Os consórcios são uma modalidade de autofinanciamento desenvolvida no Brasil usada por milhões de pessoas para comprar algum bem – um imóvel, por exemplo. Funciona da seguinte maneira: a administradora do consórcio, uma instituição financeira, reúne um grupo de pessoas com o objetivo comum de comprar o mesmo bem - imagine, por exemplo, que 200 pessoas se juntam para comprar 200 imóveis, dividindo os pagamentos em 100 parcelas mensais. A cada mês, o dinheiro das parcelas pago por todos os participantes é usado para que ao menos dois deles possam fazer a aquisição.
As pessoas que terão direito a comprar o bem serão determinadas de duas formas. A primeira é por sorteio, com a participação de todos os membros do grupo. A pessoa sorteada receberá uma carta de crédito no valor definido no começo do consórcio e poderá usá-la para comprar seu imóvel. Mas quem não quiser contar apenas com a sorte também poderá fazer um lance: o maior leva a carta de crédito. No lance, cada uma das 200 pessoas desse mesmo grupo poderá dizer em quanto deseja antecipar o pagamento das prestações do consórcio. Se alguém se comprometer a quitar 50% da dívida em um único lance e nenhum outro participante do grupo estiver disposto a pagar um percentual maior do que esse, ele também será contemplado com a carta de crédito.
Comprar um imóvel por meio de um consórcio é bem diferente de fazer a mesma coisa pagando à vista ou tomando dinheiro emprestado em um banco. Ao contrário do crédito imobiliário, no consórcio não há o pagamento de juros à instituição financeira porque o dinheiro que permite que ao menos uma pessoa obtenha a carta de crédito por mês vem do bolso de todos os membros do grupo – e não do banco. O consorciado terá que arcar com outros custos, mas, se for sorteado rapidamente, poderá adquirir um imóvel com condições mais interessantes do que com o crédito imobiliário – mas isso depende de sorte. Já se demorar muito para ser contemplado, o participante perderá dinheiro, uma vez que poderia estar poupando por conta própria, investindo os recursos em alguma aplicação financeira e ganhando juros.
Os consórcios de imóveis podem financiar a compra de imóveis de baixo, médio e alto padrão. O valor das cartas de crédito começa em cerca de R$ 40 mil e vai até R$ 1 milhão. O número de parcelas de pagamento do consórcio também varia bastante e pode chegar a até 200 meses. O aumento do número de parcelas pode reduzir o valor das prestações mensais, mas é importante o comprador entender que o tempo para a compra do imóvel também poderá ser dilatado, já que as chances de ser sorteado rapidamente também diminuem. Por último, os valores das parcelas mensais começam em R$ 200 e podem superar R$ 3 mil.
Apesar de o consórcio não incluir a cobrança de juros, os consumidores terão de arcar com outras despesas. A instituição financeira responsável pelo gerenciamento do grupo cobrará uma taxa de administração de todos os consorciados. A taxa é diluída durante todo o tempo de existência do grupo, mas, em alguns consórcios, poderá ser um pouco maior nos cinco primeiros meses porque é acrescida da chamada “taxa de antecipação”. Na maior parte dos consórcios, será também necessário contribuir mensalmente com um fundo de reserva que cobrirá a eventual inadimplência de alguns participantes do grupo – se todo mundo pagar as prestações direitinho, o dinheiro do fundo de reserva retorna ao bolso dos consorciados ao final do grupo. Por último, algumas administradoras também exigem o pagamento de um seguro prestamista que cobrirá o saldo devedor de algum consorciado que venha a falecer. Todos esses custos juntos costumam representar mais de 20% do valor do imóvel. Antes de comprar o consórcio, pergunte qual é o custo efetivo total (CET) da operação, que já deverá englobar todas essas despesas.
Para quem o consórcio de imóveis pode ser uma boa opção
Quem não tem pressa em comprar imóvel
Uma pessoa que está poupando para se casar daqui a alguns anos e só depois adquirir a casa própria, alguém que planeja comprar um segundo imóvel para alugar ou quem pensa em presentear um filho adolescente com uma residência quando ele acabar a faculdade pode considerar a hipótese de entrar em um consórcio para alcançar esse objetivo. Mas é importante entender que pessoas com esse perfil não precisam necessariamente entrar em um consórcio. Também é possível ir juntando dinheiro todos os meses, aplicar os recursos em um investimento mais conservador e fazer o bolo aumentar até que seja possível realizar a aquisição lá na frente. Poupar do próprio bolso também tem a vantagem de não ser necessário pagar taxa de administração, fundo de reserva nem seguro prestamista.
Quem acha que os preços dos imóveis vão cair no futuro
Se isso acontecer, o consórcio pode virar uma excelente opção. Afinal, se daqui a cinco ou dez anos você for contemplado e os preços estiverem mais baixos, será possível comprar um imóvel gastando menos. Os preços dos imóveis no Brasil subiram muito na última década e, para alguns especialistas, já estariam em um patamar exagerado. Mas é importante entender que ninguém consegue prever com precisão como estarão os preços do mercado imobiliário daqui a algum tempo e que, se a pessoa errar em suas previsões, poderá ter de pagar mais caro à frente.
Quem já tem dinheiro para dar um lance competitivo
Alguém que possa fazer um lance correspondente a 50% do valor do consórcio, por exemplo, tem grandes chances de obter a carta de crédito rapidamente, comprar o imóvel, alugá-lo e, com o fluxo mensal dos aluguéis, amortizar as mensalidades do consórcio ao longo do tempo. Portanto, o imóvel acaba se autofinanciando. Mas há riscos nessa operação: a) o grupo pode ser muito competitivo e talvez você não consiga pegar a carta de crédito rapidamente mesmo oferecendo o pagamento antecipado de 50% do saldo devedor do consórcio. Quando a carta de crédito dos consórcios tiver valor inferior a R$ 650 mil, ou R$ 750 mil nos estados de SP, RJ e MG, além do Distrito Federal, geralmente é possível usar o FGTS (Fundo de Garantia por Tempo de Serviço) para dar o lance. Alguns consórcios também permitem o chamado “lance embutido”, em que uma parte do valor da própria carta de crédito é usada para pagar o lance. Com essas duas facilidades, os lances se tornaram muito mais competitivos, e, nas primeiras prestações, pode ser preciso oferecer mais de 60% do valor do consórcio para ser contemplado; b) pode ser que você não consiga alugar rapidamente o imóvel que comprou com a carta de crédito e tenha que pagar as prestações do próprio bolso; e c) você paga a taxa de administração proporcional antecipadamente quando dá o lance - portanto, a vantagem pode não ser tão grande assim.
Quem não tem dinheiro para dar a entrada em um financiamento imobiliário
Pessoas nessa situação não tem a opção de financiar a compra de um imóvel para adquiri-lo imediatamente. Então alguns entram em um consórcio de valor baixo, vão pagando as prestações e, quando são sorteados, usam a carta de crédito para dar a entrada em um imóvel, financiando o resto do valor em um banco. O consórcio acaba funcionando, portanto, como a porta de entrada do financiamento imobiliário. Mas lembre-se que, nesse caso, serão duas dívidas que ainda precisarão ser amortizadas: uma com o consórcio que ainda não tiver sido integralmente pago e outra com o banco que financiou a aquisição do bem.
Quem não consegue ter disciplina para poupar todos os meses sozinho
Educadores financeiros afirmam que uma das vantagens do consórcio é forçar uma pessoa que simplesmente não consegue poupar todos os meses a acumular as reservas necessárias para realizar o sonho da casa própria. Afinal, será necessário pagar todas as prestações em dia para ter o direito de retirar a carta de crédito no valor inicialmente estabelecido. O problema é que há um custo para essa disciplina forçada, que virá na forma de taxa de administração, fundo de reserva e seguro.
Quem tem muita sorte
Alguém que entrou em um consórcio imobiliário e foi sorteado logo no primeiro mês fez uma excelente opção ao escolher um consórcio ao invés de um financiamento imobiliário ou esperar para comprar o bem à vista. Mas é importante lembrar que não há nenhuma garantia de que isso vai acontecer.
Quem não quer se descapitalizar
Mesmo quem tem dinheiro para comprar um imóvel pode deixá-lo aplicado no banco rendendo juros se entrar em um consórcio. Quando for sorteada, essa pessoa poderá comprar um imóvel, alugá-lo e usar esse dinheiro para amortizar as prestações mensais do consórcio sem mexer no dinheiro que já havia sido acumulado.
Os riscos do consórcio
Alta do preço dos imóveis
O principal risco é o preço dos imóveis subir muito e a correção da carta de crédito não ser suficiente para comprar a residência no padrão desejado. No consórcio imobiliário, tanto o valor da carta de crédito que será disponibilizada a quem for contemplado quanto o saldo devedor dos participantes é corrigido uma vez ao ano pelo INCC, um índice de inflação calculado pela Fundação Getulio Vargas que é usado como termômetro dos custos da construção no Brasil. O problema é que algumas vezes os preços dos imóveis sobem mais que os custos das construtoras e, nesse caso, quem compra a residência lá na frente usando a carta de crédito poderá ter de se contentar com uma propriedade de padrão inferior ao que imaginou. Já quem toma um empréstimo no banco para comprar imediatamente um imóvel não fica sujeito às oscilações futuras de preço do mercado imobiliário.
É uma forma de poupança cara
Além de pagar taxas e seguros e contribuir com o fundo de reserva, o consorciado não terá remuneração pelo dinheiro que está poupando. O custo de oportunidade, portanto, são os juros que deixarão de ser recebidos se o dinheiro for poupado no banco. Por outro lado, se for sorteado, o consorciado poderá alcançar o sonho da casa própria muito antes que alguém que poupa vários anos para comprar o bem à vista.
Não serve para quem está com pressa
Alguém que deseja se livrar do aluguel o mais rápido possível e não tem dinheiro para dar um lance elevado corre um alto risco se fizer a opção pelo consórcio. Em um grupo com duração de 200 meses, por exemplo, a chance de ser sorteado no primeiro mês é de apenas 0,5%. As probabilidades não jogarão a seu favor, portanto. Para atrair algumas pessoas que vivem de aluguel, alguns consórcios permitem que a parcela mensal seja mais baixa antes da contemplação. Já depois que a pessoa pega a carta de crédito e compra o imóvel, as parcelas aumentam – mas, em compensação, o consorciado já terá uma folga financeira, uma vez que não vai mais arcar com os custos do aluguel.
Os azarados se dão mal
Se for sorteado por último e comprar um imóvel somente daqui a muitos anos, o consorciado terá feito uma aquisição mais cara e terá perdido dinheiro em relação a outras opções – a não ser que os preços do mercado imobiliário despenquem.
5
Consórcio e aluguel são dois custos
Quando alguém contrata um financiamento imobiliário junto a algum banco, levanta o dinheiro necessário para comprar um imóvel e pode se livrar do aluguel imediatamente. Já alguém que mora em uma casa que pertence a outra pessoa e precisa esperar muito tempo para ser contemplado estará arcando com duas despesas mensais: as prestações do consórcio e o aluguel. Então isso precisa entrar na conta na hora de escolher qual é a melhor opção, o aluguel ou o financiamento.
Consórcio também inclui análise de crédito
Pessoas incluídas em cadastros de inadimplentes como da Serasa podem não conseguir o imóvel por meio de um consórcio. Um banco dificilmente vai liberar um empréstimo para alguém com o nome sujo, mas a maioria das administradoras de consórcios até permite que essa pessoa entre em um grupo agora. Quando for contemplado, no entanto, essa pessoa precisará já ter limpado o nome ou então apresentar um fiador que se responsabilize pela quitação do saldo devedor para conseguir retirar a carta de crédito que lhe permitirá comprar a propriedade.
Dicas para contratar um consórcio
O Banco Central divulga as administradoras de consórcios autorizados a funcionar. No Brasil, já houve casos de administradoras de consórcios não-autorizadas que fugiam com o dinheiro dos participantes. Então não custa nada tomar o cuidado de checar se a empresa está regularizada antes de fechar o negócio. O BC também divulga os rankings das administradoras com maior número de reclamações. É recomendável evitar instituições com o maior número de queixas consideradas procedentes.
O BC proíbe a comparação de custos de consórcios e financiamentos imobiliários, já que são produtos muito diferentes. As calculadoras que ainda são encontradas em alguns sites vão sempre dar vantagem aos consórcios em relação aos custos, já que não há cobrança de juros. Mas é importante o consumidor entender que, ao contratar um financiamento imobiliário, poderá comprar a propriedade logo no momento da assinatura do contrato, o que só acontece nos consórcios em caso de muita sorte. Então faça a escolha entre um produto ou outro principalmente de acordo com seu objetivo de vida.
O FGTS (Fundo de Garantia por Tempo de Serviço) pode ser usado para abater as parcelas de um consórcio imobiliário nas mesmas condições em que é utilizado para a compra de imóveis. A principal regra é que o valor do imóvel não pode ultrapassar R$ 650 mil, ou R$ 750 mil nos estados de SP, RJ e MG, além do Distrito Federal, para que o trabalhador tenha direito de usar os recursos do fundo. O dinheiro do FGTS pode ser resgatado tanto para dar o lance quanto para amortizar o saldo devedor durante o período de vigência do grupo.
As parcelas mensais de pagamento e o valor da carta de crédito de um consórcio serão corrigidas a cada 12 meses pelo INCC. Isso tem um lado bom - porque o valor aumentado da carta de crédito permitirá a compra futura de um imóvel de qualidade em tese equivalente ao que se seria possível adquirir hoje - mas também tem um lado negativo - porque as prestações mensais também vão aumentar ao longo do caminho. Em anos de inflação mais elevada no setor da construção, alguns consorciados fazem duas jogadas: 1) no final de um período de 12 meses de existência de um grupo, antecipam o pagamento do saldo devedor do consórcio com dinheiro do próprio bolso ou com o FGTS de forma que a correção da dívida tenha um impacto menor no mês seguinte; e 2) pedem para ser excluídos do sorteio no final desse período de 12 meses de existência do grupo para não correrem o risco de pegarem uma carta de crédito com valor defasado.
Nem sempre o consumidor precisa entrar no início de um consórcio. Se alguém quiser desistir de um grupo, por exemplo, é possível comprar a cota dessa pessoa e depois arcar com o saldo devedor nas mesmas condições estabelecidas no contrato original. Dependendo da necessidade de um consorciado de sair do grupo, algumas vezes é possível comprar cotas com desconto.
Alguém que compra um consórcio e depois não consegue pagar as mensalidades porque perdeu o emprego, por exemplo, terá algumas alternativas. Se a prestação está muito elevada, é possível reduzi-la com a contrapartida de também diminuir o valor da carta de crédito que será obtida. Caso qualquer prestação não esteja cabendo no orçamento, aí o jeito é vender a cota do consórcio para outra pessoa. Caberá à própria pessoa encontrar um interessado em comprá-la, sendo que algumas administradoras cobram uma taxa pela cessão da carta de crédito. Por último, se quiser sair do consórcio sem vender a cota, a pessoa poderá esperar ser sorteada e pegar uma carta de crédito de valor reduzido e correspondente ao mesmo montante que já foi pago, deduzidas eventuais taxas previstas em contrato. Nesse caso, a dívida deixa de existir.
Se alguém lhe oferecer um consórcio com garantia de contemplação em poucos meses, desconfie. Há golpistas que prometem isso sem ter como cumprir – geralmente são empresas que não estão autorizados a administrar consórcios. Também não acredite se o vendedor do consórcio lhe garantir que em um grupo será fácil de ser contemplado mesmo dando um lance bem baixo. Via de regra, não acredite em promessas verbais e pague apenas pelo que está escrito em contrato.
Avalie muito bem se as prestações mensais do consórcio cabem em seu bolso. Educadores financeiros sugerem que as pessoas nunca comprometam mais de 30% da renda mensal com o pagamento de dívidas de todos os tipos – o que reduz a chance de inadimplência. Se você parar de pagar as prestações antes de ser contemplado, o dinheiro já pago não será perdido e seu nome não será inscrito em um cadastro de inadimplentes. Mas se você deixar tudo como está, seu dinheiro só será devolvido ao final do grupo, corrigido pelo índice estabelecido pela administradora em contrato. Já se a interrupção dos pagamentos ocorrer após a contemplação com a carta de crédito e a compra do bem, o consorciado também não se dá bem. O imóvel fica alienado em nome da administradora do consórcio até que todas as prestações sejam pagas. Então o imóvel poderá ser retomado rapidamente pela instituição financeira, assim como acontece em um financiamento imobiliário.
Um cuidado muito importante é pesquisar as taxas incluídas em diferentes consórcios. Se com uma boa pesquisa de preços o cliente conseguir encontrar um consórcio para obter uma carta de crédito de R$ 500 mil com uma taxa de administração 1 ponto percentual mais baixa do que lhe foi oferecido inicialmente, a economia total ao longo de todo o período de duração do grupo será de R$ 5 mil. Alguns sites, como a Rodobens, permitem a comparação das taxas e outras condições de consórcios oferecidos por diversas instituições financeiras.
Nenhum comentário:
Postar um comentário