INSPEÇÃO DO CNJ ABRE GUERRA NO JUDICIÁRIO

Uma varredura determinada pelo CNJ (Conselho Nacional de Justiça) na movimentação financeira de todos os servidores e magistrados do Judiciário - com exceção dos tribunais superiores - está na origem da guerra deflagrada no mundo jurídico.

Determinado em julho de 2010, o levantamento atingiu 216.800 pessoas -entre servidores, juízes e parentes- e apontou que 3.438 deles tiveram movimentações consideradas suspeitas. A corregedoria contesta esses números.

Além disso, serviu de base para que, no início deste mês, a corregedora nacional de Justiça, Eliana Calmon, determinasse uma devassa em 22 tribunais. O objetivo era apurar um eventual enriquecimento de seus integrantes.

A varredura provocou reação indignada da AMB (Associação dos Magistrados Brasileiros), que acusa o conselho de quebrar ilegalmente o sigilo bancário e fiscal dos integrantes do Judiciário.

A entidade pediu ao STF (Supremo Tribunal Federal) que anulasse as inspeções e teve o pedido aceito pelo ministro Ricardo Lewandowski, que na última segunda-feira concedeu liminar suspendendo a investigação recém-iniciada pelo conselho.

Como a Folha revelou ontem, a decisão beneficiou o próprio Lewandowski, porque também suspendeu uma investigação sobre pagamentos feitos a vários juízes por conta de uma antiga dívida trabalhista.

Por sua vez, o CNJ alega que tem o dever de investigar os servidores do Judiciário, incluindo as suspeitas de enriquecimento ilícito.

ANÁLISE

O levantamento sigiloso sobre movimentações financeiras atípicas no Judiciário foi solicitado em julho de 2010 pelo então corregedor nacional de Justiça, ministro Gilson Dipp.

Ele solicitou ao Coaf (Conselho de Controle de Atividades Financeiras), órgão que pertence ao Ministério da Fazenda, a análise dos CPFs de todos os membros dos tribunais estaduais, federais, trabalhistas e militares.

Além de apontar 3.438 casos suspeitos, o Coaf informou que as movimentações atípicas se concentraram em cinco Estados (São Paulo, Rio, Minas, Bahia e Paraíba) e no Distrito Federal.

De R$ 173,6 milhões de operações feitas em dinheiro, e postas sob suspeita, R$ 60,6 milhões estão concentradas na Justiça paulista (estadual, militar e do Trabalho), no TJ do Distrito Federal e no TJ da Bahia.

Nesse grupo, segundo o Coaf, oito pessoas movimentaram R$ 16,7 milhões: dois titulares de cartórios, três juízes, um desembargador, um aposentado e um empresário.

Por entender que o CNJ "passou a investigar eventual prática de crime, e não de infração disciplinar administrativa", a AMB, a Anamatra (Associação Nacional dos Magistrados da Justiça do Trabalho) e a Ajufe (Associação dos Juízes Federais do Brasil) requereram ao Supremo a anulação e imediata suspensão dessas investigações.

CONSTRANGIMENTO

Como o ministro Joaquim Barbosa, relator sorteado, não estava no STF, o pedido foi distribuído ao ministro Ricardo Lewandowski, que concedeu a liminar.

As três associações alegaram que a corregedoria submetera 216.800 mil magistrados e servidores "ao constrangimento ilegal de quebra de sigilo bancário e fiscal".

As entidades sustentaram que o plenário do CNJ não foi informado previamente sobre o pedido ao Coaf.

"Tomei a decisão, em face da amplitude das providências determinadas pela Corregedoria do Conselho Nacional de Justiça, que compreendem a quebra do sigilo de dados fiscais e bancários de um número indeterminado e indiscriminado de magistrados e servidores", afirmou Lewandowski, em nota.

Eliana determinou que as inspeções sigilosas começassem em São Paulo. A ordem era examinar declarações de bens de quem tivesse informado rendimentos anuais superiores a R$ 500 mil nos últimos cinco exercícios.

No ato, a corregedora alertou que a conclusão dependeria de verificar-se a compatibilidade dos bens e rendas:

"A simples movimentação financeira de altas somas pode não caracterizar ilícito, mas pagamento regular de créditos salariais, heranças e prêmios de loteria". Da Folha de São Paulo desta quinta-feira

Saiba o que fazer quando chega o período do fim de contrato de aluguel

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Pouco antes de sair para o trabalho, a gerente de atacado Juliana Leite foi supreendida pela ligação do proprietário de seu apartamento: o contrato de aluguel de 30 meses estava a um mês do vencimento, e após esse periodo ela deveria deixar o imóvel. Pânico. Apesar de saber que o documento estava prestes a expirar, quis a carioca confiar na sorte de que o locador poderia aumentar o seu período de moradia ali. Podia nada. Ser um bom inquilino já não é suficiente para a garantia desta segurança. Por isso, dizem especialistas, quem vive de aluguel pode tomar algumas precauções para não entrar neste tipo de desespero e ter que correr para encontrar um novo teto num período máximo de 30 dias.

A primeira delas, adverte a advogada especialista em negócios imobiliários Fernanda Duarte, é se certificar se há no documento a cláusula que permite ao inquilino rescindir o contrato de forma amigável e sem cobrança de multas.

“É uma medida importante, que permite ao locatário mudar de imóvel antes do fim do contrato. O mercado do Rio anda tão maluco que, apesar do fato de ser bom inquilino ainda pesar na decisão do locador, o bolso tem falado mais alto”,  explica a especialista.

No contrato de Juliana, a cláusula que lhe dava esta liberdade estava no contrato, mas, como não pretendia sair do apartamento, preferiu deixar o proprietário se manifestar para tentar uma negociação.

- Esperava que pudesse haver um reajuste de 20%. Mas ele praticamente dobrou o preço do apartamento (saiu de R$ 1.400 para R$ 2.600)

Para não ter essa má surpresa, Fernanda recomenda ao inquilino que deseja continuar morando no mesmo apê que, seis meses antes do fim do contrato, faça uma pesquisa de preços de imóveis na região com a mesma tipologia e entre em contato com o proprietário para sugerir um aditamento, reajustando o valor do aluguel de acordo com o que foi pesquisado.

“Assim, o inquilino garante mais 30 meses no imóvel e com uma possibilidade melhor de negociação de valores”,  acrescenta a advogada imobiliária.

Apesar de o caso de Juliana não ter tido um bom desfecho, o vice-presidente de locações do Sindicato de Habitação do Rio (Secovi – Rio), Antonio Paulo Monnerat, ao contrário do que afirma a advogada imobiliária, diz que, atualmente, os proprietários estão mais abertos à negociação para manter o bom inquilino. Isso porque os preços já andam espantando pretendentes.

“Eles não querem deixar o bom inquilino a não ser que pretendam vender o imóvel e residir nele”, explica.

De toda forma, Monnerat faz algumas observações para manter o locatário prevenido, caso precise mudar de residência.

“É importante ter em mãos toda a documentação necessária para alugar um imóvel. Algumas coisas podem ser feitas antes da aproximação do fim do contrato, como: atualização da certificação de imóvel do fiador, ter já separado o comprovante de renda, identidade, CPF. E analisar outros tipos de fiança, caso não haja fiador.”

Para quem faz o perfil prevenido e organizado, pode separar uma pasta com toda essa documentação. Assim, terá mais chances de vencer a barreira do tempo e evitar o pânico ao fim do contrato de aluguel. Além disso, não passar pelo que Juliana Leite enfrentou: no dia que ela recebeu a notícia de que deveria sair do apê, passou o almoço inteiro ligando para amigos e corretores. E estava em seu primeiro dia no emprego novo.

Fonte: Revista Zap

STF desobriga pagamento de taxa por rua fechada

A primeira turma do Supremo Tribunal Federal (STF) decidiu em Setembro /11, que moradores de vilas em ruas fechadas não podem ser obrigados a pagar taxa de condomínio. A cobrança desses valores, segundo a corte, seria inconstitucional. O entendimento abre o precedente para que mais de mil casos do tipo já julgados – número computado somente na Justiça paulista – sejam revertidos em favor dos moradores.

A obrigação de se pagar mensalidade ou taxas para associações de moradores – que optam por fechar ruas ou vilas para garantir normalmente limpeza ou segurança – é discutida na Justiça há décadas. Mas foi a primeira vez que o STF se manifestou sobre o tema. Tribunais estaduais de São Paulo e do Rio entendiam exatamente o contrário e obrigavam os moradores a pagar os valores cobrados. A justificativa é de que a pessoa usufrui os serviços prestados pela associação. Dessa forma, não contribuir configuraria enriquecimento ilícito.

“Essa cobrança é irregular. Se você compra uma casa ou apartamento em um condomínio, é obrigado a ratear as despesas da manutenção das áreas comuns. Isso é legal. Mas essas vilas fecham ruas públicas e começam a cobrar por serviços que deveriam ser prestados pela prefeitura ou pelo governo estadual”, explica o advogado Gustavo Magalhães Vieira, que defendeu esse argumento no STF. “Eles tomam de assalto um bem público e cobram mesmo de quem não quer se associar.”

A decisão do STF diz respeito a um caso específico no Rio, mas o entendimento pode tornar-se jurisprudência se for repetido outras vezes na mesma corte. Caso isso aconteça, várias vilas de casas geridas por associações formadas após o fechamento de ruas – situação comum em bairros como a Granja Julieta, em São Paulo, ou em cidades da Região Metropolitana, como Cotia, Carapicuíba e Jandira – também não poderão mais cobrar mensalidade.

Legalidade – Em São Paulo, o número de casos é tão grande que moradores se articularam para criar uma organização para defender quem não quer pagar as mensalidades, a Associação das Vítimas de Loteamentos e Residenciais do Estado de São Paulo (Avilesp). Sua tesoureira, Yvone Akemi Okida, de 75 anos, conta que é cobrada desde 1992 por uma associação de Cotia, criada em um loteamento feito pelo próprio pai décadas atrás.

MP – “Até hoje mandam boletos, cobrando R$ 1,9 mil por mês por dois lotes que ainda tenho, de cerca de 350 m²″, afirma. Ela briga na Justiça para que seja reconhecido seu direito de não pagar. “No meu caso, nada ainda foi decidido, mas tem gente perdendo o único imóvel, a saúde e tendo a família desestruturada por causa dessas cobranças.”

O Ministério Público Estadual coleciona denúncias desse tipo desde 2002. No fim do ano passado, o promotor José Carlos de Freitas entrou com uma ação civil pública contra a Prefeitura de São Paulo e uma associação de moradores na orla da Represa do Guarapiranga, na zona sul.

Ele explica que a Justiça paulista demonstra um entendimento quase unânime de que o morador deveria ser obrigado a pagar as mensalidades. “Nossa leitura, porém, é que o Tribunal de Justiça não estava analisando dois aspectos constitucionais: o direito de ir e vir de quem não mora nesses locais fechados e o livre direito de associação. Ninguém é obrigado a se associar ou ficar associado”, afirma. Esse caso ainda tramita no Judiciário.

Fonte: Revista Zap

Justiça decide que é possível ação de usucapião de imóvel sem registro

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"A inexistência de registro imobiliário não implica na presunção de que o imóvel seria público. A ausência do competente registro não o torna insuscetível de usucapião, se preenchidos os requisitos legais". Com esse entendimento, os desembargadores (2º grau de jurisdição) da 1ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado de Rondônia deram provimento, por unanimidade, ao recurso (apelação) interposto por uma moradora. Na decisão do relator, desembargador Raduan Miguel Filho, foi cassada a sentença e determinado que o processo retorne ao 1º grau de jurisdição para regular instrução. O julgamento ocorreu na manhã desta terça-feira, 13 de dezembro de 2011.

Segundo consta nos autos, a moradora apelou ao Tribunal de Justiça por não aceitar a sentença do juízo da 1ª Vara Cível da comarca de Porto Velho (RO), que extinguiu o processo sem que a questão fosse resolvida. Na ação de usucapião, o magistrado entendeu que ela não tinha direito sobre o imóvel, em razão deste não possuir inscrição no registro de imóveis. Inconformada, a moradora disse que preenche os requisitos para a usucapião, pois é possuidora da área urbana há mais de vinte anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia e de sua família. Alegou também que, além de não possuir outro imóvel, o direito de propriedade independe da existência do registro imobiliário.

Após fazer a análise do recurso, o desembargador Raduan Miguel decidiu que a sentença deve ser reformada, pois a inexistência de registro imobiliário não implica na presunção de que o imóvel em questão seria público e, portanto, insuscetível de usucapião. "A ocupação da área em questão é de conhecimento do município, que vem recolhendo o respectivo IPTU. Assim, não há nos autos elementos para presumir que a área em questão seja pública" , explicou.

Ainda, de acordo com o desembargador, "há muito está ultrapassada a presunção juris tantum de que não havendo registro de propriedade do imóvel estar-se-ia tratando de área pública. Isto deve estar provado nos autos, contudo, por ora, não há qualquer demonstração nesse sentido. O relator também ressaltou que o simples fato de não existir o competente registro não torna o imóvel insuscetível de usucapião, se preenchidos os requisitos legais", concluiu.

Usucapião 

O Usucapião é uma palavra de origem latina que significa adquirir pelo uso, pela posse. Para o Direito, é a aquisição da propriedade em decorrência do lapso temporal. Com o Novo Código Civil (2003), ao invés de esperar vinte anos para dar a entrada na ação de usucapião, a posse deve ser exercida por quinze anos.

Quando a posse é domicílio, o prazo passa a ser de dez anos. Se o ocupante não possuir outro imóvel, cai ainda mais, para cinco anos. A previsão legal está no capítulo II do Código Civil, nos artigos 1.238 a 1.244. Não se aplica o usucapião sobre imóveis públicos.

Processo nº: 0016358-73.2008.8.22.0001 

Assessoria de Comunicação Institucional

Fonte: JusBrasil

Aquisição de imóveis vs. Aplicações financeiras

As discussões envolvendo as vantagens e desvantagens de se adquirir imóveis ou aplicar recursos no mercado financeiro sempre ocuparam um lugar de destaque nas diferentes fases da economia brasileira.  No início dos anos sessenta, os imóveis eram uma alternativa à quase ausência de produtos financeiros, num quadro de inflação elevada e ausência de indexação;  nos anos oitenta, a situação praticamente se repetiu, dado que a aceleração da inflação impunha perdas reais às aplicações financeiras, mesmo na presença de indexadores, mas que eram defasados no tempo; mais recentemente, o tema voltou ao debate em função do forte aquecimento do mercado imobiliário, com conseqüente aumento do preço real dos imóveis.

Inicialmente, é preciso destacar que qualquer análise envolvendo alocação de recursos deve ser precedida de uma questão: o que quer o investidor?  A discussão aqui proposta não é diferente.  O interesse do proprietário dos recursos vai estar sempre associado ao “peso” que ele atribui a cada uma das variáveis do tripé risco, retorno e liquidez.  Esse “peso” depende de fatores culturais, da idade, da atividade do investidor e até mesmo das transformações que a economia vem sofrendo ao longo dos anos.  E mais, as características dos investidores são mutáveis ao longo do tempo.

O objetivo deste artigo é oferecer ao investidor um conjunto de observações que lhe permita efetuar uma reflexão mais consciente a respeito da melhor decisão a ser tomada.  Na realidade, a interface entre aplicações financeiras e aquisições de imóveis pode ser analisada, pelo menos, sob quatro aspectos distintos: a) as diferentes características dos dois ativos em termos de risco, retorno e liquidez;  b) a complementação entre ambos na medida em que as aplicações financeiras podem ser o caminho para se acumular recursos para uma futura aquisição imobiliária;  c) o retorno gerado pelas aplicações financeiras, vis-à-vis o aluguel (retorno propiciado pelo imóvel); e d) a possibilidade de se “lucrar” com a compra e venda de imóveis.

No que se refere ao primeiro aspecto, pode-se destacar os seguintes pontos:

a) É evidente que as aplicações financeiras tem liquidez muito maior que os imóveis.

b) Ainda em relação ao item liquidez, vale observar que as transformações que vem ocorrendo no país certamente alteraram o “peso” dessa variável nas decisões de alocação de recursos; de um lado, a competição crescente na economia brasileira faz com que o tempo de permanência na mesma empresa seja cada vez menor, principalmente para os executivos; ao mesmo tempo, com o “inchamento” das grandes cidades, os custos de locomoção vão ficando cada vez mais altos, aumentando a importância de se “morar perto do emprego”; ocorre, porém, que é muito mais fácil encontrar um imóvel perto do emprego do que um emprego perto do imóvel.

c) Embora muitos investidores esqueçam de considerar alguns aspectos de risco associados ao imóvel (mudanças nas leis de zoneamento, alterações no entorno do imóvel adquirido, e assim por diante); como regra geral, muitos aplicadores vêem nos imóveis uma forma de proteção de seu patrimônio contra situação adversas, como aceleração da inflação, prática de juros reais negativos, risco de falência de instituições financeiras, etc.; realmente como forma de se proteger dessas adversidades,  o  imóvel  é visto como uma “aplicação mais segura”.

d) Em relação ao retorno desses ativos, a questão é controversa e será objeto de avaliação adiante.

Quanto à complementariedade entre as duas aplicações, é fato conhecido que a sociedade brasileira, em sua grande parte, ainda enfatiza a importância “de se ter um imóvel próprio”. Assim as aplicações financeiras podem viabilizar a formação da poupança necessária para a aquisição ou mesmo a entrada para a compra de um imóvel.  Nesse caso, é fundamental um adequado planejamento em relação a algumas variáveis: o valor do imóvel a ser adquirido futuramente; o período em que a aquisição vai ser efetuada; o valor dos recursos mensais (poupança) que vão “alimentar” o fundo; a escolha do melhor tipo de aplicação financeira que atenda às necessidades do planejamento.

Outro aspecto relacionado ao tema refere-se ao retorno gerado pelos dois ativos, isto quando se pretende adquirir um imóvel para fins de rendimento (aluguel).  Embora uma análise mais completa das duas alternativas devesse envolver considerações acerca da evolução do preço dos imóveis (dado que os aluguéis tendem a representar um percentual do mesmo), nesse momento admitir-se-á que o imóvel mantenha seu valor real ([1]).  Isto posto, pode-se destacar:

a) A comparação relevante ocorre entre o rendimento líquido real de cada tipo de ativo; no caso das aplicações é o juro real líquido, livre de comissões e imposto de renda, que é recolhido exclusivamente na fonte;  já no caso do aluguel, para se chegar ao rendimento líquido real é preciso deduzir as despesas de administração (caso haja) e o imposto de renda.

b) Particularmente em relação ao imposto de renda incidente sobre o aluguel, muitos investidores esquecem de deduzi-lo para se chegar ao valor líquido, porque o mesmo nem sempre é exclusivo na fonte; normalmente, recolhe-se o “carnê-leão”, e depois o ajuste final é feito na declaração anual;  nesse caso, o imposto de renda pode atingir “na margem” 27,5% dependendo das demais fontes de renda do investidor.

c) Não se pode deixar de considerar também que nem sempre o imóvel fica alugado doze meses por ano; pode haver períodos de desocupação por ocasião da troca de inquilinos; e nesse período de transição, além de não haver receita (aluguel), surgirão despesas como IPTU, condomínio, manutenção e muitas vezes até gastos com reformas.

d) Não se pode deixar de avaliar também o risco de inadimplência, embora a atual lei do inquilinato tornou-se mais favorável ao proprietário e à retomada do imóvel por falta de pagamento.

A discussão pode envolver também a questão da perspectiva de “lucro” na compra e venda de imóveis.  No que se refere a este aspecto, cabe destacar:

a) O “lucro” obtido efetivamente com as transações imobiliárias não é simplesmente a comparação entre o preço de venda e o preço de aquisição do imóvel, como frequentemente se ouve.

b) O valor do dinheiro sofre alterações no tempo em função da inflação que corrói sua capacidade de compra; além disso, o dinheiro tem um custo de oportunidade, na medida em que ao imobilizar seus recursos na aquisição de um imóvel, o investidor está deixando de ganhar os rendimentos que esse capital poderia gerar caso estivesse numa aplicação financeira; esses fatores precisam ser levados em conta para o cálculo adequado do “lucro”.

c) O Brasil é um país caracterizado pelo elevado custo das transações imobiliárias; no momento da aquisição, há despesas de escritura, e a venda normalmente é feita através de uma corretora de imóveis, que cobra um percentual do valor da transação; e, dependendo das condições do investidor, este pode arcar com um imposto sobre lucro imobiliário de 15% sobre o ganho nominal;  esses fatores frequentemente são ignorados no cálculo do “lucro”.

d) Muitas pessoas acham que todos os imóveis acompanham o preço do metro quadrado dos novos lançamentos; isto não necessariamente ocorre porque os imóveis também sofrem depreciação, derivada não somente de seu uso, como também pelo surgimento de “inovações” nos imóveis mais recentes, que vão incorporando novos hábitos da sociedade; com isso, os mais antigos vão ficando  “desatualizados”.

Por fim, cabe destacar que não se está afirmando aqui que não seja possível obter lucros financeiros na compra e venda  de  imóveis. Em períodos de crescimento mais acelerado dos preços isto pode ocorrer.  Mas para se ter certeza de que o lucro esteja realmente ocorrendo, é preciso fazer a conta de forma correta.

Por Antônio Lanzana

Fonte: Apogeo Investimentos