Elevação do valor de imóvel limite do SFH

 

Foco central: assegurar maior “austeridade” na concessão do crédito por ampliar os limites do SBPE

Porém, limitando a quota de financiamento (LTV) e definindo diretrizes prudenciais para a aferição da renda do proponente ao crédito.

Seguem algumas considerações e o detalhamento das principais alterações normalizadas por meio da Resolução do Conselho Monetário Nacional - CMN/BACEN 4271:

Descrevemos abaixo as Principais alterações

• Limitar a LTV em até 80%, podendo ser ampliada para até 90% se o sistema de amortização for o SAC
• Limitar em até 60% a LTV das operações de Home Equity (crédito pessoal com garantia de hipoteca ou alienação do imóvel)
• Segregação de funções – responsável pela avaliação do imóvel não pode estar subordinado à área de crédito
• Na apuração da renda, para fins de definição da capacidade de pagamento, deve levar em conta os comprometimentos da renda com outras dívidas (renda disponível)
• O comprometimento da renda deve levar em consideração a prestação de maior valor prevista ao longo do fluxo de retorno (Juros crescentes, amortizações negativas, elevação do prêmio de seguros MIP etc)
• Os documentos comprobatórios da apuração do valor da garantia, do nível de risco e da capacidade de pagamento devem ficar do BACEN durante todo o período em que o contrato estiver ativo
• Elevação do limite de valor do imóvel – de R$ 500 mil para R$ 750 mil (DF, MF, SP, RJ) e R$ 650 mil para demais UF

Seguem alguns dados relativos aos contratos da CAIXA:

• 28% dos contratos do SFH/SBPE, financiados pela CAIXA, utilizam saldo da conta vinculada do FGTS como poupança
• Se a nova regra estivesse em vigor em jan/13, do total dos recursos do SBPE aplicados em 2013 (até set/13), 4,2% da quantidade e 7,3% do valor teria sido incluído no SFH e não no SH/SFI
• Impactos inclusão no SFH (Tx. Efetiva de 8,6% a.a para 8,3% a.a) .

Algumas considerações

• Os limites de LTV não afetam as operações fora do SFH (SFI / SH, etc.)

• A nova regra vale somente para contratos firmados a partir da vigência da Res. CMN/BACEN 4271:

• Contratos firmados anteriormente com valor > R$ 500 mil até R$ 750 mil, firmados anteriormente, continuam impedidos de utilizar FGTS e não podem compor o Mapa IV como se fossem operações do SFH;
• Idem, para o caso de contratos que venham a ser portados, isto é, devem ser mantidos na mesma situação vigente à época da assinatura;
• Contratos de financiamento cujo valor do imóvel esteja dentro dos limites do SFH, porém, cuja LTV for superior limites ora fixados ou se a taxa de juros efetiva suplantar 12,0% a.a., tem que ser enquadrados no SH ou SFI;
• A limitação da LTV vale tanto para as operações lastreadas em funding Caderneta de Poupança quanto do FGTS;
• As operações em curso, que comprovadamente já haviam sido autorizadas pela instituição financeira, poderão ser concluídas com base nas regras anteriormente vigentes;
• Não há obrigatoriedade de alterar as taxas de juros praticadas para os imóveis com valor entre > R$ 500 mil e até R$ 750 mil, salvo se estivesse superior a 12,0% a.a.;
• A taxa de juros do SFH já estava bem próxima das taxas de juros do SH/SFI;
• O grande impacto virá da possibilidade de utilização dos recursos da conta vinculada do FGTS;
• Estima-se saque da ordem de R$ 1,0 bi, por ano, por conta do aumento dos saques do FGTS;
• Incentivo à habitação de mercado pode impactar negativamente na habitação social;
• É correto ou necessário subsidiar a habitação para a alta renda?
• Existe risco ou espaço para realinhamento de preços?

“É possível continuar crescendo, desde que saibamos identificar a linha que separa a ousadia da inconsequência e que não nos esqueçamos dos ensinamentos da fábula da Galinha dos Ovos de Ouro. "

Teotonio Costa Rezende

Diretor de Habitação da Caixa Econômica Federal, Mestre em Gestão e Estratégia de Negócios e graduado em Economia, Ciências Contábeis e Administração de Empresas

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