médio custa 3 mil reais. Na praça de alimentação, este valor pode chegar a 20 mil reais.

Marcos Hirai conta que os custos podem e devem ser negociados antes da assinatura do contrato. O aluguel é um deles. Existe um valor fixo e um percentual sobre o faturamento que todo lojista é obrigado a pagar. Cada segmento tem o seu percentual definido, que varia conforme o volume de vendas. Por isso, em dezembro, por exemplo, há segmentos que pagam o aluguel dobrado por terem um faturamento maior com o Natal.

Em shopping novo ou consolidado, o franqueado deve fazer uma conta simples. “É recomendável que os custos de ocupação (aluguel, condomínio e fundo de promoção) não ultrapassem 15% do faturamento mensal. Mais do que isso, o negócio não compensa”, diz Marcos Hirai.

Para o especialista Marcus Rizzo, na negociação o franqueado pode tentar a isenção das luva sou do aluguel por alguns meses ou que o shopping faça parte da obra de instalação. Mesmo que o franqueado não adquira o ponto no início das atividades, ele pode tentar essa negociação quando houver uma reestruturação na organização das lojas, o que geralmente acontece ainda no tempo de maturação.

Os custos podem aumentar com a distância entre o centro de distribuição da franquia e o centro de compras. Se o franqueado abrir seu negócio em um dos shoppings do interior do país, precisa incluir na lista os custos com frete. Se for produto perecível, a distância encarece ainda mais a mercadoria já que exige transporte apropriado, como os refrigerados para alimentos.

Avalie com cuidado

Para quem pensa em abrir uma loja nestes centros, é importante saber que o tempo de atividade do shopping pode influenciar os resultados financeiros da empresa. Isso porque os shoppings levam de três a quatro anos, em média, para se consolidarem.

Até lá, o risco do empresário é de não faturar, mas ter de arcar com as contas mensais. Para quem pretende abrir uma franquia, precisa observar quanto risco está disposto a correr. “Estatisticamente, de dez shoppings no país, nove não pegam logo que abrem”, comenta o sócio-diretor da BG&H real Estate, Marcos Hirai.

Por outro lado, complexos de compra mais maduros custam mais caro. O investimento é maior exatamente pelo fato de já ter se consolidado com o público e, assim, reduzido o risco

Além da própria escolha do shopping, é interessante que se considere se a marca da franquia atende ao perfil do público daquele entorno, sua economia, cultura e hábitos, como explica a sócia-diretora da Franchise Store, Filomena Garcia. “O franqueado precisa saber se há população suficiente com as características para consumir o que ele vende”, diz Filomena. Sobre a região onde o shopping se localiza, deve-se observar se ela já é totalmente povoada e habitada. Se não for, avalie o potencial de crescimento.

Geralmente, a franqueadora deve realizar um estudo de mercado para responder essas perguntas. Grandes redes costumam acompanhar o processo de negociação com o franqueado, mas nem todas seguem esta prática. O ideal é que a franqueadora dê a palavra final, evitando que o franqueado acumule o prejuízo de um empreendimento mal negociado.

Desde que abriu sua primeira franquia do Rei do Mate, há 14 anos, André Barcellos divide com a franqueadora a análise e decisão da escolha de um novo ponto. Hoje, ele administra dez lojas da rede, todas no Rio de Janeiro, distribuídas em shoppings, ruas e no terminal rodoviário. “Tenho o acompanhamento do departamento de expansão da marca, que analisa, faz proposta, discute e usa a força do nome para negociar”, conta.

Horário de funcionamento pré-determinado tanto para o lojista como para o cliente, estacionamento, banheiro, segurança e ar-condicionado são vantagens apontadas pelo franqueado. “Mas o shopping é um mercado muito profissional e tem concorrência maior do que na rua”, comenta.

A análise do movimento do shopping não deve estar relacionada apenas ao tanto de gente que passeia, mas também à atividade da franquia. Ver uma praça de alimentação cheia não significa que o shopping seja bem movimentado. “Há shoppings com uma ótima praça de alimentação, mas que são ruins para as vendas”, comenta Hirai.

FONTE: Camila Almeida, Revista Exame

Alugar escritório no Brasil está mais caro que em Nova York

Escassez de imóveis para alugar, reduz a taxa de ocupação e eleva preços nos principais polos comerciais do país

Wikimedia Commons

Valor do metro quadrado no Rio chega a US$ 69,4. Em Nova York, na região de Midtown, é de US$ 62,6

São Paulo - A forte procura por imóveis residenciais e comerciais para alugar fez a taxa de vacância recuar para o menor nível dos últimos dez anos em 2011 e o valor do aluguel explodiu. Os imóveis mais procurados no mercado de locação residencial são apartamentos de um e dois dormitórios. No segmento comercial, áreas para escritórios no Itaim, em São Paulo, e no Leblon, Rio de Janeiro, são as mais cobiçadas e no Rio, os preços já superam os de Nova York.

uma pesquisa feita pela Cushman & Wakefield South America mostra que o valor do aluguel do metro quadrado no polo de escritórios no Rio, que inclui a zona sul, centro e orla, é de US$ 69,4. Em Nova York, na região de Midtown, próxima do Central Park, US$ 62,6.

O terceiro lugar desse ranking das regiões com aluguel comercial mais alto, à frente de Washington, também é ocupado pelo Brasil, só que pelo polo de escritórios de São Paulo, que inclui áreas nobres como Paulista, Jardins, Faria Lima, Chácara Santo Antônio, entre outras. Nessa região, o preço do metro quadrado está em US$ 60,3.

Preços

Segundo Mariana Mokayad Hanania, gerente de pesquisa da C&W, fazia tempo que São Paulo não tinha elevação tão forte no preço dos aluguéis de escritórios; fenômeno frequente no Rio porque a oferta de escritórios é restrita. O preço médio do aluguel do metro quadrado de edifícios classe A no principal polo de escritórios de São Paulo, que inclui Paulista, Jardins, Faria Lima, Itaim, Vila Olímpia, Berrini, Chácara Santo Antônio e Marginal Pinheiros, atingiu R$ 111,8, no terceiro trimestre de 2011. A alta é de 22,6% em relação a igual período de 2010 e de 4,3% ante o segundo trimestre de 2011.

O preço médio mais elevado do metro quadrado de escritórios classe A em São Paulo é o da Faria Lima (R$ 146,3) e o índice de vacância mais baixo é o do Itaim (0,9%), aponta a pesquisa da Cushman & Wakefield.

FONTE: Revista Exame

Guia do consórcio de imóveis

O consórcio reúne grupos de pessoas físicas ou jurídicas para adquirir bens ou serviços por meio de sorteios ou lances. A vantagem é que esse sistema não segue o ritmo de reajustes e taxas do financiamento. Ele, entretanto, é sistema mais lento, pois depende de lance ou sorteio. Para quem tem pressa para se mudar, a indicação é o financiamento. 

ANTES DE ASSINAR UM CONTRATO DE ADESÃO 
Verifique a idoneidade da empresa, se ela está autorizada pelo Banco Central a negociar este tipo de contrato e se há reclamação nos órgãos de defesa do consumidor. Certifique-se que o valor mensalmente pago está dentro do seu orçamento e o índice de reajuste do contrato reflete a variação dos custos da construção civil. A utilização deste índice diminui o risco de que o valor do crédito não permita a compra do imóvel desejado. 

Avalie os prazos do grupo, que podem ser de até 120 meses, bem como as taxas cobradas e os serviços prestados pela administradora, como assessoria gratuita para análise da documentação do imóvel escolhido pelo contemplado. 

COMO ADQUIRIR UMA COTA DE CONSÓRCIO 
A aquisição de cota ocorre mediante o ingresso em um grupo em formação ou em grupo já formado. 

CONTRATO DE ADESÃO 
O consumidor deverá ler atentamente todos as cláusulas contratuais, observando se as informações são claras e legíveis, conforme determina o Código de Proteção e Defesa do Consumidor.

 

Itens obrigatórios do contrato de consórcio

- Identificação das partes contratantes 
- Descrição do bem, conjunto de bens ou serviços 
- Obrigações financeiras do consorciado 
- Condições para contemplação 
- Prazo e duração do contrato 
- Taxa de administração 
- Possibilidades de antecipação de pagamento das parcelas 
- Direito do consorciado dispor do crédito distribuído na assembléia de contemplação acrescido dos rendimentos líquidos proporcionais ao período que tenha sido aplicado 
- Faculdade do consorciado contemplado adquirir o bem objeto ou crédito correspondente, e o procedimento adotado para solicitação, conforme determina a circular Nº 2.766 do Banco Central 
- Garantias exigidas 
- Condições para transferência de direitos e obrigações, de inadimplemento e exclusão

 

Tire suas dúvidas

CÁLCULO DA PRESTAÇÃO MENSAL 
O cálculo de reajuste da prestação, valor que é previamente acordado entre os consorciados, é feito de forma anual e varia de acordo com o Índice Nacional da Construção Civil (INCC), calculado pela Fundação Getúlio Vargas (FGV), ou pelo Custo Básico da Construção Civil (CUB), calculado pelo Sindicato da Indústria da Construção Civil (Sinduscon). Na dúvida, entre em contato com sua administradora. 

ANTECIPAÇÃO DO PAGAMENTO DE PARCELAS 
- consorciado poderá abater o saldo devedor na ordem inversa, a contar da última parcela observando-se o seguinte: 
- Contemplação com lance vencedor; 
- Aquisição do bem de valor inferior, utilizando a diferença do crédito; 
- Quitação integral do saldo devedor desde que tenha sido contemplado e utilizado o respectivo crédito. 

REGRAS PARA CONTEMPLAÇÃO 
A contemplação será feita exclusivamente por sorteio ou lance, podendo a contemplação por lance ocorrer somente após a contemplação por sorteio. Caso não seja realizado o sorteio por insuficiência de recursos, poderá ser realizada apenas a contemplação por lance. 
A contemplação está condicionada à existência de recursos suficientes no grupo.Uso do FGTS para lances Fique ligado! Confira as regras da Caixa Econômica Federal (CEF) e verifique a possibilidade de usar o saldo do Fundo para dar seu lance. 

ENCERRAMENTO DO GRUPO 
Até 60 dias após a contemplação de todos os consorciados do grupo, a administradora deverá colocar à disposição os créditos na seguinte ordem: 
- Consorciados que não tenham utilizado o crédito; 
- Excluídos e desistentes, valores relativos a devolução das quantias pagas, aplicando-se as regras estabelecidas pelo Banco Central; 
- Demais consorciados. 

Fonte: Procon-SP

Tire todas as suas dúvidas e realize o sonho da casa própria

Não consegue comprovar renda? Quer saber se o que você ganha paga a prestação? Ou precisa entender como funcionam as prestações? O Pense Imóveis dá todo o serviço

Tenho uma casa não regularizada e sem escritura, em área pública. Posso comprar imóvel pelo Feirão da Caixa?
Tendo capacidade de pagamento, sim. Quem não for mutuário poderá acessar o programa Minha Casa, Minha Vida. Famílias com renda entre três e dez salários mínimos poderão comprar um imóvel pelo programa no Feirão.

A minha renda e a da minha mulher é de R$ 1.850. Existe chance de comprar algum imóvel sem comprometer a nossa renda?
Sim. A Caixa observa o comprometimento de até 30% da renda familiar bruta. Com esta renda, o casal comprometerá do orçamento no máximo R$ 540 com a prestação. 

Como funciona o financiamento? A prestação é sempre do mesmo valor?
As prestações são decrescentes, ou seja, tornam-se menores a cada mês e não geram saldo devedor no final do financiamento. O valor da prestação é formado pela amortização (pagamento de toda ou parte de uma dívida dentro de um determinado prazo, é parte da prestação que você paga todo mês quando faz um financiamento), os juros e o valor do seguro.
 
Para se calcular o valor do juro é levado em conta o valor do imóvel e a faixa de renda familiar. As taxas variam entre 4,5% e 11,5%.

O cálculo do seguro é feito conforme a idade de quem vai tomar o financiamento.

Quais são os tipos de financiamentos que existem? Vale para imóveis novos e usados?
Os tipos de financiamento disponíveis no feirão são Programa Minha Casa, Minha Vida (linha FGTS), Carta de Crédito FGTS, Carta de Crédito Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE).

Os financiamentos valem para imóveis usados, novos, ou na planta. Os imóveis do programa Minha Casa, Minha Vida são novos (com habite-se emitido a partir de 26 de março de 2009), em construção ou na planta.
 
Se eu comprar o imóvel apenas com a minha renda, em 20 anos, e ficar sem renda em dois anos, posso perder o imóvel?
Há a possibilidade de renegociação, ampliação de prazos. A retomada (quando o proprietário perde o imóvel por não conseguir pagar as prestações) só ocorre em último caso.
 
Quais são as taxas que devem ser pagas ao comprar o imóvel, além da prestação do imóvel? 
Logo que é feito o financiamento, a pessoa paga a taxa do seguro do imóvel. A primeira prestação só é cobrada em 30 dias. A próxima taxa a ser paga é a de transmissão do imóvel (ITBI) e a taxa do registro do imóvel. Geralmente, as taxas somam 1% do valor do imóvel, mas podem chegar a 3%.
 
Posso antecipar o pagamento das prestações?Não. Se a pessoa dispuser de um valor e quiser abater na dívida, poderá solicitar o cálculo para diminuir o valor das prestações ou reduzir o prazo.
 
O FGTS pode ser usado para a compra do imóvel? Quais as exigências?
Sim. Trabalhadores que possuem FGTS (tempo de trabalho mínimo de três anos sob regime do FGTS) podem utilizar o saldo da conta para reduzir o financiamento ou para a compra total, desde que o imóvel tenha avaliação de até R$ 500 mil e o comprador não seja proprietário de imóvel na cidade ou no município limítrofe de onde resida ou trabalhe.
 
Dá para reunir a renda dos filhos adultos e que trabalham para a compra do imóvel?
Sim. Não há limitação para a composição da renda, não importando se as pessoas são parentes ou não.
 
Sou autônomo, não tenho como comprovar renda. Como posso fazer?
Para quem não tem emprego com carteira assinada é indispensável a comprovação da capacidade de pagamento por meio de extratos bancários, fatura dos últimos meses do cartão de crédito, ou comprovante do pagamento de aluguel.
 
Estou pendurado no SPC (Serasa, etc). Posso contrair financiamento?
Não. É preciso estar com o cadastro regular. A medida que a situação for regularizada, não há carência para tomar um financiamento.
 
Tenho outro imóvel, escriturado. Já está pago (ou se ainda estiver pagando). Posso pegar o financiamento?
Se para comprar o imóvel foram utilizados recursos do FGTS, não será possível pegar outro financiamento nos mesmos moldes, a menos que o imóvel já adquirido seja vendido ou entre no negócio. É possível pegar financiamento se for com recurso de poupança (SBPE), que possui juros um pouco maiores.
 
Quais são as faixas de financiamento?
Com renda de até dez salários mínimos, para aquisição de imóvel de até R$ 130 mil, usando recursos do FGTS, é possível financiar 100% do imóvel. Acima desses valores, é possível financiar até 90% utilizando Carta de Crédito Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE).
 
Como é feito o financiamento? É automático?
Com a documentação em dia, o preenchimento dos formulários da Caixa, e a análise do crédito, leva em torno de 15 dias para a assinatura do contrato.
 
Posso fazer sem entrada? O que é melhor?
Sim. Dependendo da renda bruta familiar e do valor do imóvel. Se a família tiver condições de dar uma entrada é recomendável, para reduzir o impacto da prestação do financiamento na renda mensal.

FONTE: Pense Imóveis