O assunto de hoje é de extrema importância para os locatários. Inicialmente, cabe elucidar brevemente o que significa o direito de preferência. Vejamos o conceito disposto no art. 27 da Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245, de 18 de Outubro de 1991): Art. 27.
No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar – lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca.
Parágrafo único. A comunicação deverá conter todas as condições do negócio e, em especial, o preço, a forma de pagamento, a existência de ônus reais, bem como o local e horário em que pode ser examinada a documentação pertinente. Pela análise do artigo supracitado, percebe-se que a Lei do Inquilinato não desguarnece as pretensões do locatário de permanecer no imóvel locado. Do outro lado também não prejudica o locador que receberá o mesmo preço com as mesmas condições de outra pessoa que esteja interessada (terceiro). Nesse sentido, oportuno o comentário de Sílvio Venosa sobre o alcance do referido art. 27: “Com a preferência do inquilino, a Lei visa não só diminuir os riscos de uma venda simulada, que rompe na maioria das vezes a locação, como também facilitar a permanência do inquilino no imóvel, sua moradia ou seu comércio.
Aplica-se tanto à locação residencial como à não residencial.” (VENOSA, Silvio de Salvo. Lei do Inquilinato Comentada, 6ª edição, São Paulo: Atlas , 2003. p. 161.) Exauridos os conceitos iniciais, passemos a apreciar o principal conteúdo dessa postagem: a necessidade de registro do contrato de locação junto à matrícula do imóvel para garantir o direito de preferência. Afinal, o Superior Tribunal de Justiça – STJ firmou entendimento que o registro do contrato de locação “é pressuposto indispensável ao exercício da preferência do locatário na aquisição do imóvel locado” (Apelação Cível Nº 70033112350, Décima Quinta Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Vicente Barrôco de Vasconcellos, Julgado em 09/12/2009). E qual a consequência do não registro do contrato de locação junto à matrícula do imóvel?! Caso não ocorra a averbação, o locatário insatisfeito perde o direito de adjudicar o bem alienado, porém não o impossibilita de pedir uma indenização por perdas e danos.
Disposição do art. 33 da Lei do Inquilinato: Art. 33. O locatário preterido no seu direito de preferência poderá reclamar do alienante as perdas e danos ou, depositando o preço e demais despesas do ato de transferência, haver para si o imóvel locado, se o requerer no prazo de seis meses, a contar do registro do ato no cartório de imóveis, desde que o contrato de locação esteja averbado pelo menos trinta dias antes da alienação junto à matrícula do imóvel. Parágrafo único. A averbação far – se – á à vista de qualquer das vias do contrato de locação desde que subscrito também por duas testemunhas.
Apesar de ainda restar o pedido indenizatório, volto a ressaltar a importância do registro do contrato de locação na matrícula do imóvel, afinal a adjudicação compulsória significa uma garantia real para ali permanecer. A jurisprudência do STJ é clara: “O locador pode preterir o locatário e realizar o negócio com terceiro. Nesta hipótese, incide a regra do art. 33 da Lei 8.245/91 que confere ao locatário, cumprida as exigências legais, a faculdade de adjudicar a coisa vendida”. (1193992 MG 2010/0086976-0, Relator: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 02/06/2011, T3 – TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 13/06/2011) Portanto, o locatário deve atentar-se ao procedimento de registro do contrato de locação na matrícula do imóvel. Dessa forma, fica resguardado acerca da possibilidade de compra do imóvel. Já o locador não ficará prejudicado com o rigor da lei, porém deverá ter consciência que existem limites dentro da venda do imóvel.
De todo modo, a maneira mais correta de agir seria notificar o locatário e aguardar o decurso do prazo, conforme disciplina a Lei do Inquilinato.
Por Rodrigo Freire Carvalho -
http://www.jornaldoimovelbrasil.com/2013/01/o-direito-de-preferencia-e-importancia.html#ixzz2OCjzJo00
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