Depois de parecer dar sinais de arrefecimento, o mercado imobiliário de São Paulo voltou a mostrar força. Segundo dados da Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio(Embraesp), as 23.150 unidades lançadas na capital de janeiro a setembro representam crescimento de 10,62% em relação ao resultado alcançado no mesmo período de 2010. Com tantas opções ao consumidor, os cuidados no momento de fechar negócio devem ser redobrados, especialmente para imóveis adquiridos na planta.
Apartamento na planta (Foto: Divulgação)
É importante, em primeiro lugar, que o pretendente tenha em mente as incertezas inerentes aos lançamentos. “Na aquisição de um imóvel em edificação, o consumidor assume alguns riscos do projeto juntamente com a incorporadora. Ele compra uma ideia”, diz o advogado José Fernando Cedeño de Barros. Imprevistos como a demora para entrega do imóvel são comuns, por isso Barros recomenda que o comprador se prepare.
Inesperado. Nem todo evento, no entanto, pode ser antecipado. O que fazer, por exemplo, quando o adquirente perde o emprego ou esgota as reservas pessoais por razões de força maior e não consegue pagar as prestações do futuro imóvel? Uma solução possível, de acordo com especialistas, é o encerramento contratual – direito jurídico do consumidor. Com a desistência, o comprador deve ser ressarcido mediante abatimento de custos gerados à incorporadora.
“A base dos tribunais é a retenção de 10% a 15% do que efetivamente o cliente pagou, e não do valor do imóvel”, explica o advogado Marcelo Tapai, especialista em direito imobiliário e ex-juiz conciliador do Juizado Especial Cível da capital. Segundo ele, o pedido de indenização sobre o valor total do empreendimento é comum em muitos contratos de adesão e, por serem abusivos, são passíveis de contestação.
“Temos um caso em que uma pessoa pagou R$ 85 mil, e a construtora disse: ‘O imóvel vale R$ 200 mil e você tem que me devolver 20% disso.’ Conseguimos uma sentença para que a empresa devolvesse 90% do valor pago, e a decisão foi confirmada pelo Tribunal de Justiça”, diz Tapai. Ele afirma que a devolução deve ser feita à vista e em única parcela. “Como é um contrato de adesão, consigo combater as cláusulas. A relação entre o comprador e a construtora é de consumo e, por conta disso, ela não pode fazer retenções abusivas.”
Legalmente, as empresas podem pedir a rescisão do acordo quando o comprador permanece inadimplente por mais de 90 dias e não tem condições de saldar o montante final com recursos próprios – estourado o prazo, essa é uma das opções do devedor. “O modelo de construção de imóvel na planta é feito por incorporação. No momento em que o consumidor deixa de pagar, ele põe em risco a concretização da obra”, diz o advogado João Pedro da Costa Barros, representante de construtoras.
Para evitar a perda da casa própria, o programa de habitação popular Minha Casa, Minha Vida criou um fundo que permite aos beneficiados a interrupção do pagamento de prestações por até seis meses em casos de eventualidades. “No contrato de compra e venda, a pessoa já adere a essa situação”, explica o advogado Bruno Alvarenga.
Àqueles que não têm o benefício federal, negociar as cláusulas contratuais antes de assinar os documentos é a orientação de Alvarenga. “Contrato de compra e venda não é contrato de adesão. Qualquer parte pode discutir a inclusão ou a retirada de alguma cláusula que ali está.”
A dica de Marcelo Tapai também é evitar problemas. “A pessoa tem que ter uma previsão orçamentária com certa folga. Não pode ser apertado, porque esse é um negócio que não se esgota somente com o tempo de obra. Há mais 15 anos de financiamento pela frente”, diz.
Transparência. O orçamento apertado na aquisição pode ser uma cilada, na opinião do advogado. A correção dos valores de imóveis em construção é feita pelo Índice Nacional da Construção Civil (INCC) sobre o montante devido pelo comprador.
“Quando a prestação durante a construção é muito pequena, a probabilidade de a dívida aumentar é muito grande, porque porcentualmente você pode pagar menos do que foi a correção do saldo devedor.” No fim da obra, o maior valor para quitar a habitação muitas vezes torna-se superior ao limite de crédito bancário do proprietário, que fica impossibilitado de obter financiamento quando recebe as chaves. Sem dinheiro, o desfazimento contratual é um destino comum para muitos consumidores.
A inclusão do nome do comprador no Serviço de Proteção ao Crédito (SPC) durante a execução de obras do imóvel também impede que consumidores obtenham crédito bancário
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