Cuidados com o imóvel – Vício ou defeito Construtivo

 JORNAL DO IMÓVEL

Como qualquer outra compra, a aquisição de um imóvel exige cuidados e é preciso ter garantias de que ele se encontra em perfeitas condições de uso.

Os elementos que causam danos à estrutura da edificação poder ser internos (decorrentes de defeitos na elaboração do projeto, na sua execução, ou inobservância às boas práticas da engenharia e utilização de material de baixa qualidade) ou externos (agentes da natureza).

Antes de avançarmos no assunto precisamos definir o que vem a ser vício construtivo e diferenciar de defeito de edificação, que por definição são bastantes distintos.

De acordo com o Manual de Saúde dos Edifícios publicado pelo Conselho Regional de Engenharia, Arquitetura e Agronomia de São Paulo (CREA-SP), vício de construção são falhas que tornam o imóvel impróprio para uso ou lhe diminuem o valor, enquanto que os defeitos podem afetar a saúde e a segurança do consumidor.

Vale frisar que ambos podem ser visíveis ou ocultos, sendo este último, considerado como de difícil ou impossível constatação de imediato.

Independente de qual seja o caso, o consumidor está garantido, o Código Civil Brasileiro prevê inclusive um capítulo inteiro sobre contratos de empreitada.

Segue extração do artigo 618 do Código Civil Brasileiro em que trata especificamente do prazo para contestação e garantia da obra. ]

“Art. 618. Nos contratos de empreitada de edifícios ou outras construções consideráveis, o empreiteiro de materiais e execução responderá, durante o prazo irredutível de cinco anos, pela solidez e segurança do trabalho, assim em razão dos materiais, como do solo.

Parágrafo único. Decairá do direito assegurado neste artigo o dono da obra que não propuser a ação contra o empreiteiro, nos cento e oitenta dias seguintes ao aparecimento do vício ou defeito.”(Art. 618 CCB)”.

Cabe antes de mais nada esclarecer o que vem a ser um contrato de empreitada, que nada mais é do que um contrato cujo objeto consiste na execução de obras em geral por um construtor em favor de outrem, contratante dos serviços daquele.

Apesar de não estar explicitamente destacado no Código Civil, cabe ressaltar que há entendimentos na justiça em que considera que o incorporador imobiliário responde de forma solidária ao construtor, pelos vícios e defeitos construtivos:

                            “Mesmo quando o incorporador não é o executor direto da construção do  
                             empreendimento imobiliário, mas contrata construtor, fica, juntamente 
                             com este, responsável pela solidez e segurança da edificação (CC/2002, 
                             art. 618). Trata-se de obrigação de garantia assumida solidariamente  
                             com o construtor” (REsp 884.367-DF).

Considera-se como incorporador imobiliário a pessoa física ou jurídica, comerciante ou não, que embora não efetuando a construção, compromisse ou efetive a venda de frações ideais de terreno objetivando a vinculação de tais frações a unidades autônomas, em edificações a serem construídas ou em construção, sob regime condominial, ou meramente aceita propostas para efetivação de tais transações, coordenando e levando a termo a incorporação e responsabilizando-se, conforme o caso, pela entrega, em certo prazo, a preço e em determinadas condições, das obras concluídas.

Analisando cuidadosamente o artigo 618 do C.C., é preciso ficar atento ao prazo para fazer a reclamação e exigir que o conserto seja realizado, já que, apesar do prazo prescricional ser de 5 anos, deve ser dada especial atenção a obrigação legal imposta ao dono da obra de propor ação contra o empreiteiro em até 180 dias contados do aparecimento do vício ou defeito construtivo.

Caso o imóvel tenha sido adquirido através de financiamento habitacional, cabe esclarecer, que no ato da contratação do financiamento, é obrigatória a contratação de Apólice de

Seguro que garanta no mínimo as coberturas contra os riscos de morte e invalidez total e permanente dos mutuários e de danos físicos ao imóvel. Para a cobertura de danos físicos ao imóvel há uma relação de eventos cobertos, sendo eles os prejuízos causados por:

·Incêndio, raio e explosão;
·Vendaval;
·Inundação e alagamento;
·Desmoronamento total ou parcial bem como ameaça de desmoronamento;
·Destelhamento; e
·Danos estruturais causados por fatores externos, inclusive queda de raio;

Apesar de contar com a cobertura do Seguro, vícios construtivos não são eventos cobertos pela maioria das apólice de Seguros Habitacional e portanto não são passíveis de serem indenizados, pois além de serem entendidos como riscos existentes antes da contratação do Seguro, são também explicitamente declarados nas apólices de seguros como riscos não cobertos, em virtude da má execução ou desobediência às normas constantes do projeto e/ou da infração às normas técnicas aplicáveis à construção civil.

Conforme dito a responsabilidade pelo conserto, bem como do eventual ressarcimento é da construtora e/ou responsável técnico pela obra e em alguns casos também da incorporadora, pelos prejuízos ou defeitos encontrados nos imóveis decorrentes de vício construtivo.

 Diante disto, a melhor recomendação é de que tenham bastante atenção quando do recebimento do imóvel e de estarem atento aos possíveis vícios ou defeitos construtivos encontrados após a entrega para que não prescreva o prazo legal de 180 dias contatos a partir do aparecimento do vício ou defeito, bem como dos 5 anos para contestação do conserto e se necessário a solicitação da nulidade do negócio.