Arras ou sinal: cuidados

Postado por: Rodrigo Arruda Sanchez  |  18/01/2012 13:49:58 

Muito comum no dia-a-dia do mercado imobiliário é a fixação de arras (ou sinal) para a garantia do fechamento do negócio. 

Silvio Venosa ensina que
“O sinal desempenha duplo papel na relação contratual. Em primeiro lugar, e primordialmente em nossa lei, é uma garantia que serve para demonstrar a seriedade do ato e tem a característica de significar principio de pagamento e adiantamento do preço. Em segundo lugar, as arras podem servir de indenização em caso de arrependimento...”  

De fato, a principal função das arras é inibir a desistência das partes em contratar, fixando desde já valor mínimo da indenização caso ocorra a desistência de uma das partes. 

Temos dois tipos de arras: aquelas que prevêem direito de desistir (pagando à outra parte o valor como indenização pela desistência) e aquelas que não prevêem o direito de desistência, quando o valor da indenização poderá superar o valor das arras desde que provado prejuízo maior pelo prejudicado. Deve-se notar ainda que, no caso de contrato sem direito de arrependimento (o que é a regra geral), a parte prejudicada tem o direito de optar – ao invés da indenização – a assinatura do contrato, com ou sem o consentimento da outra parte (neste caso, o juiz “assina” no lugar do desistente).  

Assim, quando as partes desejam estipular direito de desistência, devem fazer isto de forma expressa, sob pena de caírem na segunda hipótese, onde não há tal direito e a indenização pode superar as arras dadas. 

Caso as arras não sejam corretamente ajustadas, a parte prejudicada precisará ingressar na justiça e provar o valor do prejuízo, que será analisado pelo juiz. Obviamente que isto demandará maiores complicações processuais e tempo para a solução da questão. 

A estipulação de arras não demanda formalidades, podendo ser estipuladas de forma bastante simples. Podem as partes alterar as conseqüências do desfazimento do negócio, ou colocar outras situações onde seria possível desistir etc. A cláusula admite que as partes pactuem com bastante liberdade o que desejam fazer. 

Por fim, há uma situação ocorrida num momento muito inicial da negociação, onde ainda não se confugura arras. Nestas situações, pelo fato do contrato ainda não ter sido firmado e haver inúmeras situações condicionantes ao negócio, a interpretação do que é dado como “sinal” muitas vezes não trás as conseqüências desejadas pelas partes. Venosa ensina que:  

“Esse sinal é, pois, dado anteriormente à formação do contrato, na fase de tratativas, diferenciando-se das arras confirmatórias, entregues no ato da conclusão do negócio... Nada impede, por outro lado, que se estipule, também aqui, a perda deste sinal em caso de desistência ou a devolução em dobro, mas isso deve vir expresso, porque o negócio é atípico e não se subordina aos princípios gerais das arras.”  

DA LEGISLAÇÃO

O código civil regula as arras no artigo 417 a 420, que pouco alterou o regime do cc1916. Abaixo a redação de ambos:

Art. 417. Se, por ocasião da conclusão do contrato, uma parte der à outra, a título de arras, dinheiro ou outro bem móvel, deverão as arras, em caso de execução, ser restituídas ou computadas na prestação devida, se do mesmo gênero da principal.  

Art. 418. Se a parte que deu as arras não executar o contrato, poderá a outra tê-lo por desfeito, retendo-as; se a inexecução for de quem recebeu as arras, poderá quem as deu haver o contrato por desfeito, e exigir sua devolução mais o equivalente, com atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, juros e honorários de advogado. 

Art. 419. A parte inocente pode pedir indenização suplementar, se provar maior prejuízo, valendo as arras como taxa mínima. Pode, também, a parte inocente exigir a execução do contrato, com as perdas e danos, valendo as arras como o mínimo da indenização.

Art. 420. Se no contrato for estipulado o direito de arrependimento para qualquer das partes, as arras ou sinal terão função unicamente indenizatória. Neste caso, quem as deu perdê-las-á em benefício da outra parte; e quem as recebeu devolvê-las-á, mais o equivalente. Em ambos os casos não haverá direito a indenização suplementar.