Constantemente, nas minhas aulas e fora delas, sou inquirido sobre como determinar o estado de conservação do imóvel avaliando. Em razão disso, tenho observado que os cursos de avaliação de imóveis ministrados, quase nunca se detêm em esclarecer ao discente quais são os critérios que proporcionam optar por determinado estado de conservação, implícitos na Tabela de Ross-Heidecke, item importantíssimo, sem o qual não se pode aplicar o coeficiente k para a depreciação do imóvel avaliando.
Objetivamos aqui, abolir a simples opinião, sem qualquer justificativa técnica, prejudicando em muito o valor do imóvel avaliando em razão da adoção de um coeficiente eleito de forma aleatória, substituindo-a por critérios fundamentados na boa técnica e adotados em todo universo avaliatório.
Importante salientar, que a depreciação constitui um fator que não pode ser negligenciado nos procedimentos de análise valorativa do bem imóvel pois está diretamente relacionada ao processo que se inicia com seu melhor desempenho e termina com o fim de sua vida útil, ou seja, a inabitabilidade, além de influenciar significativamente no valor final do imóvel avaliando.
Para se decidir pelo estado de conservação mais adequado ao imóvel observado, serão levados em conta os aspectos da extensão e profundidade dos danos, exigência ou não de mão de obra e de equipamentos especializados e comprometimentos da segurança e da habitabilidade. Admite-se como possível a ocorrência de decisões ocasionalmente diferentes entre observadores distintos para uma mesma situação.
Suprindo esta lacuna, segue abaixo os critérios para uma adoção responsável do estado de conservação com o objetivo de atingir-se a idade em percentual da vida referencial do imóvel avaliando.
A - NOVO
O de ocupação recente, com até seis meses de uso e sem danos.
B - ENTRE NOVO E REGULAR
Quando o elemento observado, apesar de já submetido ao uso, apresenta-se nas condições de novo ou bem próximo disso.
Não recebeu e nem necessita de reparos.
C - REGULAR
Quando objeto de serviço de recuperação ou de restauração recente que o deixou em condições próximas ao de novo.
Quando da existência de atividade de manutenção permanente e eficiente que mantém a aparência e/ou uso em condições de novo; Requer apenas limpeza sem utilização de mão de obra especializada para mantê-lo em boas condições de uso/aparência.
D - ENTRE REGULAR E REPAROS SIMPLES
Atividade de manutenção eventual ou periódica que mantém uma boa aparência e condições normais de uso, mas sem o aspecto de novo ou de recuperação recente.
Requer intervenções superficiais em pontos localizados para recuperação de desgastes naturais. Pode requerer mão de obra especializada ou não.
E - REPAROS SIMPLES
Requer intervenções em pontos localizados ou em trechos definidos para restauração de aspectos e/ou funcionalidades originais.
Necessitam de serviços generalizados de manutenção e limpeza.
Implicam na realização de serviços superficiais ou reparos de trechos definidos / localizados e de elementos construtivos com mão de obra especializada. Não comprometem a habitabilidade / funcionalidade.
F - ENTRE REPAROS SIMPLES E IMPORTANTES
Requer intervenções generalizadas na maior parte do imóvel (restauração de pisos) ou com profundidade em regiões específicas (reparo do sistema hidro-sanitário, reparo estrutural) sob pena de comprometimento iminente da habitabilidade e segurança.
Implica restauração com ou sem remoção / substituição / adição de elementos ou materiais, sempre com mão de obra especializada.
G - REPAROS IMPORTANTES
Requer intervenções generalizadas e com profundidade em locais críticos sob o aspecto de estética, salubridade, segurança e funcionalidade.
Implica restauração ou recuperação com remoção / substituição / adição de elementos ou materiais com mão de obra especializada.
H - ENTRE REPAROS IMPORTANTES E SEM VALOR
Restauração total de elementos importantes. Degradação generalizada e com alto grau de exposição.
Alto nível de comprometimento da funcionalidade, segurança e habitabilidade.
SEM VALOR
Imóvel em estado de ruína.
Sem condição de habitabilidade.
Concluindo, embora com a determinação dos critérios acima, o estabelecimento do percentual de depreciação do imóvel avaliando continua a depender da sensibilidade e experiência do avaliador, do seu próprio arbítrio.
Apesar da situação controversa da economia nacional hodierna, flagrantemente desfavorável ao mercado imobiliário e a todas as atividades a ele atreladas, no que tange a Avaliação Imobiliária, exige-se um estudo mais profundo do processo de depreciação, física e/ou funcional, como fator de vital importância, determinante no conhecimento e na caracterização do patrimônio edificado.
Prof. Marcos Mascarenhas
Objetivamos aqui, abolir a simples opinião, sem qualquer justificativa técnica, prejudicando em muito o valor do imóvel avaliando em razão da adoção de um coeficiente eleito de forma aleatória, substituindo-a por critérios fundamentados na boa técnica e adotados em todo universo avaliatório.
Importante salientar, que a depreciação constitui um fator que não pode ser negligenciado nos procedimentos de análise valorativa do bem imóvel pois está diretamente relacionada ao processo que se inicia com seu melhor desempenho e termina com o fim de sua vida útil, ou seja, a inabitabilidade, além de influenciar significativamente no valor final do imóvel avaliando.
Para se decidir pelo estado de conservação mais adequado ao imóvel observado, serão levados em conta os aspectos da extensão e profundidade dos danos, exigência ou não de mão de obra e de equipamentos especializados e comprometimentos da segurança e da habitabilidade. Admite-se como possível a ocorrência de decisões ocasionalmente diferentes entre observadores distintos para uma mesma situação.
Suprindo esta lacuna, segue abaixo os critérios para uma adoção responsável do estado de conservação com o objetivo de atingir-se a idade em percentual da vida referencial do imóvel avaliando.
A - NOVO
O de ocupação recente, com até seis meses de uso e sem danos.
B - ENTRE NOVO E REGULAR
Quando o elemento observado, apesar de já submetido ao uso, apresenta-se nas condições de novo ou bem próximo disso.
Não recebeu e nem necessita de reparos.
C - REGULAR
Quando objeto de serviço de recuperação ou de restauração recente que o deixou em condições próximas ao de novo.
Quando da existência de atividade de manutenção permanente e eficiente que mantém a aparência e/ou uso em condições de novo; Requer apenas limpeza sem utilização de mão de obra especializada para mantê-lo em boas condições de uso/aparência.
D - ENTRE REGULAR E REPAROS SIMPLES
Atividade de manutenção eventual ou periódica que mantém uma boa aparência e condições normais de uso, mas sem o aspecto de novo ou de recuperação recente.
Requer intervenções superficiais em pontos localizados para recuperação de desgastes naturais. Pode requerer mão de obra especializada ou não.
E - REPAROS SIMPLES
Requer intervenções em pontos localizados ou em trechos definidos para restauração de aspectos e/ou funcionalidades originais.
Necessitam de serviços generalizados de manutenção e limpeza.
Implicam na realização de serviços superficiais ou reparos de trechos definidos / localizados e de elementos construtivos com mão de obra especializada. Não comprometem a habitabilidade / funcionalidade.
F - ENTRE REPAROS SIMPLES E IMPORTANTES
Requer intervenções generalizadas na maior parte do imóvel (restauração de pisos) ou com profundidade em regiões específicas (reparo do sistema hidro-sanitário, reparo estrutural) sob pena de comprometimento iminente da habitabilidade e segurança.
Implica restauração com ou sem remoção / substituição / adição de elementos ou materiais, sempre com mão de obra especializada.
G - REPAROS IMPORTANTES
Requer intervenções generalizadas e com profundidade em locais críticos sob o aspecto de estética, salubridade, segurança e funcionalidade.
Implica restauração ou recuperação com remoção / substituição / adição de elementos ou materiais com mão de obra especializada.
H - ENTRE REPAROS IMPORTANTES E SEM VALOR
Restauração total de elementos importantes. Degradação generalizada e com alto grau de exposição.
Alto nível de comprometimento da funcionalidade, segurança e habitabilidade.
SEM VALOR
Imóvel em estado de ruína.
Sem condição de habitabilidade.
Concluindo, embora com a determinação dos critérios acima, o estabelecimento do percentual de depreciação do imóvel avaliando continua a depender da sensibilidade e experiência do avaliador, do seu próprio arbítrio.
Apesar da situação controversa da economia nacional hodierna, flagrantemente desfavorável ao mercado imobiliário e a todas as atividades a ele atreladas, no que tange a Avaliação Imobiliária, exige-se um estudo mais profundo do processo de depreciação, física e/ou funcional, como fator de vital importância, determinante no conhecimento e na caracterização do patrimônio edificado.
Prof. Marcos Mascarenhas
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