Inadimplência no Crédito Imobiliário

Rubens Menin - Presidente da Construtora MRV

O crédito imobiliário no Brasil, ou seja, o montante de capital utilizado para financiar a compra ou a reforma de imóveis no nosso país, tem crescido de forma alentadora, possibilitando, principalmente, que um número maior de pessoas possa adquirir casa própria ou equacionar de modo mais adequado, seguro e confortável uma solução de moradia para as respectivas famílias. Uma maneira de se medir e comparar esse crescimento é expressar, ano a ano, o montante de financiamentos imobiliários como percentagem do respectivo PIB – Produto Interno Bruto. Essa percentagem mostra de forma mais objetiva a fração que o crédito imobiliário representa no conjunto da economia, independentemente das eventuais tendências de melhor ou pior desempenho desta última em cada período. Assim, após o mínimo apresentado no ano de 2004 (1,3% do PIB), o crédito imobiliário apresentou crescimento relativo progressivamente acelerado: (1,4% em 2005); (1,5% em 2006); (1,7% em 2007); (2,1% em 2008); (2,8% em 2009); (3,7% em 2010); (4,9% em 2011); (6,0% em 2012), até alcançar 7,5% do PIB em 2013, sendo esses percentuais referentes ao mês de junho de cada exercício, conforme a prática de apresentação de dados e de interpretação utilizada pelo Banco Central.

Embora crescentes, esses percentuais ainda são muito baixos quando comparados com os índices de outros países e com as necessidades de financiamento do expressivo contingente de brasileiros que ainda espera pelo surgimento de soluções mais amplas de combate ao nosso elevado déficit habitacional (da ordem de 7,9 milhões de moradias). Essas comparações internacionais exigem algum cuidado adicional, não só para evitar-se o cotejo com realidades econômicas muito diferentes das nossas, como também, e principalmente, por conta da contaminação que ainda existe nos índices daqueles países que vivenciaram a assim chamada “bolha imobiliária”.  Para escoimar as tendências espúrias eventualmente presentes nas comparações, essas últimas costumam ser feitas com base na relação entre o montante do crédito imobiliário e o total de crédito de todas as modalidades oferecido na economia de cada país ou região. Nos países mais desenvolvidos, o montante de crédito geral oferecido costuma exceder largamente o valor do PIB, mas, o exame restrito às economias emergentes semelhantes à nossa, aos BRICS e a outras nações latino-americanas mostra que existe espaço para que o crédito imobiliário brasileiro alcance, com segurança, patamares pelo menos duas vezes superiores ao atual.

Alguns fatores interagem para garantir a estabilidade do sistema de crédito imobiliário brasileiro, tanto no patamar atual como no que vier a ser alcançado com a continuidade do crescimento desse mercado, independentemente da ação positiva resultante dos níveis de emprego e do crescimento da renda que experimentamos nos últimos anos. Um desses fatores é o paradigma seguro de LTV (índice utilizado para medir o risco das operações de financiamento, que deriva da expressão inglesa “Loan-to-Value” e que resulta da divisão – expressa em percentual – entre o valor do crédito pretendido e o valor de venda do imóvel dado como garantia real para a operação), um dos mais baixos do mundo, conforme já tive oportunidade de abordar no tópico “Bolha Imobiliária e o LTV”.

Outros fatores importantes que conferem garantia sistêmica ao mercado imobiliário nacional e que contribuem também para a redução do LTV são: I) a significativa proporção de imóveis vendidos na planta com os mecanismos do crédito associativo (que mantêm fixos os preços dos móveis após a aquisição feita com grande desconto); II) a utilização de poupança prévia do adquirente com a aplicação de recursos do FGTS – Fundo de Garantia por Tempo de Serviço; III) a utilização de subsídios governamentais transferidos aos adquirentes no âmbito do Programa Minha Casa, Minha Vida; e IV) a prática de juros muito baixos (que podem chegar a apenas  4,5% ao ano para certas modalidades de financiamento e para algumas faixas de renda, diante da inflação anual que vem girando na faixa de 6,5%, conforme destaquei no tópico “Juros Negativos no Crédito Imobiliário”.

No entanto, a constatação mais objetiva e concreta acerca da estabilidade e da segurança do sistema nacional de financiamento imobiliário, diante do crescimento que mencionei no primeiro parágrafo, resulta da redução dos índices de inadimplência dos tomadores dessa espécie de crédito. Mais uma vez, os dados divulgados para os cinco primeiros meses do corrente exercício mostram que a inadimplência geral do financiamento imobiliário (atraso em mais de três prestações sucessivas) situou-se no nível de apenas 1,9%, alcançando patamar ainda menor (1,3%) nos contratos com cláusula de alienação fiduciária. São resultados muito expressivos, principalmente quando comparados aos índices de inadimplência observados em outras modalidades (crédito pessoal, veículos, cheque especial, cartão de crédito, etc.) onde os patamares foram de duas a oito vezes mais elevados, conforme a espécie.