Proteção para comprador e vendedor
O seguro habitacional é uma garantia fundamental para o crédito imobiliário, com benefícios para todas as partes envolvidas. Garante que a família permaneça com o imóvel na falta do mutuário por morte ou invalidez permanente. E para a instituição financeira que concedeu o financiamento, a quitação da dívida. Também garante a indenização ou a reconstrução do imóvel, caso ocorram danos físicos causados por riscos cobertos.
São duas as modalidades de seguro habitacional: do Sistema Financeiro da Habitação (SFH) e de apólices de mercado.
A primeira delas é exclusiva e obrigatória para os imóveis financiados pelo SFH. As condições são padronizadas, em uma única apólice, para todas as seguradoras. O governo federal participa dessa operação, por meio do Fundo de Compensação de Variações Salariais (FCVS), responsável pela liquidação de eventuais saldos devedores residuais.
As apólices de mercado, por sua vez, são utilizadas para imóveis financiados fora do SFH. Cada seguradora administra sua carteira de seguro habitacional, cujas condições de operação seguem as normas definidas pela Susep (Superintendência de Seguros Privados, autarquia subordinada ao Ministério da Fazenda, responsável pela regulamentação e fiscalização do setor de seguros).
Na compra de um imóvel financiado pelo SFH, e mesmo fora desse sistema, a instituição financeira contrata este seguro com as coberturas para morte e invalidez permanente do mutuário (MIP) e para danos físicos ao imóvel (DFI).
Esta última cobertura, DFI, abrange os riscos de incêndio, queda de raio, explosão, inundação e alagamento, destelhamento, desmoronamento total e parcial, além de ameaça de desmoronamento.
A indenização é igual ao valor necessário para a reposição dos prejuízos, com a recuperação do imóvel em condições idênticas às que apresentava antes do sinistro (materialização de um dos riscos previstos na apólice).
A cobertura de MIP, por sua vez, protege o mutuário e sua família na eventualidade de morte ou invalidez permanente do mesmo ou de um dos integrantes da renda familiar, quando o financiamento do imóvel foi concedido prevendo essa hipótese, isto é, a mais de uma pessoa.
O saldo devedor será totalmente quitado na hipótese de o único responsável pelo contrato de financiamento falecer ou ficar inválido. Mas a indenização será proporcional quando houver mais de um participante da renda familiar para a garantia do empréstimo.
Por exemplo, financiamento de imóvel no nome do marido e de sua esposa, sendo ela responsável por 60% da renda da família e ele por 40%. No caso de o homem morrer, serão quitados apenas 40% do saldo devedor.
Este seguro viabiliza a operação do crédito imobiliário, protegendo a instituição financeira que concede o financiamento para o comprador do imóvel, chamado de mutuário. É um produto que garante a quitação do saldo devedor para a instituição financeira no caso de falecimento ou invalidez permanente do mutuário, além de cobrir danos físicos ao imóvel previstos na apólice.
Obrigatório nos financiamentos pelo SFH, o seguro habitacional também é utilizado nas demais operações de crédito imobiliário. As exigências do seguro para morte, invalidez permanente (MIP) do mutuário e para os riscos físicos do imóvel (DFI) também estão presentes no crédito imobiliário fora do SFH. Por suas peculiaridades, o seguro habitacional permite que o mutuário desembolse parcela menor de entrada na compra da casa própria.
Tudo Sobre Seguros destaca as principais características do seguro habitacional e em quais situações e condições ele pode ser usado pelo mutuário.
O seguro habitacional não tem franquia. Quanto à carência, esta só se aplica às seguintes situações:
- no caso de morte por suicídio, a cobertura só será válida depois de dois anos da entrada em vigor da apólice do seguro; e
- no caso de morte ou invalidez permanente, a seguradora poderá exigir carência limitada a 12 meses nos casos de alterações de contrato movidas para composição de renda, necessária para aprovação do financiamento do imóvel.
Os dois tipos de seguro habitacional – operações do SFH e fora dele – têm características distintas. O ponto em comum é a cobertura total do saldo devedor, no caso de o mutuário morrer ou ficar inválido, permitindo que o imóvel seja transmitido a seus herdeiros e que a instituição de crédito imobiliário seja ressarcida.
O seguro habitacional do SFH adota apólice padronizada e eventuais prejuízos são assumidos pelo Estado. As seguradoras recebem remuneração padrão pela prestação de serviços operacionais, com base em percentual sobre os prêmios arrecadados mensalmente junto com as prestações do financiamento do imóvel.
Pelas regras do SFH, atualmente, os imóveis a serem financiados precisam ter, no máximo, avaliação de mercado de R$ 500 mil para a concessão de financiamento limitado a R$ 450 mil. Esses valores são atualizados, todos os anos, pelo governo.
Operações do crédito imobiliário imobiliários de quantias superiores a esses limites, por sua vez, são atendidas pelo chamado financiamento fora do SFH, possibilitando concessão de crédito pelos critérios de cada instituição financeira. A seguradora é que garante o risco e a apólice é ilimitada em termos de valores para garantir o financiamento imobiliário. A cobertura mínima exigida é para morte e invalidez permanente.
Cobertura para o risco de morte e invalidez permanente
O seguro de morte e invalidez permanente permite a liquidação da dívida (ou parte da dívida quando houver mais de um participante no contrato de financiamento) na hipótese de falecimento do mutuário por qualquer causa, seja por doença ou acidente.
No entanto, a cobertura do seguro habitacional para morte por doença só será válida caso o mutuário tenha adoecido depois da assinatura do contrato de financiamento, sem ter conhecimento anterior da enfermidade. A cobertura também não será válida quando a doença for, comprovadamente, decorrente de acidente pessoal ocorrido antes da data de assinatura do contrato de financiamento.
A cobertura para invalidez permanente funciona da mesma forma, ou seja, o seguro só garante este risco caso ele venha a se concretizar depois da data da assinatura do contrato de financiamento do imóvel.
Para efeito de seguro, invalidez permanente decorre de acidente pessoal ou doença que resulta em incapacidade total e definitiva para o exercício da ocupação principal do mutuário, no momento do sinistro. Se o mutuário não possuir atividade de trabalho, ele também apenas contará com a cobertura caso fique inválido para exercer qualquer atividade laboral.
Supondo que o mutuário, por ocasião da assinatura do contrato de financiamento imobiliário, seja aposentado por invalidez pelo INSS, ele só poderá contratar cobertura de morte. Ou seja, o risco de invalidez permanente é excluído.
Cobertura para o risco de danos físicos do imóvel
Essa modalidade garante indenização para prejuízos causados por:
- incêndio, queda de raio e explosão;
- vendaval;
- desmoronamento total ou parcial de paredes, vigas ou outra parte estrutural do imóvel;
- ameaça de desmoronamento, desde que devidamente comprovado;
- destelhamento causado por ventos fortes ou granizo;
- inundação decorrente de transbordamento de rios ou canais; e
- alagamento provocado por chuvas ou rompimento de canos e tubulações não pertencentes ao imóvel segurado.
Com exceção dos riscos de incêndio, queda de raio e explosão, a garantia do seguro habitacional (DFI) se refere a danos causados ao imóvel por fatores externos. Em outras palavras, prejuízos provocados por acontecimentos gerados de fora para dentro do imóvel, sobre o prédio, ou sobre o solo ou subsolo em que está construído.
Por exemplo, um rio ou canal transborda e a água danifica a sua casa. O seguro DFI paga as despesas para a recuperação do imóvel, mas não se responsabiliza pelos seus pertences. A mesma garantia você tem caso chuva, granizo ou rompimento de canos fora da sua casa provocar danos.
Coberturas adicionais
As seguradoras podem oferecer coberturas adicionais, não previstas inicialmente no seguro habitacional. Por exemplo, serviços de atendimento a emergências domiciliares (Assistência 24h), assistência funeral e contra riscos de danos ao conteúdo dos imóveis, entre outras.
O que o seguro habitacional não cobre?
Como todo seguro, existem exclusões no seguro habitacional.
Riscos excluídos para morte e invalidez permanente (MIP)
- A cobertura de ambos (seguro obrigatório, por lei, do SFH e o chamado “fora do SFH”) exclui o risco de morte e de invalidez total e definitiva do mutuário, causadas, direta ou indiretamente, por acidente antes da assinatura do contrato de financiamento, ou por doença com início anterior à data de concessão do empréstimo, caso seja do conhecimento do segurado.
- O suicídio também está excluído quando praticado até dois anos depois do início da vigência do seguro habitacional.
- O risco de invalidez temporária e/ou parcial também está excluído.
- Em caso de desemprego, o seguro não cobre o saldo devedor. Algumas seguradoras oferecem, à parte, seguro para essa eventualidade mediante a contratação dessa cobertura e o pagamento de prêmio adicional.
- O seguro habitacional também não garante pagamento de prestações em atraso.
Riscos excluídos para danos físicos do imóvel (DFI)
Não contam com cobertura os danos decorrentes de:
• uso e desgaste, ou seja, danos verificados exclusivamente em razão da utilização normal do imóvel ou do decurso do tempo, como os que afetam, por exemplo, revestimentos, instalações elétricas e hidráulicas, pintura, esquadrias, vidros, ferragens e pisos;
• má conservação ou falta de manutenção, isto é, falta de cuidados usuais para manter o funcionamento normal do imóvel, como limpeza de calhas, tubulações de esgoto, etc;
• atos dolosos do mutuário;
• água de chuva, quando invadir o interior do imóvel pelas portas, janelas, vitrinas, claraboias, respiradouros ou ventiladores abertos ou defeituosos;
• vazamento de água de torneira ou registro, ainda que deixados abertos inadvertidamente;
• infiltração de água ou outra substância líquida por meio de pisos, paredes e tetos, a não ser que tenha sido provocada por fatores externos ao imóvel;
• danos já existentes antes da contratação do seguro.
• vazamento de água, devido à ruptura de encanamentos pertencentes ao imóvel financiado (ou ao edifício ou conjunto habitacional do qual o mesmo faça parte);
• trincas e fissuras no imóvel, sem ameaça de desmoronamento;
• obras de melhorias no imóvel que não tenham sido comunicadas à seguradora antes da ocorrência de sinistro;
• recuperação de qualquer dano não decorrente do sinistro;
• móveis, utensílios e eletrodomésticos;
• danos provenientes de vícios de construção (erro de cálculo, de projeto ou na execução da obra);
• danos elétricos, a não ser quando provocados por fatores externos ao imóvel;
• prejuízos causados por extravio, roubo ou furto;
• prejuízos decorrentes de atos de inimigos estrangeiros, operações de guerra, guerra civil, guerrilha, revolução, rebelião, tumultos, lei marcial ou estado de sítio;
• danos causados por atos terroristas;
• prejuízos provocados por radiações ionizantes ou contaminação proveniente de radioatividade de qualquer combustível ou resíduo nuclear.
O valor que você paga pelo seguro habitacional e a quantia das indenizações são reajustados pelo mesmo índice das prestações e do saldo devedor.
O período de vigência do seguro é o prazo do financiamento do imóvel. As coberturas começam a valer no ato da promessa do financiamento e terminam quando se encerra o contrato de financiamento, qualquer que seja a sua causa.
Em geral, o seguro habitacional (MIP e DFI) costuma representar em torno de 1,5% a 4% do valor total da prestação, dependendo da idade do segurado, do valor do imóvel e do montante financiado, entre outros fatores.
O valor do prêmio do seguro de morte e invalidez permanente (MIP), pago todos os meses, varia de acordo com a idade do mutuário, tendo reajuste por mudança de faixa etária, além da correção habitual pelo mesmo índice que atualiza as prestações e o saldo devedor.
Já o custo do seguro de danos físicos do imóvel (DFI), também pago mensalmente, corresponde à aplicação de um percentual sobre a avaliação do imóvel financiado.
A primeira providência para requerer uma indenização prevista no seguro habitacional é comunicar o ocorrido, o mais rápido possível, ao agente financeiro que intermediou o crédito imobiliário e à seguradora.
A indenização corresponde ao saldo devedor da data em que ocorreu um dos riscos previstos no seguro: morte ou invalidez permanente do mutuário.
Será preciso preencher um formulário, fornecido pela seguradora, acompanhado dos seguintes documentos:
Em caso de morte
• declaração do médico que assistiu o mutuário, assinada e com firma reconhecida;
• certidão de óbito;
• contrato de financiamento;
• alterações contratuais, se houver;
• se houver mais de um participante do financiamento, declaração específica indicando a responsabilidade de cada um deles.
Em caso de invalidez permanente
• declaração de invalidez total e definitiva, preenchida e assinada pelo instituto de previdência para o qual o mutuário contribui;
• declaração da seguradora com base em perícia que tenha realizado, quando o mutuário não é vinculado a instituto de previdência ou quando se tratar de aposentado;
• declaração do médico que o assistiu, assinada e com firma reconhecida;
• contrato do financiamento;
• alterações no contrato, caso tenham sido feitas;
• carta de concessão de aposentadoria por invalidez permanente, emitida pelo instituto de previdência para o qual contribui, ou cópia da publicação no Diário Oficial, se for funcionário público;
• ficha de alteração de renda, se houver, em vigor na data da solicitação da indenização;
• demonstrativo de evolução do saldo devedor;
• demonstrativo de pagamento das prestações, ou planilha de evolução da dívida, ou documento indicando o valor e a data de liberação de cada parcela, na hipótese de financiamento para construção;
• se o mutuário for militar, laudo médico sobre a classificação da doença (quadro nosológico).
O valor da indenização será para repor os prejuízos ocorridos, limitado à importância da avaliação do imóvel feita na ocasião do financiamento.
Os documentos pedidos costumam ser:
• aviso de sinistro, em formulário fornecido pelo agente financeiro ou seguradora;
• contrato do financiamento;
• laudo de avaliação inicial do imóvel e alterações posteriores, se houver;
• relação de todas as unidades financiadas no mesmo condomínio, com indicação dos mutuários, número dos contratos e respectivas frações ideais, no caso de sinistro em partes comuns;
• cópia de outras apólices de seguros contratados para o imóvel, quando existirem.
Quem são os beneficiários do seguro habitacional?
Nos casos de morte e de invalidez permanente (MIP), a beneficiária será sempre a instituição financeira, que receberá o valor da indenização correspondente ao saldo devedor.
Quando ocorrerem danos físicos ao imóvel, o segurado deve, antes de qualquer providência, acionar a seguradora indicada pelo agente financeiro que financiou o imóvel. Ele indicará os procedimentos a serem tomados. Quanto ao pagamento da indenização, geralmente, ele é feito diretamente a quem executar os serviços de recuperação do imóvel.
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