Após anos seguidos de forte elevação, o preço dos imóveis residenciais no País perdeu fôlego em 2013, mas ainda ficou acima da inflação setorial
Para 2014, a tendência é semelhante, de acordo com especialistas do mercado consultados pelo Broadcast. Isso significa que, em média, os preços devem ter um crescimento nominal por volta de 8% a 12%.
O valor médio do metro quadrado residencial no País subiu 9,6% nos últimos 12 meses até setembro, de acordo com o Banco Central (BC), que calcula a evolução dos preços tomando por referência o valor de avaliação dos imóveis dados como garantia nos financiamentos.
Outra pesquisa mostra que a alta chegou a 12,7% em todo o ano de 2013, de acordo com o Índice Fipezap, calculado pela Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (Fipe) a partir dos anúncios do site Zap. No ano, o Índice Nacional de Custos da Construção (INCC) cresceu 8,0%.
Nas duas comparações, é possível perceber que o preço dos imóveis ficou num patamar em torno de três a cinco pontos porcentuais acima da inflação ao longo de 2013, conforme mostra o gráfico abaixo.
A razão para esse descolamento entre preço e inflação está no aumento de custos de construção que não são percebidos pelo INCC, explica João da Rocha Lima, coordenador do Núcleo de Estudos em Mercado Imobiliário da Universidade de São Paulo (USP). “Há muitas coisas que o índice não captura, mas estão subindo. Por isso, o preço do imóvel cresce mais que a inflação”, explica.
Dentre os itens mencionados por Lima estão a queda da produtividade dos trabalhadores, que é um efeito resultante da falta de mão de obra qualificada; o aumento nos preços de terrenos, principalmente nas cidades grandes, onde há escassez de áreas disponíveis para novos prédios; e aumento nos valores de contrapartidas e outorgas exigidas pelas prefeituras para reinvestimento em obras de desafogar o trânsito.
Outro fator que explica a diferença entre inflação e preço da moradia é a recomposição de margem pelas incorporadoras. Após amargarem prejuízos com atrasos de obras, descontrole de custos e cancelamento de vendas, as empresas ficaram mais rígidas na elaboração dos orçamentos e passaram a trabalhar com margens maiores. “Os preços eram feitos sem proteção a riscos operacionais. Quando as empresas perceberam esse buraco, a tendência foi de ajustarem orçamentos”, diz Lima.
RENDA, EMPREGO E CRÉDITO
O economista e coordenador do Índice Fipezap, Eduardo Zylberstajn, diz que a força dos preços também está associada ao cenário geral da economia brasileira, com crescimento contínuo da renda da população e queda nos níveis de desemprego. Segundo pesquisa do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), a taxa de desemprego em novembro caiu para 4,6%, seu menor nível histórico.
”A renda aumentou e tem mais gente trabalhando. Então, a renda da família como um todo subiu bem mais que a renda individual”, observa Zylberstajn, explicando que esses fatores são fundamentais para garantir condições para acompra de um imóvel. Na avaliação dele, a demanda tem puxado para cima os preços dos imóveis residenciais. “E a demanda continua crescendo”, completa.
No caso de São Paulo, o maior mercado imobiliário do País, as vendas entre janeiro e outubro somaram 27.751 unidades novas, alta de 31% sobre 2012. As vendas em dez meses de 2013 superaram o total de unidades escoadas em todo o ano de 2012, que chegaram a 26.958 unidades, de acordo com levantamento do Sindicato da Habitação de São Paulo (Secovi-SP).
O economista-chefe do sindicato, Celso Petrucci, acredita que 2014 poderá ter aumento nos lançamentos e vendas de moradias na capital paulista, mas pondera que as projeções ainda são pouco claras, pois dependem do andamento do cenário econômico e do volume de unidades em estoque após o mês de dezembro, que costuma ser mais intenso nas vendas.
Além disso, o ano terá Copa do Mundo e eleições, que chamam a atenção da população, “atrapalhando” a comercialização dos imóveis. “O ano de 2014 terá praticamente dois meses a menos, mas ainda achamos que, no geral, será positivo”, afirma Petrucci.
Outro pilar de sustentação para o preço das moradias é a oferta de crédito para financiamento. Ao longo de 2013, os empréstimos subiram mais do que o esperado pela Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip). Nos primeiros dez meses de 2013, o crédito para construção e aquisição de imóveis totalizou R$ 88,7 bilhões, 34% mais que no mesmo período de 2012. O volume também é 7% maior que os financiamentos em todo o ano de 2012. A projeção inicial da associação era de crescimento em torno de 15% a 20% para o ano.
Para o presidente da Abecip, Octávio de Lazari Junior, a expansão do crédito reflete o apetite dos bancos pela carteira imobiliária, com menor inadimplência que as demais. Além disso, as empresas de construção estão voltando a lançar novos projetos após muitos meses devenda de estoques. “A tendência é muito positiva”, afirma Lazari, prevendo elevação em torno de 15% nos financiamentos em 2014.
Diante das condições favoráveis de emprego, renda e crédito, a tendência é que a demanda por imóveis permaneça consistente, levando os preços das moradias para cima, de acordo com as fontes consultadas. A trajetória de alta deverá continuar uns degraus acima do INCC, já que os fatores que sustentam o descolamento continuam atuantes.
”O cenário para 2014 ainda está favorável para alta no preço dos imóveis”, avalia Zylberstajn, coordenador do Fipezap. “Só quando esses fatores perderem força (emprego, renda e crédito), poderemos ter um ajuste nos preços”, diz. Lima, da USP, acrescenta que as empresas só aceitariam comprimir suas margens e segurar os preços se a competição do mercado ficasse muito mais acirrada. “Não vejo razão para isso acontecer”, afirma.
PERFIL
O aumento mais expressivo deve ocorrer nas cidades de São Paulo e Rio de Janeiro, acima de 10%, devido à demanda aquecida, à escassez de terrenos e ao alto custo de contrapartidas públicas.
Por outro lado, o preço avançando num ritmo maior que a renda da população tem levado compradores a optar por imóveis menores. Dados do Secovi-SP mostram que os lançamentos de apartamentos de um dormitório passaram de 1,9 mil unidades nos primeiros três trimestres de 2012 para 5,4 mil unidades no mesmo período de 2013, um crescimento de 2,84 vezes.
”É evidente a mudança no perfil da oferta”, afirma Lima. Na sua opinião, a diminuição no tamanho dos imóveis está chegando perto do limite, o que irá representar um desafio para as incorporadoras na formulação de novos produtos imobiliários.
Nas outras capitais, a alta de preço dos imóveis deve ser mais próxima da evolução do INCC. Já em Brasília, Salvador e Manaus, os preços podem crescer menos que a inflação, ou seja, ter queda real, devido ao excesso de oferta de lançamentos nos últimos anos.
O caso mais agudo é o de Brasília, onde os preços subiram 4,2% em 2013, o equivalente a metade da inflação setorial, segundo dados do Fipezap. Após uma forte onda de oferta de novos projetos entre 2010 e 2012, as incorporadoras têm se esforçado atualmente para vender os estoques. Em paralelo, os pequenos investidores não conseguem se desfazer de
imóveis adquiridos com a intenção de obter ganhos na revenda.
A situação se assemelha a uma “microbolha”, na opinião de Ana Maria Castelo, coordenadora de estudos da construção da Fundação Getúlio Vargas (FGV). “A cidade tem muitos servidores públicos e pessoas de alta renda que compraram dois, três imóveis para revender acreditando na valorização, mas agora o mercado está parado”, observa. “Houve um movimento especulativo muito forte”, diz.
A pesquisadora descarta, porém, a existência de uma bolha em grande escala no País, com potencial de afetar toda a economia brasileira. Ana Maria lembra que o crédito imobiliário representa apenas 8% do Produto Interno Bruto (PIB) nacional e que as condições de financiamento são rígidas, o que diminui a possibilidade de um risco sistêmico.
Fonte: Agência Estado Broadcast - Circe Bonatelli
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