O fim da tolerância nos contratos de compra e venda de imóveis

Quando se vai adquirir um imóvel, principalmente na planta, o comprador se submete ao estabelecido no contrato de compra e venda de imóvel (contrato de adesão) imposto pela construtora/incorporadora, que, em boa parte dos casos, acaba no judiciário por descumprimento contratual. 

Em sua grande maioria, os contratos estipulam um prazo para a entrega do imóvel em data determinada com uma tolerância, acaso algum evento extraordinário possa acarretar atraso na entrega contratualmente prevista.

Essa tolerância, que varia dentre 90 e 120 dias, a bem da verdade, incorporou-se ao prazo estabelecido no contrato, sendo que asconstrutoras/incorporadoras utilizam-se dessa dilação de prazo como fazendo parte integrante do objeto principal do contrato, não mais como evento excepcional e extraordinário, fato acobertado pelos Tribunais de Justiça dos Estados que, como regra, legitimam essa tolerância sem necessidade de justificativa, como se colhe de alguns jugados do TJDFT:

DIREITO CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DO BEM. VALIDADE DA CLÁUSULA QUE ESTIPULA PRAZO DE TOLERÂNCIA. CUMULAÇÃO INDEVIDA DE CLÁUSULA PENAL E LUCROS CESSANTES. DANO MORAL INEXISTENTE.
(...)
II. Em que pese sua unilateralidade, a cláusula contratual que estipula prazo de tolerância de 120 dias para a entrega do imóvel não é desautorizada por nenhuma disposição legal e por isso não pode ser considerada inválida.
(...) (Acórdão n.715240, 20120111929474APC, Relator: JAMES EDUARDO OLIVEIRA, Revisor: CRUZ MACEDO, 4ª Turma Cível, Data de Julgamento: 18/09/2013, Publicado no DJE: 30/09/2013. Pág.: 116)
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APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE CESSÃO DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. CLÁUSULA QUE ESTIPULA A TOLERÂNCIA DE CENTO E VINTE (120) DIAS. VALIDADE. LUCROS CESSANTES. PAGAMENTO DE ALUGUEIS. MULTA MORATÓRIA. NATUREZA DIVERSA DO LUCRO CESSANTE.
1.Inexiste abusividade na cláusula contratual que permite o atraso na entrega da unidade imobiliária pelo período de cento e vinte (120) dias.
(...) (Acórdão n.653460, 20110112346753APC, Relator: ARNOLDO CAMANHO DE ASSIS, Revisor: ANTONINHO LOPES, 4ª Turma Cível, Data de Julgamento: 06/02/2013, Publicado no DJE: 18/02/2013. Pág.: 137)

Ocorre que essa tolerância pode estar com os dias contados. 

O Projeto de Lei (PL) sob o nº. 178/2011, que tramita na Câmara dos Deputados, altera a Lei 4.591/1964, que trata sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias, acrescentando o art. 48 – A. 

Dentre as modificações está a nulidade de cláusula contratual que estipule qualquer forma de tolerância para o atraso na entrega do imóvel e ao pagamento de multa ao consumidor acaso ocorra o atraso.

O fundamento do dispositivo atrela-se perfeitamente ao que prescreve a Lei8.078/1990 (Código de Defesa do Consumidor) em seu art. 51, onde se estabelece sobre a ilegalidade das clausulas contratuais abusivas e desvantajosas ao consumidor.

Esse dispositivo, na prática, apenas reconhece o que já foi dito acima, que nos contratos de compra e venda as construtoras/incorporadoras irão extirpar a clausula contratual de tolerância acrescentando essa dilação no prazo principal, ou seja, nada se altera.

Quando se disse que essa tolerância pode estar com os dias contatos, refere-se ao fato de que um PL sob o nº. 2606/2011 foi apensado ao PL referido não reconhecendo a nulidade de tal clausula, mas a confirmando. Pelo PL nº. 2606/2011, os contratos de compra e venda podem estabelecer um prazo de tolerância de até 6 (seis) meses para a entrega do imóvel, sob pena de multa.

A modificação relevante, tanto em um projeto como no outro, refere-se à imposição de multa acaso o atraso se concretize.

De acordo com os Projetos, acaso ocorra o atraso na entrega do imóvel, uma multa pré-estabelecida é imposta à construtora com base no valor do contrato.

O que ocorre atualmente é que os compradores lesados ajuízam ações judiciais pleiteando uma indenização por lucros cessantes, utilizando como base o valor de mercado do aluguel de um imóvel semelhante.

Desta forma, em se estabelecendo uma multa já fixada em lei, pode ocorrer de, acaso ocorra o atraso na entrega do imóvel, a própria construtora reconhecer esse descumprimento contratual de sua parte e, administrativamente, indenizar o consumidor com base na multa estabelecida na lei.

Cabe a nós, consumidores, aguardar a conversão do projeto em lei e suportar as implicações que dela possa advir.

Por:  Patrick Magalhães Teixeira

Advogado, sócio da Advocacia Teixeira. Especialista em Direito Imobiliário, Civil e Tributário.

Fonte: JusBrasil