A Lei de Locações – Lei 8.245/91, regula a maior parte das relações locatícias de imóveis, excetuando-se: (i) aquelas que envolvam imóveis de propriedade da União, dos Estados e dos Municípios, suas autarquias e fundações públicas; (ii) de vagas autônomas de garagem ou de espaços para estacionamento de veículos; (iii) de espaços destinados à publicidade; (iv) em estabelecimentos destinados à hospedagem regular e com autorização de funcionamento pelo Poder Público e; (v) o arrendamento mercantil, em qualquer de suas modalidades.
E a referida lei ainda divide as locações entre residenciais, para temporada e não residencial (esta destinada a locação de lojas, espaços comerciais, industriais e assemelhados e mais conhecida como locação comercial).
A locação não residencial (ou comercial) e regida pela Lei 8.245/91 é protegida pelo legislador em razão das peculiaridades que apresenta, sobretudo o ponto comercial que vincula o empresário e a sua atividade aos seus clientes em determinada localização geográfica e que se estabelece ao longo do tempo.
Assim, a Lei de Locações resolveu permitir ao locatário o direito à renovação contratual não residencial independente da vontade do locador, desde que cumpra certos requisitos. Exige a lei em seu art. 51: (i) que o contrato tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado, (ii) que o prazo mínimo do contrato ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos e (iii) que o locatário esteja explorando o mesmo ramo de comércio pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.
Esse direito é assegurado ao cessionário, sucessor e sublocatário, quando o imóvel for utilizado para atividades de sociedade de que faça parte o locatário, constituindo o fundo de comércio, inclusive em caso de falecimento do sócio, desde de que continue no mesmo ramo e às locações celebradas com indústrias e sociedades com fins lucrativos.
O direito a renovação deve ser exercido judicialmente “…no interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor”.
Porém, a renovação da locação não será obrigatória ao locador se o Poder Público exigir modificações no imóvel que resultarem em radical transformação ou que tal modificação aumente o seu valor. Se o imóvel for utilizado pelo locador para transferência de fundo de comércio que detinha há mais de um ano, sendo este detentor da maioria do capital, seu cônjuge, ascendente ou descendente. Nessa hipótese, a utilização do imóvel pelo locador não poderá ser no mesmo ramo do locatário, salvo se a locação também envolvesse o fundo de comércio já estabelecido anteriormente, com as instalações e pertences.
Se o locador negar a renovação da locação, alegando necessidade para uso próprio ou reforma exigida pelo Poder Público e não lhe dê o destino afirmado ou inicie as obras determinadas no prazo de 3 (três) meses, poderá o locatário pedir indenização pela perda ou depreciação do fundo de comércio, abrangendo também as despesas com a mudança e perdas e danos, inclusive lucros cessantes. Essa mesma indenização será devida se a renovação for negada pelo locador em razão de proposta de terceiro em melhores condições.
Sendo aceita a renovação contratual pelo locador ou reconhecida judicialmente e não havendo acordo em relação ao aluguel, este será fixado judicialmente mediante perícia e o prazo da renovação será o mesmo do contrato ajustado.
Assim, fica claro que o legislador protege o empresário que, estabelecido em determinado imóvel, passa a exercer a sua atividade de modo contínuo e cria uma referência com os clientes, fornecedores e a comunidade, sendo esta situação um fator preponderante a preservar e resguardar na sempre intricada relação locador e locatário.
Autor: Sergio Eduardo Martinez (OAB/RS 32803)
