Daniela Maciel
Uma nova modalidade de aluguel começa a ganhar espaço em Belo Horizonte: o built to suit(construir para servir). Nesse modelo de negócio o locatário "encomenda" um empreendimento nos moldes que precisa, que será alugado por meio de um contrato de longo prazo.
De acordo com o professor de direito imobiliário, consultor e sócio do escritório Magalhães, Silva & Viana Sociedade de Advogados, Antônio César da Silva, este é um modelo comum nos Estados Unidos e bem disseminado na Europa. No Brasil, a novidade começou por São Paulo e, em Belo Horizonte, os primeiros negócios começam a ser fechados.
"Hoje, as empresas não querem empatar seu capital na compra de um terreno e na longa espera que é fazer um projeto e bancar uma obra. muito mais interessante que ela aplique no negócio. De outro lado, não é fácil encontrar um imóvel pronto com características específicas, aí o built to suit se torna uma boa solução", explica Silva.
A empresa locatária assina contrato de locação atípica no qual a incorporadora cuida da aquisição do terreno e da construção do imóvel, se responsabilizando, ainda, por toda a questão legal da aquisição e da construção. A companhia securitizadora cuida da captação de recursos no mercado de capitais, através da emissão dos Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI"s).
Quando o imóvel é ocupado, os investidores são remunerados com frações do aluguel, conforme o contrato assinado que, em geral, tem duração de 10 anos. "Para o locatário é um bom negócio porque ela não empata capital no que não é a sua especialidade. Para os investidores e para a securitizadora é um retorno certo e com vantagem de ter valores acima do mercado", destaca o professor.
Indicação - O modelo é indicado para empresas consolidadas que estão em expansão ou que querem dar liquidez ao negócio. O importante é procurar uma incorporadora com tradição e lastro. Do lado dos investidores a segurança vem não apenas da solidez da empresa locatária e da securitizadora, mas também do próprio imóvel construído, ele é a garantia. Mesmo que haja algum problema e o contrato seja rompido, o imóvel é um patrimônio que será alugado para outro interessado. A segurança jurídica vem através da Lei 12.744, de 19 de dezembro de 2012, que alterou a Lei 8.245/91, reconhecendo o built to suitcomo de locação especial. A multa contratual que garante que os investidores tenham prejuízo é estipulada no contrato e não segue o valor de três vezes o aluguel celebrado pelos contratos comuns, sob a lei do inquilinato.
Em Belo Horizonte, o entorno da Linha Verde, na região Norte da Capital, via que leva ao Aeroporto Internacional Tancredo Neves (AITN), em Confins, na Região Metropolitana de Belo Horizonte (RMBH), é apontado como promissor para o built to suit. "Com a implantação da Aerotrópole Belo Horizonte e a construção do Rodoanel, essa região deve se tornar um espaço privilegiado para este tipo de negócio. As empresas vão querer e precisar de espaços perto do aeroporto industrial. No Estado, Uberlândia (no Triângulo Mineiro) e Juiz de Fora (na Zona da Mata) são cidades com potencial para o modelo", aponta o especialista.
De acordo com o professor de direito imobiliário, consultor e sócio do escritório Magalhães, Silva & Viana Sociedade de Advogados, Antônio César da Silva, este é um modelo comum nos Estados Unidos e bem disseminado na Europa. No Brasil, a novidade começou por São Paulo e, em Belo Horizonte, os primeiros negócios começam a ser fechados.
"Hoje, as empresas não querem empatar seu capital na compra de um terreno e na longa espera que é fazer um projeto e bancar uma obra. muito mais interessante que ela aplique no negócio. De outro lado, não é fácil encontrar um imóvel pronto com características específicas, aí o built to suit se torna uma boa solução", explica Silva.
A empresa locatária assina contrato de locação atípica no qual a incorporadora cuida da aquisição do terreno e da construção do imóvel, se responsabilizando, ainda, por toda a questão legal da aquisição e da construção. A companhia securitizadora cuida da captação de recursos no mercado de capitais, através da emissão dos Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI"s).
Quando o imóvel é ocupado, os investidores são remunerados com frações do aluguel, conforme o contrato assinado que, em geral, tem duração de 10 anos. "Para o locatário é um bom negócio porque ela não empata capital no que não é a sua especialidade. Para os investidores e para a securitizadora é um retorno certo e com vantagem de ter valores acima do mercado", destaca o professor.
Indicação - O modelo é indicado para empresas consolidadas que estão em expansão ou que querem dar liquidez ao negócio. O importante é procurar uma incorporadora com tradição e lastro. Do lado dos investidores a segurança vem não apenas da solidez da empresa locatária e da securitizadora, mas também do próprio imóvel construído, ele é a garantia. Mesmo que haja algum problema e o contrato seja rompido, o imóvel é um patrimônio que será alugado para outro interessado. A segurança jurídica vem através da Lei 12.744, de 19 de dezembro de 2012, que alterou a Lei 8.245/91, reconhecendo o built to suitcomo de locação especial. A multa contratual que garante que os investidores tenham prejuízo é estipulada no contrato e não segue o valor de três vezes o aluguel celebrado pelos contratos comuns, sob a lei do inquilinato.
Em Belo Horizonte, o entorno da Linha Verde, na região Norte da Capital, via que leva ao Aeroporto Internacional Tancredo Neves (AITN), em Confins, na Região Metropolitana de Belo Horizonte (RMBH), é apontado como promissor para o built to suit. "Com a implantação da Aerotrópole Belo Horizonte e a construção do Rodoanel, essa região deve se tornar um espaço privilegiado para este tipo de negócio. As empresas vão querer e precisar de espaços perto do aeroporto industrial. No Estado, Uberlândia (no Triângulo Mineiro) e Juiz de Fora (na Zona da Mata) são cidades com potencial para o modelo", aponta o especialista.
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