Construção de imóvel – Qual a Documentação essencial?

  fonte: Fórum da Construção

A opção de construir um imóvel deve ser cercada de muita atenção por envolver várias etapas até a conclusão da obra e em todas elas é de suma importância a documentação

Cuidados na documentação da Construção

O terreno deve estar legalmente registrado na respectiva matrícula do imóvel em nome do proprietário da futura construção, conforme certidão que pode ser emitida no Registro de Imóveis.

O segundo passo é contratar um engenheiro civil ou arquiteto com boas referências e credenciado no CREA,  para visita ao terreno e discussão em conjunto da viabilidade do projeto e da execução da obra. Este investimento que deverá ter um custo de 5% da obra total, vale a pena para evitar muitos problemas, tanto no momento de construir como futuramente no próprio imóvel. Nem cogitar realizar construções como dizem “boca a boca” com um pedreiro conhecido ou indicado por algum amigo.

A contratação de um engenheiro civil ou arquiteto é obrigatória. É exigida pelos órgãos competentes a existência do responsável técnico do projeto/plantas e da ART, para então se conseguir a licença de construção na Prefeitura e atender à fiscalização do CREA.

O proprietário deve ter em mente como deseja o imóvel: sala, número de quartos, banheiros, cozinha, lavanderia e garagem, como também, as respectivas áreas de cada cômodo para assim finalizar a área total a ser construída em m2. De posse destes dados o responsável técnico iniciará o projeto.

A seguir citamos a documentação essencial para a execução da obra.

1) Projeto: consiste em várias plantas quais sejam:

·         Arquitetônica/baixa;

·         Fachadas e telhado;

·         Estrutural;

·         Elétrica;

·         Telefônica

·         Hidrosanitária.

2) Memorial Descritivo – Este documento em forma de relatório relaciona o tipo, marca, referência, modelo de todo material de construção utilizado, a exemplo, ferragens usadas para a estruturas/vigas, tipo de tijolos, revestimento dos pisos internos e externos, marca e cor dos materiais sanitários, modelo de torneiras, especificação de tamanho, cor e material de portas e janelas, telhas ou outro material usado para o telhado, etc. O memorial descritivo serve também para avaliar o custo envolvido na obra, bem como para se necessário um dia refazer a substituição de algum material ou uma futura reforma ou reconstrução.

3) Cronograma de execução de obra – Com ele é possível acompanhar ordenadamente a execução cronológica de cada fase de construção de acordo com sua importância e planejar a compra dos materiais destinados às respectivas fases, também a contratação dos diversos profissionais para as específicas atividades como eletricista, pintor, encanador dentre outros.

4) ART - Anotação de Responsabilidade Técnica, documento emitido pelo CREA (Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura), pelo qual o responsável técnico (engenheiro civil ou arquiteto) assume junto ao CREA a responsabilidade pela execução da construção e de todos os respectivos projetos.

5) Alvará/Licença de Construção – Para conseguir a liberação e emissão do alvará de construção pela Secretaria Municipal de Urbanismo, deve ser previamente aprovado pela mesma, o projeto arquitetônico e recolhidas as taxas por ela cobradas. Assim que for emitido o alvará, estes devem estar arquivados em uma pasta junto com a ART e todos os demais projetos, e disponíveis no local da obra, pois serão apresentados aos fiscais tanto do CREA como da Prefeitura Municipal.

OBS: Quando a construção for financiada por Banco estes documentos acima serão exigidos para iniciar a contratação do financiamento.

6) HABITE-SE/CVCO – Documento emitido pela Secretaria Municipal de Urbanismo que se chama Habite-se ou Certificado de Vistoria e Conclusão de Obra. Assim que cumprido o cronograma de execução da obra e finalizada a construção o proprietário deve solicitar a vistoria de término de obra junto à Secretaria Municipal de Urbanismo, onde foi emitido o alvará, para que seja confirmado e verificado que foi cumprida a construção de acordo com o projeto aprovado pela mesma.

7) CND do INSS – Certidão Negativa de Débitos do INSS – Este documento é emitido pela Receita Federal e é imprescindível para averbação da conclusão da obra no Cartório de Registro de Imóveis. Todavia, o engenheiro ou arquiteto contratado irá orientar que no início da obra deve ser feita uma matrícula da mesma junto ao INSS visando recolher mensalmente os impostos relativos à execução de obra. Terminada a obra deve-se fazer a juntada dos comprovantes de recolhimento do INSS, do Habite-se, da ART e do projeto arquitetônico aprovado, com estes ir à Receita Federal, a qual vai checar se o valor recolhido está correto, caso contrário, cobrará a diferença, depois disso é emitida a CND do INSS da obra.

Quando o imóvel possuir área total até 70m2 e for executada sem contratação de mão de obra assalariada é isento o recolhimento do INSS, conforme Art. 278 do Decreto n º 3048/99.

Fiscalizações – Podem ocorrer em qualquer momento da execução da obra pelo CREA, ou pela Secretaria Municipal de Urbanismo. Quando a construção for financiada o Banco enviará um engenheiro para vistoriar mensalmente o cumprimento das fases do cronograma de execução a fim de liberar o valor das parcelas.

A fiscalização do CREA visa confirmar se as obras em execução estão sendo acompanhadas pelo profissional qualificado mediante verificação da ART e dos projetos, após identificará a obra com um adesivo na Placa da construção, se existir irregularidade, o CREA comunicará o proprietário.

A Secretaria Municipal de Urbanismo realiza a vistoria final para emissão do Habite-se, mas também pode fazer alguma vistoria durante a obra em geral quando há alguma reclamação/denúncia sobre transtornos/irregularidades da obra.

Por último, temos a averbação da conclusão da obra na matrícula do imóvel que é realizada mediante apresentação do Habite-se e CND do INSS, no Registro de Imóveis, que consiste em detalhar na matrícula que foi construída uma unidade residencial de alvenaria, a área total construída, o número da unidade na rua/avenida que geralmente está no Habite-se, ou seja, a existência do imóvel fica legalizada.

Em obras financiadas a apresentação da averbação de conclusão da obra ao Banco é condição para liberação da última parcela do financiamento, uma vez que até a liquidação do empréstimo o imóvel fica alienado à Instituição Financeira.

Valéria Viviane Correa de Freitas

Especialista Crédito Imobiliário

Fonte: Fórum da Construção