Arrematação de imóveis

03/06/2013 por Fernando Sacco Neto

Nos últimos cinco anos foi impressionante a valorização do mercado imobiliário no Brasil. É difícil encontrar uma cidade em que não tenha havido um expressivo aumento dos preços de comercialização dos imóveis.

Ainda que a economia esteja aquecida, que os índices de desemprego estejam em seus menores níveis, que os bancos estejam facilitando o acesso ao crédito e a financiamentos imobiliários, fato é que comprar uma casa ou um apartamento, hoje em dia, ficou mais difícil pela simples circunstância de que o imóvel está mais caro.

Esse fenômeno repercutiu no cenário do processo judicial brasileiro, especialmente no âmbito das execuções cíveis, em que muitas vezes a parte exequente persegue um ativo imobiliário para fins de penhora, avaliação e expropriação.

Na fase expropriatória da execução cível o credor têm, à sua disposição, as seguintes opções, previstas no art. 647 do CPC: adjudicação (art. 685-A do CPC), alienação por iniciativa particular (art. 685-C do CPC), alienação em hasta pública (em formato presencial – art. 686 do CPC ou eletrônico – art. 689-A do CPC) e usufruto (art. 716 do CPC).

De todas essas modalidades expropriatórias, a mais utilizada e que merece destaque é a alienação judicial eletrônica, que inclusive foi regulamentada pelo Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo por meio do Provimento CSM 1625/2009. A alienação judicial eletrônica beneficiou a todos, em especial:

a) ao exequente e ao executado, porque as arrematações, em ambiente on-line, têm ocorrido com maior frequência e a preços que, em média, são significativamente superiores aos das aquisições efetuadas nas hastas públicas no modelo presencial;

b) ao Judiciário (e à sociedade), porque a entrega da prestação jurisdicional se faz de forma mais prática e efetiva, reduzindo-se drasticamente as discussões por arrematações a preço vil;

c) aos arrematantes, porque estes podem – eletronicamente – acompanhar os sites dos leiloeiros, dar seus lances e adquirir imóveis a preços mais justos do que os praticados no mercado imobiliário convencional.

Nesse contexto de encarecimento dos preços dos imóveis, muitos passaram a enxergar a arrematação judicial como forma de aquisição imobiliária por valores mais próximos do que o bom senso e a prudência indicam como justo.

É fato que a partir da entrada em vigor das Lei 11.232/2005 e 11.382/2006, o processo executivo tornou-se mais célere e com melhores condições de entrega da prestação jurisdicional adequada e efetiva. Essas qualidades têm presença facilmente perceptível na fase expropriatória, pois, especialmente nas alienações judiciais/leilões eletrônicos, é notório o aprimoramento apresentado por todo o sistema.

Arrematantes de imóveis, atualmente, não são somente os investidores ou os advogados conhecedores das peculiaridades jurídicas. O grupo aumentou. A segurança jurídica trazida pela legislação e pela jurisprudência, aliada à publicidade praticada pelos leiloeiros, ao apetite da população brasileira por imóveis, e à queda da taxa de juros (Selic), intensificou o interesse pela arrematação de imóveis em juízo.

Aliás, está aí um interessante mercado de trabalho. Temos verificado muitos advogados se aplicando nesse nicho, prestando consultoria para clientes interessados em arrematar. Para se aplicar nesse business é preciso, via-de-regra, conhecer tanto os detalhes processuais civis como aspectos do direito – e do mercado – imobiliário.

Por certo que, para arrematar imóveis em juízo, cautelas devem ser adotadas. Eis algumas:

a) o exequente deve indicar um leiloeiro de sua confiança (art. 706 do CPC), que reúna as aptidões mencionadas na letra “d” abaixo;

b) o arrematante deve buscar adequada assessoria advocatícia antes da arrematação (temos visto arrematantes postergando a contratação de advogados apenas depois da arrematação);

c) o Poder Judiciário deve zelar pela regular condução dos atos expropriatórios;

d) o leiloeiro deve interagir com o advogado da parte exequente e com o Juízo e respectivo cartório; deve também redigir e publicar o edital, fazer ampla e adequada publicidade dos bens leiloados e ter plena aptidão para responder aos múltiplos questionamentos do público - muitas vezes leigo - interessado na arrematação.

Em relação à jurisprudência, por certo que vários pontos mereceriam destaque. Apenas citaremos alguns – elogiáveis - entendimentos que agregam segurança jurídica à arrematação de imóveis em juízo:

a) imissão na posse nos próprios autos onde tramita a execução (sem necessidade de ação autônoma para tanto);

b) nos embargos à arrematação: ausência de atribuição de efeito suspensivo como regra geral;

c) caracterização da arrematação como aquisição originária (Apelação nº 0013197-92.2012.8.26.0554, Conselho Superior de Magistratura do Tribunal de Justiça de São Paulo, j. 18/04/2013, publicado em 24/05/2013).

d) rejeição das alegações do devedor no sentido de tratar-se o imóvel arrematado de bem de família;

e) aplicação do parágrafo único do art. 130 do Código Tributário Nacional (eventuais créditos tributários sub-rogam-se sobre o preço da arrematação);

f)  extinção da hipoteca (art. 1.499, inciso VI do Código Civil);

g)  nos casos de procedência dos embargos do executado, se o vício não for intrínseco à arrematação, esta subsiste e não é afetada, protegendo-se os interesses do arrematante - terceiro de boa-fé – com base no caput do art. 694 do CPC (Recurso especial nº 1.313.053-DF, Rel. Min. Luís Felipe Salomão, 4ª Turma, j. 04/12/2012, DJE 15/03/2013).