Depois de anos sonhando com o momento em que seria finalizada a construção do seu tão idealizado apartamento próprio comprado ainda na planta, a emissão de um documento ainda te impede de “habitar” na casa nova. Que absurdo, não?
Na verdade, em partes. O Habite-se é uma certidão importantíssima emitida pela administração pública municipal atestando que aquele determinado imóvel foi projetado e construído seguindo as exigências da legislação local, principalmente quanto a segurança. Sem a emissão desse referido diploma, além de não ser permitida a moradia no recinto, outros empecilhos legais preexistem, tais como impedimento para averbação no Cartório de Registro de Imóveis, impossibilidade de financiar ou incluir a propriedade em herança, não ser possível a constituição de condomínio legal, além de desvalorizar o valor do bem.
Posto isso, percebe-se a importância de tal exigência. Porém, o que não procede é a construtora, parte sobre a qual incute a responsabilidade de viabilizar a emissão do habite-se, utilizar a tramitação necessária à expedição para justificar o atraso na entrega das chaves, pondo a “culpa” sobre o órgão público, como comumente tem ocorrido.
Em outro momento trouxemos aqui um posicionamento jurisprudencial extremante elucidativo quanto aos casos onde são justificáveis o atraso da obra ou utilização do prazo de tolerância comumente fixado em 180 dias.
Sabemos que para tal delonga se faz necessária a ocorrência de casos fortuitos ou de força maior e, naquele caso em questão o julgador sabiamente dispôs que situações inerentes a rotina de construção, tais como períodos de chuva e atraso na entrega de materiais, não justificam a delonga para entregar a moradia ao consumidor, uma vez que por serem recorrentes, o planejamento administrativo da empresa já deveria contar com tais situações.
Relembrando as palavras dele:
“ (O presente caso) não se amolda ao conceito de fortuito externo ou força maior, e, assim, não serve para justificar a mora na entrega do prédio, pois está intimamente vinculado à atividade empresarial desenvolvida, além do que lhe falta o requisito da necessariedade e inevitabilidade, já que poderia ser evitado acaso a ré tivesse sido mais cautelosa e cuidadosa no planejamento e execução da obra. Não incluir (tais fatos) na previsão de entrega da obra denota falta grave. Ou seja, os obstáculos atribuídos pela construtora ao atraso da obra significam, na verdade, ineficiência administrativa e empresarial, jamais acontecimentos necessários, imprevisíveis ou inevitáveis. ”
Perceba que muito semelhante a esse caso está a situação que estamos abordando agora, uma vez já é de conhecimento da construtora que caberá a ela viabilizar a emissão do Habite-se, bem como também se torna algo recorrente, uma vez que realizando tal procedimento para todos os empreendimentos que constrói, ela já sabe quais são os trâmites e prazos necessários.
Nesse mesmo pensamento tem se posicionado a jurisprudência. Um caso muito pertinente foi decidido esse ano no TJ/RN, onde o autor da ação adquiriu um terreno em um condomínio residencial e, passados 7 anos desde a quitação da compra, ainda não tinha sido expedido habite-se para o referido condomínio, além de outras irregularidades infra estruturais.
Na defesa a empresa alegou que a Prefeitura Municipal era a responsável pela morosidade da expedição da certidão, visto que ela (a ré) já havia iniciado a tramitação, bem como pleiteava judicialmente a parte contra o município, tendo inclusive, através de um mandado de segurança obtido liminar e sentença favoráveis.
Em sentença, porém, a magistrada entendeu que a relação jurídica entre a Construtora e a Administração pública é distinta da existente entre a empresa e os consumidores finais, principalmente dadas as diversas irregularidades na construção que dificultaram a expedição do habite-se. Dessa forma, tendo a empresa deixado de obter a documentação necessária à regularização do empreendimento em data apropriada por uma situação inerente aos próprios riscos da atividade empresarial, deve ressarcir os promitentes compradores que ficaram privados de dispor como bem quisessem de seus imóveis.
Nas palavras dela:
“Dessa forma, há de ser rejeitada a alegação da demandada relativamente à exclusão de sua responsabilidade em razão de fator externo à sua vontade, pois se obteve prejuízo decorrente de conduta da Administração Pública na concessão de documentação, não pode debitá-lo em desfavor do autor, mas sim daquele que provocou os danos que sofreu”
Por fim, determinou que a Construtora adotasse as medidas necessárias à regularização imóvel do Autor em até 90 dias, sob pena de multa diária. Para mais detalhes sobre o caso clique aqui
Em conformidade a esse pensamento, outros tribunais também têm se posicionado. Veja:
DIREITO CIVIL. DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CIVEL. AÇÃO INDENIZATÓRIA. PROMESSA COMPRA E VENDA. ENTREGA COM ATRASO. RESPONSABILIDADE DA CONSTRUTORA. LUCROS CESSANTES DEVIDOS ATÉ A AVERBAÇÃO DA CARTA DE HABITE-SE OU A ENTREGA DAS CHAVES. SENTENÇA MANTIDA. 1. A construtora, em virtude de atraso injustificado na entrega do empreendimento imobiliário prometido, deve indenizar os prejuízos suportados pelo promitente comprador em decorrência da impossibilidade de usufruir o bem no período a que teria direito. 2. O termo inicial para o cômputo da indenização por lucros cessantes é a data prevista para a entrega do imóvel, acrescido do prazo de tolerância, enquanto que o termo final é a data da averbação da Carta de Habite-se à margem da matrícula do imóvel no registro imobiliário, pois só a partir daí torna-se viável o financiamento do bem. 3. Diante da impossibilidade de auferir a data de averbação da Carta de Habite-se¸ o termo final para o cômputo da indenização por lucros cessantes será a data da entrega das chaves. 8. Recurso conhecido, mas não provido. Unânime.
(TJ-DF – APC: 20130910273693 DF 0026749-07.2013.8.07.0009, Relator: FÁTIMA RAFAEL, Data de Julgamento: 17/12/2014, 3ª Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no DJE : 23/01/2015 . Pág.: 377)
AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO ORDINÁRIA – MOROSIDADE NA ENTREGA DO “HABITE-SE”- CONSTRUTORA – RESPONSABILIDADE. – A morosidade na obtenção do “habite-se” junto aos órgãos administrativos relaciona-se com os riscos do próprio negócio da empresa do ramo da construção civil, que envolve a regularização das unidades. Logo, é da construtora a obrigação de diligenciar junto ao órgão competente para que a certidão de baixa e “habite-se” seja expedida dentro do prazo fixado por ela mesma no contrato de adesão. V.V AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO ORDINÁRIA – ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL – PEDIDO DE ENTREGA DE CERTIDÃO DE BAIXA E HABITE-SE POR PARTE DA CONSTRUTORA – IMPOSSIBIILIDADE – ATO ADMINISTRATIVO. 1. A emissão de certidão de baixa e habite-se de construção de imóvel é ato administrativo decorrente do poder de polícia do Estado, não podendo ser transferida a exigência da entrega para o particular. 2. Não obstante o alegado atraso na entrega do imóvel e do seu habite-se, se comprovada à responsabilidade da construtora agravada, deve esta responder pelos supostos danos suportados pelos adquirentes e não de exigência que não compete a ela cumprir. 3. Recurso conhecido e não provido.
(TJ-MG – AI: 10024123208407002 MG, Relator: Mariza Porto, Data de Julgamento: 23/04/2014, Câmaras Cíveis / 11ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 30/04/2014)
Vale lembrar que estamos tratando de uma relação de consumo, e dessa forma, o fornecedor do serviço responde objetivamente pelos danos causados aos consumidores, por defeitos relativos à prestação dos serviços bem como por informações insuficientes ou inadequadas sobre sua fruição e riscos, independentemente da existência de culpa, nos termos do art. 14 do Código de Defesa do Consumidor.
Assim, mais uma vez percebemos a importância de um planejamento eficaz que considere os riscos inerente a atividade, ponto em que muitas construtoras infelizmente ainda têm deixado a desejar, bem como ser fieis aos seus consumidores em cumprir o que lhes foi prometido, uma vez que estão lidando com um bem que eles planejam e sonham, muitas vezes, durante anos para adquirir.
Post por Valéria Valerco e Dra. Mariana Gonçalves.
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