Locação de imóvel não é um tema simples. As regras que regem o contrato de aluguel costumam gerar muitas dúvidas tanto para o proprietário quanto para o inquilino.
Vejam abaixo a entrevista do Diretor Jurídico da Associação de Defesa da Cidadania do Consumidor do Estado de Pernambuco – ADECCON-PE, Dr. Raimundo Gomes de Barros esclarecendo pontos importantes desta relação:
1) O proprietário pode pedir o imóvel a qualquer momento?
R- Não. Durante o prazo estipulado no contrato, o locador não poderá reaver o imóvel alugado. O locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcionalmente ao período de cumprimento do contrato ou na falta de pactuação, a multa que venha de ser imposta pelo Judiciário. Entretanto, o locatário estará isento de pagar multa se a devolução do imóvel decorrer de transferência pelo seu empregador público ou privado.
2) De quanto em quanto tempo deve-se fazer um novo contrato, ou seja, no final do período do contrato, que é normalmente de 30 meses, precisa-se renovar o contrato ou ele passa a valer por tempo indeterminado?
R- Nas locações ajustadas por escrito e por prazo superior a trinta meses, findo o prazo, caso o locatário continue no imóvel por mais de 30 dias, considerar-se-á prorrogado por tempo indeterminado.
3) Se o contrato de locação for por prazo indeterminado e o inquilino quiser deixar o imóvel, o que ele deverá fazer?
R- Basta dar ciência ao locador com antecedência mínima de 30 dias.
4) Quando o contrato requer como garantia o depósito caução, qual é a regra para devolução deste dinheiro? É possível usá-lo para abater as últimas parcelas de aluguel, por exemplo?
R- Pode o locador exigir do locatário:
a) Caução;
b) Fiança;
c) Seguro de fiança locatícia.
Não pode o locador exigir mais de uma garantia.
– A caução em dinheiro, que não poderá exceder o equivalente a três meses de aluguel, será depositada em caderneta de poupança, revertendo em benefício do locatário por ocasião do levantamento (saída do imóvel).
5) De quem é a responsabilidade pelo pagamento das seguintes taxas: IPTU, taxa de incêndio e taxas referentes a obras de condomínio.
R- Estes tributos e taxas são obrigação do locador, exceto se de comum acordo for ajustado no contrato que serão pagos pelo locatário.
Aluguel: Tudo que você precisa saber sobre desocupação do imóvel
Fonte: Cartilha PROCON - SP
Fonte: Cartilha PROCON - SP
- Solicitação de desocupação a pedido do Proprietário
Saiba, de acordo com a lei, como e quando o proprietário tem o direito de pedir o imóvel durante ou após a vigência do contrato, ou seja, a qualquer momento.
Caso o proprietário queria a retomada do imóvel, deverá informar ao inquilino, oficialmente, por meio de um documento.
O Prazo mínimo concedido em lei para desocupação do imóvel, terminado o contrato, é de 30 dias. Entretanto, existem diversas situações previstas em lei. Nessa situação específica o Procon-SP aconselha buscar orientação jurídica receber orientação adequada.
Caso o inquilino não saia do imóvel, ou seja, se não for possível nenhum acordo de desocupação voluntária, o proprietário poderá entrar com um pedido judicial denominado “ação de despejo” e a desocupação do imóvel será decida por um Juiz. Nesse caso, se o inquilino concordar com a desocupação do imóvel, manifestando-se por meio de um advogado, no prazo de contestação, serão concedidos seis meses para a saída do imóvel.
Se o locatário respeitar o acordo, não pagará as despesas processuais e os horários do advogado do proprietário. Por outro lado, se o acordo for desrespeitado, além de arcar com as custas, receberá a ordem judicial de despejo. Nessa situação, o locatório deverá sair imediatamente do imóvel. Cabe destacar que o proprietário não tem o direito de solicitar a desocupação do imóvel à força, retirando os pertences do locatário, colocando-os na rua, a lei não dá esse direito a locador e o inquilino pode, nesse caso, acionar a polícia. Entretanto, com a expedição da ordem judicial, se o inquilino se negar a sair dentro do prazo estipulado o proprietário poderá usar de força policial para exigir o cumprimento do mandado de desocupação do imóvel.
- Desocupação por vontade do inquilino
O inquilino pode sair do imóvel antes do término do contrato, desde que ele pague a multa pactuada, proporcional ao prazo total do contrato. Caso não haja nada previsto no contrato, valerá o que for determinado judicialmente. Por outro lado, há duas situações em que o locatário é desobrigado a pagar a multa: 1) se a necessidade da rescisão for por causa de transferência do seu local de trabalho, a pedido do empregador e; 2) se o contrato de locação for por prazo indeterminado. Nesses casos, basta a comunicação formal para o proprietário, com 30 dias de antecedência. Essa comunicação deverá ser feita por escrito, em duas vias, com data e assinatura do emissor do documento e do proprietário, atestando recebimento, e cada parte deverá ficar com uma cópia.
- Denúncia Vazia
Trata-se do direito do proprietário solicitar a desocupação do imóvel, sem necessidade de justificativa, após o fim da vigência do contrato, sem a necessidade de aviso prévio.
A denúncia vazia pode ocorrer:
A) Nas locações, a partir de 20/12/1991, contratadas por escrito e cujo prazo inicial de locação seja igual ou superior a 30 meses (2 anos e meio).
Nota: se o inquilino permanecer no imóvel após o prazo estabelecido no contrato, o proprietário poderá solicitar o imóvel a qualquer tempo. Serão concedidos 30 dias para a desocupação.
B) nas locações ajustadas verbalmente ou por escrito, com prazo inferior a 30 meses, se o inquilino tiver permanecido na locação por mais de cinco anos ininterruptos. Serão concedidos 30 dias para a desocupação.
Nota: As locações ajustadas verbalmente podem ser comprovadas por meio de recibos, contas de luz, testemunhas etc.
- Despejo por falta de pagamento:
A falta de pagamento de aluguel e dos encargos da locação, como água, luz, condomínio, entre outros é considerada uma infração contratual e pode acarretar uma ação de despejo por falta de pagamento.
Para evitar o despejo, durante o andamento da ação o inquilino deve negociar o pagando o débito atualizado. Esse pagamento, deverá ser feito por meio de depósito judicial, que deve incluir todos os aluguéis e acessórios (condomínio, água, e o que mais houver) vencidos até então, acrescidos de multas e penalidades contratuais, quando exigíveis, mais juros de mora, custas e honorários advocatícios.
Mas esse recurso de pagar o aluguel após a ação de despejo por falta de pagamento só pode ser utilizado apenas 1 vez a cada 2 anos de locação. Se deixar de pagar o aluguel e for proposta uma ação de despejo em período inferior a 24 meses de outra ação proposta pelo mesmo motivo, o pagamento do débito não evitará o despejo.
- Outros casos de desocupação
Quando o contrato de locação for inferior a 30 meses (dois anos e meio), o proprietário poderá pedir a desocupação do imóvel nos seguintes casos:
a) extinção do contrato de trabalho vinculado à locação;
b) para uso próprio, do cônjuge ou companheiro;
c) para uso residencial de ascendentes (pai, mãe, avós etc.) ou descen-dentes (filhos) que não tenham imóveis próprios;
d) para demolição e edificação;
e) para realização de obras que aumentem a área construída em, pelo menos, 20% (vinte por cento);
Também nas seguintes situações:
a) acordo formal entre as partes;
b) infração legal ou contratual;
c) falta de pagamento do aluguel e/ou encargos;
d) necessidade de reparação urgente do imóvel determinado pelo Poder Público (Prefeitura, por exemplo) que não possa ser executada com a permanência do inquilino no imóvel ou, podendo, ele se recuse a permiti-la;
e) alienação, venda ou cessão do imóvel (nestas circunstâncias, o prazo para desocupação do imóvel é de 90 dias – veja quadro a seguir);
f) extinção do usufruto ou fideicomisso (nestas situações, o prazo para desocupação do imóvel é de 30 dias).
Fonte: Diário do Consumidor com adaptações
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