Não há evidências de bolha imobiliária no Brasil, diz estudo

19/09/2013
Autor: Gladys Ferraz Magalhães 
Fonte: InfoMoney

Levantamento comparou o Brasil com sete países nos quais houve crise imobiliária.

SÃO PAULO – Um estudo realizado pela Bain & Company, intitulado “Risco de bolha ou motor de crescimento?”, chegou à conclusão de que não há evidências de bolha imobiliária no Brasil. O levantamento comparou o Brasil com sete países nos quais houve crise imobiliária (Alemanha, Canadá, Espanha, Estados Unidos, Irlanda, Portugal e Reino Unido) e constatou que há pontos de atenção, mas não existe formação de bolha.

“Os principais pontos de atenção são o nível atual de comprometimento de renda, que vem se aproximando de uma zona mais crítica, e a valorização dos imóveis, cujos preços cresceram com o dobro da velocidade do crescimento da renda familiar. Ainda assim, a dimensão de bolha que poderia se formar seria pequena, dado o peso relativamente baixo do preço dos imóveis quando comparado renda anual familiar e a baixa penetração de crédito imobiliário como percentual do PIB”, analisa o sócio da Bain & Company e autor da pesquisa, Rodolfo Spielmann.

Indicadores

Em seu estudo, a consultoria acredita que, além da percepção de aumento de preços, diversos outros indicadores devem ser acompanhados para melhor definir a existência ou ausência de uma bolha imobiliária, bem como as potenciais dimensões de seu desenvolvimento e o que serve de gatilho para que ela estoure.

Dentre todos os países estudados, uma característica comum aos que mais sofreram com a crise imobiliária foi a expectativa irreal de valorização contínua dos imóveis. Crença que leva as pessoas a investirem cegamente no mercado imobiliário, forçando a um aumento ainda mais especulativo dos preços e à criação de bolha, visto que descola os preços dos fundamentos da oferta e demanda.

Outro fator relevante para melhor entender os princípios da formação de uma bolha é o crédito imobiliário. Ou melhor, as condições oferecidas para o mesmo, medidas pelo percentual do valor do imóvel que é financiado, conhecido como “Loan to value ratio” ou LTV.

Segundo o levantamento, nos países mais impactados pela recente crise financeira, financiava-se mais de 75% dos valores dos imóveis e, em casos extremos, era possível financiar até 130% do valor do imóvel, o que permitia além do pagamento da propriedade, mobiliá-la, por exemplo. Nos Estados Unidos, em 2007, quase 1/3 dos imóveis novos financiados tinham LTV maior que 90%. Na Irlanda, no mesmo ano, um a cada seis imóveis novos financiados contavam com LTV maior que 95%.

“A nossa análise indica que, em situações nas quais o LTV médio dos empréstimos imobiliários supera 65%, os riscos aumentam significativamente. A partir de 75%, passam a um nível crítico. Nos financiamentos com LTV muito alto, o valor da dívida que o proprietário tem com a instituição financiadora pode ficar maior que o valor do imóvel no eventual caso de uma queda significativa de preços. Isso pode servir à inadimplência e agravar a crise”, diz Spielmann.

Prazos

Além do crescimento do LTV médio de novos financiamentos, nos países que sofreram com bolha, as políticas de crédito eram pouco criteriosas e os produtos tornaram-se excessivos. Para se ter ideia, nos Estados Unidos e Espanha havia a possibilidade de realizar um empréstimo por meio do “interest-only loans”, ou seja, financiamentos nos quais o cliente tomador pagava somente juros, nos primeiros seis meses a dois anos. Outro exemplo foram os chamados “Ninja Loans” oferecidos nos EUA, concedidos a pessoas sem rendimentos mensais comprovados, sem emprego e sem ativos.

No Brasil, por outro lado, avalia o estudo, não existem atualmente créditos imobiliários com carência para pagamento de principal e os processos de concessão de crédito se mostram bastante rigorosos por parte das instituições. Além disso, o LTV médio se encontra na faixa de 64%, o que, apesar de próximo dos 65%, que indicaria atenção, ainda não é, na opinião da consultoria, uma situação crítica.

Acessibilidade

No que diz respeito ao acesso à aquisição de imóveis, a existência de condições excessivamente atrativas para o financiamento imobiliário leva o setor a um movimento especulativo, caracterizado pela escalada dos preços dos imóveis em descompasso com o crescimento da renda por domicílio.

Neste sentido, a análise demonstrou que, internacionalmente, começam a se tornar preocupantes diferenças acima de 30%. Aqueles que passaram por este gap, com exceção do Canadá, tiveram sua crise imobiliária e financeira.

No caso do Brasil, o valor médio dos imóveis cresceu a um ritmo muito superior ao da renda por domicílio, acima do limite definido (108% contra 30%). Ainda sim, diz o estudo, baseado em dados da PNAD (Pesquisa Nacional por Amostra de Domicílios) e da Abecip (Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança), apesar da forte valorização dos preços dos imóveis, sobretudo quando comparados com o aumento da renda, a proporção do valor médio dos imóveis por salário médio anual no Brasil, continua abaixo do limite de 8 vezes definido como crítico.

Dessa forma, conclui o estudo, o crescimento dos últimos anos resulta de ajustes de nível da demanda e da oferta provocados pelas restrições ao nível da oferta de imóveis e por um maior acesso da população à compra de habitação e ao financiamento imobiliário.

PIB e Renda Familiar

Por fim, para analisar o risco do Brasil de sofrer uma bolha imobiliária, a Bain & Company analisou a penetração do crédito imobiliário no PIB e o nível de comprometimento da renda familiar.

No primeiro caso, a consultoria constata que a penetração do crédito imobiliário no PIB no Brasil é de apenas 6%, enquanto em outros países este valor é bem superior, alcançando 64% na Espanha e 77% nos EUA. Assim, baseado neste indicador, o Brasil ainda teria fôlego para aumentar a penetração do crédito imobiliário, podendo triplicá-la em cinco anos. Nestas condições, o crédito imobiliário teria um grande potencial de impulsionar o crescimento da construção civil e de vários setores da cadeia de valor ligados a ela, acredita a consultoria.

Já quando o assunto é o comprometimento da renda familiar, o estudo indica que este se encontra alto no Brasil, na casa dos 22%. Mesmo assim, ao considerar todos os indicadores, a pesquisa acredita que o Brasil está mais próximo dos países que resistiram à crise, do que dos que sucumbiram a ela.

“Nossa conclusão é que os números do Brasil estão muito mais próximos dos de países que resistiram melhor à crise, como a Alemanha, do que aqueles altamente impactados pela crise, como Espanha, Irlanda e Estados Unidos. No entanto, no Brasil, o alto comprometimento da renda e a recente elevação acelerada dos valores dos imóveis em relação á receita das famílias sugere atenção à evolução desses indicadores”, finaliza Spielmann.

CHARGE DO GENILDO

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Esta charge do Genildo foi feita originalmente para o

Risco da euforia - Cristovam Buarque

O Brasil está comemorando agora o que diversos países comemoraram no passado: a descoberta de grandes reservas de petróleo. Passados 50 anos, a maior parte deles, como os árabes e a Venezuela, tem o que comemorar pelo consumo de seus habitantes, mas não pelo fortalecimento de suas nações. Alguns deles sofreram o que Celso Furtado e outros economistas chamaram de “maldição do petróleo”.

Com tantos dólares disponíveis, não desenvolveram suas forças vivas: educação, indústria, ciência e tecnologia. Para evitar isso, o Brasil tomou uma precaução sob a forma da Lei 12.858/13, que reverte parte dos royalties do pré-sal para a saúde e a educação. Mas o texto da lei diz “prioritariamente” para a educação básica.

Com isso, os governantes estão apresentando o pré-sal como a solução que resolverá nosso atraso educacional, escondendo que, se tudo der certo e todas as receitas do petróleo, inclusive os royalties, forem para a educação básica, daqui a 15 ou 20 anos o setor receberá quantia estimada em R$ 35 bilhões a mais por ano.

Assim, cada criança na escola receberá R$ 600 a mais por ano para sua educação, ou seja, R$ 3 por dia letivo. Passaremos de R$ 2.500 para R$ 3.100, em vez dos R$ 9 mil por ano que precisamos para oferecer uma boa educação.

O Brasil deve ficar alegre com as possibilidades do pré-sal, mas sem cair na euforia da ilusão, especialmente porque os riscos são muitos e grandes.

Há o risco ecológico do vazamento de petróleo nessa profundidade, que ninguém sabe como controlar. Em uma profundidade menor, no Golfo do México, as empresas precisaram de semanas para conter o vazamento.

Especificamente no caso do Campo de Libra, há o risco financeiro de a Petrobras não conseguir os 40% das centenas de bilhões de reais necessários para o investimento.

Nesse caso, teremos o sério risco de o Tesouro ser obrigado a emitir títulos da dívida pública para capitalizar a Petrobras, como tem feito para financiar o BNDES, criando efeitos negativos sobre as finanças e a economia. Tem o risco de que, tudo dando certo, ocorra um fluxo de dólares que trará a maldição da desindustrialização, porque, enquanto houver petróleo, tudo ficará mais barato no exterior do que internamente.

Há o risco da espera com o Brasil se acomodando à espera de recursos do pré-sal. Tem o risco tecnológico e operacional, tanto pela dificuldade de conseguir explorar petróleo nessa profundidade, quanto por falta de mão de obra especializada.

Há também o forte risco de o preço do petróleo cair por causa do aumento da oferta em outros campos, da descoberta de novas fontes energéticas ou pelas restrições legais ao uso do petróleo em razão do aquecimento global.

Finalmente, temos o risco da euforia que estamos vivendo ao comemorar uma receita incerta e arriscada e que, se tudo der certo, daqui a algumas décadas, deverá deixar R$ 3 por dia letivo para cada criança na escola.

Alegria sim, euforia não.Risco da euforia.

Cristovam Buarque é senador (PDT-DF).

Déficit recorde obriga esforço nas finanças públicas (Editorial) O Globo

No discurso, o governo se convenceu que um desequilíbrio nas finanças públicas é fonte de muitos dos problemas que a economia brasileira passou a enfrentar.

Antes, já durante o segundo mandato do presidente Lula e nos três primeiros anos da administração da presidente Dilma, as autoridades achavam que pondo o pé no acelerador dos gastos governamentais o Brasil passaria quase incólume pela crise internacional, pois o consumo doméstico seria capaz de sustentar um ritmo de crescimento acelerado. Não foi o que ocorreu.

Os percentuais de expansão do Produto Interno Bruto (PIB) minguaram para patamares insatisfatórios, que poderão até mesmo comprometer avanços sociais dos quais o governo se vangloria de ser o único responsável. Ao lado do baixo crescimento, a inflação voltar a causar preocupação.

Mas, se no discurso a “autocrítica” pareceu sincera, na prática não se observa mudanças substanciais na política fiscal. Em setembro, últimos dados disponíveis, o setor público registrou déficit primário recorde (R$ 9 bilhões).

Não é mais o encolhimento dos superávits primários que está em questão, pois agora o déficit se faz de novo presente nas finanças governamentais. E recorde! Ou seja, o setor público deixou de economizar recursos não apenas para o pagamento de juros, mas também para suas despesas correntes.

Ao menos a chamada “contabilidade criativa” deixou de ser usada para se fazer uma conta de chegar para um ilusório equilíbrio nas finanças públicas. Agora, o governo espera se aproximar do resultado prometido com a ajuda das receitas extraordinárias, incluindo os R$ 15 bilhões do bônus de assinatura que serão desembolsados pelo consórcio vencedor do leilão do campo de petróleo de Libra (o que reforça o argumento dos que suspeitam que razões fiscais pesaram na decisão de se realizar a licitação agora).

Seja como for, as receitas salvadoras reforçarão os cofres do Tesouro quase no apagar das luzes do exercício. Mas, óbvio, não se repetirão.

É natural que em alguns meses os resultados da política fiscal possam ser melhores que em outros. Mas, se forem ruins em praticamente todo o exercício para só melhorarem em um curto período, em termos macroeconômicos os efeitos desejados não são alcançados. Para combater a inflação, o Banco Central é obrigado a elevar as taxas de juros substancialmente, por exemplo.

O Brasil teve a oportunidade de passar pela crise internacional com um quadro fiscal mais benigno. Outras fontes de financiamento da economia brasileira estiveram disponíveis por um tempo razoável.

Agora as economias mais desenvolvidas estão começando a se recuperar, e a disputa por essas fontes de financiamento será mais acirrada. Daqui para a frente, o ajuste das finanças públicas exigirá esforço redobrado.

Black Bloc: comportamento criminoso

VIOLÊNCIA

Milton Corrêa da Costa

O Black Bloc é uma organização criminosa, com todas as suas características, pois tem sua atuação de caráter permanente, com base em estrutura definida, horizontalizada na distribuição de missões. Possuindo ideologia própria, os black blocs contestam a estrutura do poder capitalista no mundo, praticando constantemente atos agressivos, de anarquia, afronta à ordem pública, desordem generalizada e ameaça à incolumidade de cidadãos pacíficos.

Há o sentido de organização estruturada para a prática de crimes de danos ao patrimônio publico e privado. Eles têm ideia-força e símbolos (do anarquismo, sobretudo), vestem-se de negro, cobrem o rosto com máscaras e panos para proteção do anonimato e possuem características próprias de enfrentamento às forças de repressão. Fazem uso de perigoso arsenal para resistência agressiva e guerrilha urbana — há instrução específica —, inclusive coquetéis molotov, estilingues e objetos perfurocortantes. Trata-se de uma organização estruturada para finalidade anárquica e de contestação a qualquer organização social dominante sob o conceito do autonomismo.

Vale ressaltar que o autonomismo se desenvolveu como um conjunto de experimentos sociais organizados — surge no início dos anos 80 na Alemanha Ocidental — por setores que optaram por se manter à margem do modo de vida dominante imposto pelo capitalismo e criar focos de sociabilidade alternativos dentro das sociedades capitalistas, mas pautados por valores e práticas opostos aos dominantes.

O Black Bloc utiliza-se também, em sua estrutura de organização criminosa, do anonimato de redes sociais na divulgação para convocação dos atos de desordem. A organização difunde táticas de guerrilha urbana e arregimentação para a sua causa, através de sites, e ainda dispõe de uma mídia privada — eles se opõem aos demais órgãos de imprensa —, com a finalidade precípua de registrar e divulgar os excessos policiais durante as manifestações, procurando mostrar episódios de violência de integrantes das forças legais, para desacreditá-las perante a opinião pública. Regozijam-se, no entanto, ao mostrarem, por exemplo, uma viatura policial ou de imprensa incendiada.

Este é o comportamento dos criminosos dos black blocs. Alguns cidadãos — até celebridades — lhes prestam apoio incondicional. Absurdo e insensatez. Quem é da área de educação, por exemplo, não pode apoiar a má educação e a falta de civilidade de vândalos, sem falar no péssimo exemplo dado aos alunos, jovens e crianças em período de formação social.

Quanto à recente decisão da Justiça que soltou a maioria dos acusados de atos de vandalismo ocorridos no Centro do Rio, em 15/10, não se discute, cumpre-se. Foi tomada com base na lei em vigor.

A polícia precisa, portanto, juntar provas concretas que enquadrem tais ativistas radicais na organização criminosa (Lei Federal 12.850/13), já que o flagrante individual de atos de vandalismo nem sempre é fácil de obter. É hora e vez de começarmos a pensar na edição da Lei Antiterrorismo, com penas mais pesadas, que desencoraje e puna os terroristas urbanos. Aos inimigos da democracia, o rigor da lei.

"O Black Bloc utiliza-se também, em sua estrutura de organização criminosa, do anonimato de redes sociais na divulgação para convocação dos atos de desordem."

Publicado no Globo de hoje. Milton Corrêa da Costa é tenente-coronel da reserva da Polícia Militar do Estado do Rio.

É o fim da picada: governo tenta acertar suas contas pegando emprestado dinheiro dos fundos de trabalhadores — e devolve como e quando quiser

02/11/2013

 às 17:00 \ Política & Cia

“O Tesouro gasta por conta de um futuro que apresentará a fatura, com certeza”

Editorial econômico publicado pelo jornal O Estado de S.Paulo

FUNDOS DE TRABALHADORES SOCORREM O TESOURO

As dificuldades do Tesouro Nacional parecem ser bem maiores do que permitia supor a “contabilidade criativa” das autoridades fazendárias, como se constata pela última decisão do órgão. O Tesouro resolveu pagar a prazo – e só em parte – uma dívida de 9 de reais bilhões acumulada com o Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS).

Dívida decorrente da multa adicional de 10% cobrada dos empregadores nas demissões não justificadas de trabalhadores com carteira assinada e dos subsídios para os mutuários do programa de habitação social Minha Casa, Minha Vida.

A parte relativa à multa do fundo é de 4,5 bilhões de reais, mas só 900 milhões voltarão ao FGTS, entre abril e dezembro, em módicas parcelas de 100 milhões cada uma. Nada se sabe sobre a devolução da diferença de 3,6 bilhões entregue ao Tesouro e não repassada ao FGTS nem sobre o que será pago em 2014.

Trata-se, evidentemente, de uma apropriação indevida, só explicável porque o governo quer gastar o máximo possível imediatamente, enquanto se endivida onde puder – inclusive em fundos de trabalhadores. E não é um caso de interesse por um fundo isoladamente.

Alegando problemas de fluxo de caixa, o Tesouro usou, em setembro, 1,2 bilhão do Fundo de Amparo ao Trabalhador (FAT) para pagar os gastos com o abono salarial. Os recursos estavam aplicados no mercado financeiro, explicou o presidente do Conselho Deliberativo do FAT (Codefat), Quintino Marques Severo.

O governo argumenta que teria havido aumentos nos gastos com o seguro-desemprego e o abono salarial, mas os sindicatos discordam. O motivo é que o FAT não foi compensado das desonerações do PIS, disse o representante da Força Sindical no Codefat, Sérgio Luiz Leite.

Finalmente, há o custo das desonerações sobre a folha de salários, concedidas pela Fazenda às expensas da Previdência. Neste ano, esse custo é estimado em 16 bilhões, mas é reembolsado com atraso de muitos meses pelo Tesouro – em setembro, o repasse do Tesouro ao INSS foi de apenas 979,3 milhões.

Não importa que a Previdência tenha apresentado, no mês passado, um desequilíbrio de 11,8 bilhões e, nos últimos 12 meses, de quase 50 bilhões, porque as despesas, principalmente com as aposentadorias rurais, são maiores que as receitas.

O Tesouro, em síntese, gasta por conta de um futuro que apresentará a fatura, com certeza.

J.R. Guzzo: Por que somos um país burro

02/11/2013

 às 19:00 \ Política & Cia

“Um país que tem embargos infringentes, por exemplo, é um país burro — não pode existir vida inteligente num sistema em que, para cumprir a lei, é preciso admitir a possibilidade de processos que não acabam nunca” (Imagem: Dreamworks)