Portabilidade de crédito imobiliário tem que ter custo reduzido para compensar
Para transferir o financiamento de um imóvel de R$ 200 mil de um banco para outro, por exemplo, os gastos em cartório e com a Prefeitura podem chegar a R$ 7 mil
iG São Paulo- Thatiane Faria Barroso, especial para o iG|
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Taxas da portabilidade são três: ITBI, averbação de quitação do imóvel, registro do novo financiamento
No Brasil, os devedores podem transportar um crédito de um banco para outro - seja um pequeno empréstimo ou um financiamento imobiliário - desde 2006, por meio da chamada portabilidade de crédito. No entanto, apesar de funcionar bem quando se trata de linhas financiamento de produtos e veículos, a prática pode ser desvantajosa na categoria imobiliária, devido ao custo do processo.
Por isso mesmo, o governo anunciou na última semana estar buscando novas regras nesta área específica. E para tornar a portabilidade de crédito imobiliário mais viável, é preciso diminuir os gastos do tomador de crédito com documentos cartoriais e impostos relativos à transferência da propriedade, segundo especialistas.
Para transferir seu crédito imobiliário, o mutuário primeiro procura a nova instituição financeira para a qual deseja transferir o financiamento. Em seguida, se for aprovado pelo banco, será feita uma liquidação antecipada do valor do imóvel ao banco anterior, isto é, todo o saldo devedor será quitado pelo novo credor, explica Celso Petrucci, economista do Secovi-SP (Sindicato da Habitação).
De acordo com a Caixa Econômica Federal, qualquer contrato pode ser portado e as condições para receber transferências de financiamentos são as mesmas praticadas ao se iniciar um crédito.
Até aí, tudo parece bem. Mas como o imóvel fica no nome do banco durante um financiamento, no sistema de alienação fiduciária, a nova instituição deverá transferir o bem para si. E apesar da portabilidade não embutir nenhum custo bancário, existem três tarifas a serem pagas: a averbação de quitação do imóvel e o registro do novo financiamento, ambos custos cartoriais, e o ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis), taxa da prefeitura, complementa Petrucci.
Isso quer dizer que se o seu banco cobra 10,5% de juros ao ano e você quer mudar para outro que cobre 8,5%, isso é possível. Porém, “em um imóvel de R$ 200 mil, você poderá pagar até cerca de R$ 7 mil! Não vale a pena no fim das contas”, opina o economista.
O presidente do Canal do Crédito, Marcelo Prata, lembra também que esse valor deve ser desembolsado pelo mutuário de uma só vez ao fazer a portabilidade do crédito. Por isso, é preciso ficar atento se o comprador tem esta verba. Outro ponto importante citado por Prata é a diferença no valor a ser pago nas novas parcelas.
Parcelas podem ficar mais caras
Ele explica que é comum os financiamentos serem feitos no Sistema de Amortização Constante (SAC), o que significa que o valor das parcelas vai diminuindo com o tempo. No entanto, quando o mutuário muda de banco, é como se iniciasse um novo financiamento. E as parcelas podem começar mais altas para depois irem caindo aos poucos. Tudo isso deve ser levado em consideração.
O especialista inclui como impeditivo a dificuldade nos processos operacionais que o mutuário pode enfrentar, considerando que a portabilidade no crédito imobiliário não é tão comum. “Não é má vontade dos bancos. É complicado mesmo”, finaliza.
Prata apresenta uma situação em que a portabilidade pode compensar. “Para financiamentos contratados há três anos, financiando 80% do valor do imóvel e com prazo total de 360 meses, essa economia real acontece desde que a portabilidade leve a uma redução de 1,5% na taxa de juros”, diz.
Saiba quais são os custos de transferência de um imóvel
É possível ter uma ideia do quanto custaria fazer a portabilidade de crédito imobiliário do seu imóvel. Para isso deve-se somar:
- 2% do valor do imóvel em ITBI (no caso da prefeitura de São Paulo)
- Taxa de engenharia de R$ 250, de acordo com informações da Arisp (Associação dos Registradores Imobiliários de São Paulo)
- Averbação de quitação do financiamento
- Registro do novo financiamento
As duas últimas tarifas podem ser encontradas no site da Arisp, em uma tabela que varia com o valor da propriedade. Nesta tabela, há os valores dos imóveis e o total das respectivas taxas. Para imóveis que custam menos que R$ 500 mil, que fazem parte do SFH (Sistema Financeiro de Habitação), há um desconto de 50% neste total.
Por exemplo, em uma propriedade de R$ 300 mil, o ITBI custaria R$ 6 mil, mais R$ 250 de taxa de engenharia, averbação de R$ 210,49 e R$ 765,17 no novo registro. O mutuário teria que desembolsar, de uma só vez, R$ 7.225,66 para realizar a portabilidade.
Soluções
Assim como o governo anunciou que está estudando novas regras para facilitar o processo da portabilidade na categoria imobiliária, a Arisp informou que os registradores de imóveis também estão buscando alternativas para facilitar esta prática.
Na opinião de Celso Petrucci, do Secovi-SP, é necessário alguma mudança na lei de registros, permitindo apenas uma averbação ou um contrato, ou a criação de descontos no ITBI para este tipo de operação.
Para o presidente do Canal do Crédito, a integração digital entre os cartórios poderia facilitar a portabilidade. Principalmente quando o imóvel estiver localizado em municípios distantes do mutuário, já que não seria necessária a presença dele no local.
A partir do momento em que o processo for simplificado, pode haver um aumento no número de portabilidades e “é aí que os bancos terão que se adaptar”, completa Prata.
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