Comprometimento de renda

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Comprometimento de renda é um fator crucial na decisão da tomada de qualquer crédito, em especial no financiamento imobiliário

Porém, nem sempre podemos efetivar o ideal, pois é muito importante a avaliar a questão da capacidade de pagamento. Neste quesito, o mercado imobiliário trabalha com a margem de até 30% da renda familiar.

O ideal é sempre que o comprometimento de renda seja em torno de 20%, ou o menor possível.

Um levantamento do Banco Central mostra que sem incluir financiamento de imóveis, o endividamento médio das famílias brasileiras vem caindo aos poucos. Hoje está perto dos 30%. Mas quando a compra da casa própria entra no cálculo, o endividamento sobe e chega aos 45% da renda familiar.

Endividamento com casa própria é o que os especialistas em finanças chamam de dívida boa, positiva, porque, na verdade, a pessoa está formando patrimônio, mas eles alertam que o comprometimento da renda da família ou da pessoa com dívidas não deve ultrapassar os 30%, porque senão o sujeito começa a ter problemas para pagar o que deve.

Assim, as dívidas de crédito de consumo devem ser evitadas ou diminuídas, enquadrando-as no limite tolerável.

Uma alternativa inteligente para se compatibilizar a capacidade de pagamento do encargo mensal no financiamento habitacional no SFH é o uso do FGTS para pagamento de parte da prestação.

Você pode utilizar até 80% do valor do encargo total com FGTS e, também pode usar com até 3 prestações em atraso.

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Uso do FGTS para pagamento de parte da prestação

Capacidade de pagamento e Comprometimento de renda do pretendente ao crédito

Por regras estipuladas pelo Conselho Monetário Nacional – CMN os agentes financeiros (bancos) devem analisar a capacidade de pagamento do comprador, conforme:

O Encargo mensal é composto da prestação (amortização e juros) e acessórios (taxa e seguros)

• A avaliação da suficiência da renda para pagamento do encargo mensal do financiamento deve ser efetuada com base em documentos que demonstrem as despesas e os rendimentos mensais declarados pelo pretendente ao crédito, considerando período de tempo que permita a verificação de despesas e rendimentos não recorrentes ou extraordinários, conforme as políticas de gerenciamento de risco de crédito da instituição concedente;

• A avaliação da capacidade de pagamento deve levar em consideração o comprometimento da renda com outras obrigações financeiras previamente assumidas pelo pretendente ao crédito, bem como as despesas necessárias a suprir o seu mínimo existencial; e

• O comprometimento de renda deve ser apurado com base no maior encargo mensal admitido contratualmente, na hipótese da existência de cláusula contratual que preveja a amortização negativa do saldo devedor em qualquer prestação ao longo do contrato ou a alteração da taxa de juros durante o prazo contratual, ainda que o exercício da cláusula seja prerrogativa do pretendente ao crédito.

As avaliações mencionadas acima devem levar em consideração as informações existentes na própria instituição concedente do crédito, no Sistema de Informações de Crédito (SCR), em sistemas de registro e em bancos de dados com informações de adimplemento.

As informações utilizadas para realizar a avaliação do risco de crédito, inclusive todas as informações relativas à avaliação do imóvel, devem estar documentadas e permanecer à disposição do Banco Central do Brasil durante a vigência do financiamento.

Análise dos Bancos

Algumas informações evidenciam que para os Bancos dentre os fatores mais preocupantes na definição da concessão do crédito destacam-se: comprometimento de renda e a quota de financiamento (relação entre o valor do imóvel e o valor do financiamento).

Não há uma regra do CMN que limite do prazo do financiamento ou comprometimento de renda – os bancos que estabelecem cada qual tem seu critério de avaliação de risco e de capacidade de pagamento. O prazo, contudo, costuma ser de até 30 a 35 anos e comprometimento, de até 30% da renda.

Hoje em dia não se usa mais somente a relação encargo (prestação)/renda para definir o comprometimento de renda aceitável.

Tipo de Renda X documentos exigidos

Utiliza-se o conceito de capacidade de pagamento, onde além dos fatores de renda comprovada e renda não comprovada (informal), aproveita-se as informações do histórico de comportamento interno e externo do cliente (Ex. média de aplicações ou de utilização de crédito rotativo, registro de cheques sem fundos, inadimplências, etc.), além da situação cadastral, das condições do crédito pleiteado, da capacidade financeira e do cenário macroeconômico.

Gilberto Ribeiro de Melo

Especialista – Crédito Imobiliário

Fonte:

 Reportagem Jornal Nacional