Imóveis pequenos tendem a dar maior retorno com menos risco?

Digamos que você tenha uma boa quantia em caixa e pretende investir em imóveis. Onde você preferiria investir seu dinheiro para obter renda? Em um apartamentão de quatro quartos na zona habitacional mais popular e valorizada da cidade? Ou comprar quatro ou cinco quitinetes em uma área menos popular? Pense bem na sua resposta… ela pode não ser tão óbvia assim.

Segundo especialistas, imóveis menores tendem a dar maior retorno

Segundo especialistas do mercado imobiliário, imóveis menores tendem a dar maior retorno. Então, seria melhor o investidor comprar mais unidades menores do que comprar um único apartamento maior. Mas será mesmo? Para testar a teoria, resolvi pegar alguns dados no site Wimóveis, com um programa que faz o download de toda a base de dados da página.

Simulei, então, o retorno do aluguel de unidades com diversidade de número de quartos em Brasília e no Rio de Janeiro, cidades com ampla representação no site. Mais adiante, inclusive, pretendo fazer um estudo sobre a provável bolha imobiliário no Rio – mas esse é papo pra outro post. Em Brasília, selecionei para análise as Asas Norte e Sul, assim como os setores Noroeste, Sudoeste e Park Sul. O resultado, em Brasília, foi o seguinte:

Como você pode observar, os imóveis que apresentaram maior retorno foram os de 2 quartos, com uma rentabilidade média de 4,16%, seguidos pelos imóveis de 1 quarto, com rentabilidade de 3,88%. Em uma região, o Sudoeste, os maiores imóveis, de 4 quartos ou mais, apresentaram o melhor retorno, com 4,31%.  Os imóveis de 3 quartos se saíram melhor na Asa Norte e na Asa Sul, ao passo que os de 2 quartos tiveram melhordesempenho no Noroeste e no Park Sul, regiões novas na cidade e que ainda estão em construção. Ao contrário do que ensina a lição dos especialistas, os apartamentos de um quarto não apresentaram a melhor rentabilidade em nenhuma região analisada.

No Rio de Janeiro, ocorreu o seguinte:

No Rio de Janeiro, os imóveis que apresentaram a maior média foram os menores, em linha com o ensinamento tradicional. Esses apartamentos apresentaram uma rentabilidade média de 5,92%. Nos bairros examinados, eles também foram os vencedores na Barra da Tijuca, com rentabilidade média de 7,10%. Os imóveis de 2 quartos foram os melhores investimentos em Ipanema e no Leblon, e os de 3 quartos em Copacabana, com rentabilidade média de 8,18% – ressalvo, contudo, que o exame de Copacabana pode estar prejudicado porque a base de dados disponível é muito pequena.

Que conclusões podemos tirar disso tudo? Em primeiro lugar, que, na média, a lição dos economistas é válida. Mesmo em Brasília, quando incluímos entre as menores unidades as de 2 quartos, verificamos que, de fato, essas unidades, em conjunto com as de 1 quarto, apresentam a melhor rentabilidade média – apesar de, no comparativo entre os imóveis de 1 e 2 quartos, os de 2 quartos apresentam melhor rentabilidade. No Rio de Janeiro, os apartamentos de 1 quarto apresentaram rentabilidade melhor que os demais (embora os de 2 quartos tenham rendido menos do que os de 3 dormitórios). Ou seja, o investidor precisa estudar a situação específica do imóvel, e não se fiar em conclusões estatísticas médias. Embora em regra os imóveis maiores tenham relação custo-benefício pior, pode acontecer de, na situação específica do imóvel desejado, isso não ocorrer!
Relação entre preço de imóvel e aluguel está mais equilibrada no Rio de Janeiro do que em Brasília

Além disso, a comparação entre Brasília e Rio de Janeiro permite uma outra conclusão, bem interessante. Embora o Rio de Janeiro tenha imóveis mais caros, em média, que os de Brasília, eu diria que os preços dos imóveis estão mais justificados no Rio de Janeiro do que na capital brasileira. Como você pode observar na tabela, a rentabilidade média dos imóveis do Rio de Janeiro, à exceção das unidades de 4 quartos, está bem próxima de 6%. Em algumas cidades, essa relação é até superior a esse índice.

Esse número mágico – os seis por cento de rentabilidade – é um indicador importante para a caracterização de uma bolha imobiliária, pois permite a comparação média da rentabilidade de um imóvel com outros investimentos. 6% é considerado uma rentabilidade adequada no mercado imobiliário, e quando a rentabilidade cai demais em relação a esse patamar, há alguma evidência de bolha; e, por outro lado, quando o inverso acontece, pode-se esperar um mercado defasado. Nada disso acontece no Rio que, por enquanto, parece ter um mercado equilibrado – ao menos com relação aos preços divulgados no Wimóveis. Já em Brasília a rentabilidade média dos apartamentos está muito abaixo de 6%, indicando que pode acontecer uma possível correção nos preços das unidades.

Por: Fábio Portela

Fábio Portela é investidor desde 2006 e disponibiliza neste site seus conhecimentos adquiridos ao longo do tempo, seja com sua experiência, seja por meio das leituras que fez ao longo dos anos. O autor é mestre em Direito Constitucional e em Filosofia pela UnB, e atualmente cursa doutorado em Direito Constitucional na mesma instituição.

Fonte: O Pequeno Investidor