Mutuários inadimplentes: atenção com retomada do imóvel

jul 12, 2015

 

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Fonte: Click Habitação

Compradores ou mutuários inadimplentes de contratos de financiamento imobiliário devem ter atenção para não atrasar a prestação da casa própria e ter a retomada do imóvel

O motivo é que para contratos com garantia alienação fiduciária o processo de execução da dívida é muito mais rápido. Isso permite que o imóvel seja retomado e vá a leilão, caso haja um atraso superior a 30 dias no pagamento da parcela do financiamento.

Uma das medidas iniciais de cobrança do Banco é incluir os devedores nos Cadastros Informativos de Crédito (Ex. SPC e SERASA, dentre outros).

A alienação fiduciária é a modalidade de garantia em que o devedor/comprador cede ao Banco os direitos creditórios que detém em face de contrato de alienação de bem imóvel, até que se dê a liquidação da dívida. O Banco fica com a propriedade fiduciária e resolúvel do imóvel, cabendo ao mutuário a posse direta deste. É uma situação similar ao que ocorre nos casos de financiamento de veículo.

A propriedade plena é aquela em que o proprietário detém todos os direitos sobre o imóvel – posse, uso, gozo e disposição, ou seja, em que pode dispor livremente do bem. O mutuário adquire a propriedade plena no momento em que quita o financiamento.

Quanto tempo demora o Banco iniciar a Execução?

O inicio do processo de execução, nos contratos com garantia de alienação fiduciária não é necessariamente com o mínimo de 03 prestações em atraso.

A lei deixou a critério do Banco, devendo obrigatoriamente ser estipulada em contrato o prazo de constituição em mora dos devedores para fins de Intimação. A maioria dos Bancos definiu 60 dias de atraso, que vai coincidir com o dia do vencimento da 3ª prestação. Mas, legalmente pode ser fixado qualquer prazo.

Como se dá a intimação do mutuário inadimplente, nos contratos garantidos por alienação fiduciária?

A Intimação dos compradores é efetivada após a caracterização da inadimplência mínima estipulada no contrato de financiamento (em geral 60 dias de atraso).

O Banco encaminha a solicitação de intimação  junto ao Ofício de Registro de Imóveis. A intimação é feita pessoalmente a todos os codevedores, inclusive marido e mulher. Caso os devedores não sejam encontrados ou se recusem a receber a intimação, o Oficial procede à publicação de edital de intimação.

A intimação deverá ser feita pessoalmente a todos os participantes do contrato, inclusive marido e mulher, sendo nulo, de pleno direito, os procedimentos de INTIMAÇÃO caso algum dos codevedores não sejam intimados.

Após a Intimação efetivada os devedores têm prazo de 15 dias para purgar a mora (pagar a dívida em atraso ou negociar a dívida com o Banco). Feitas as intimações, o Ofício de Registro de Imóveis encaminha os comprovantes ao Banco.

Decorrido o prazo improrrogável de 15 dias após a Intimação de todos os mutuários/devedores  e eles não paguem ou negociem a dívida, o Banco deve recolher o ITBI e o laudêmio, se for o caso, e requerer ao Ofício de Registro de Imóveis a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do Banco.

Leilões

Uma vez consolidada a propriedade em nome do Banco, no prazo de 30 (trinta) dias, contados da data da averbação, o Banco deverá promoverá público leilão para a alienação do imóvel.

• Se, no primeiro público leilão, o maior lance oferecido for inferior ao valor do imóvel será realizado o segundo leilão, nos quinze dias seguintes.
• No segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido, desde que igual ou superior ao valor da dívida, das despesas, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais.

Esses leilões são efetuados por leiloeiros oficiais, contratados pelo Banco.

Para os fins da atribuição dos valores de dívida e despesas, entende-se por:

Dívida:

O saldo devedor da operação de alienação fiduciária, na data do leilão, nele incluídos os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais;

Despesas:

A soma das importâncias correspondentes aos encargos e custas de Intimação e as necessárias à realização do público leilão, nestas compreendidas as relativas aos anúncios e à comissão do leiloeiro.

Nos 5 (cinco) dias que se seguirem à venda do imóvel no leilão, o Banco entregará ao devedor/mutuário a importância que sobejar, considerando-se nela compreendido o valor da indenização de benfeitorias, depois de deduzidos os valores da dívida e das despesas e encargos de que tratam, fato esse que importará em recíproca quitação.

Se, no segundo leilão, o maior lance oferecido não for igual ou superior ao valor mínimo, considerar-se-á extinta a dívida e exonerado o credor da obrigação de devolver qualquer quantia aos devedores.

Neste caso o Banco, no prazo de 5 (cinco) dias a contar da data do segundo leilão, dará ao devedor/mutuário a quitação da dívida.

Conclusão

Respeitados os prazos mínimos dos procedimentos do processo de execução a retomada do imóvel pelo Banco pode ocorrer em 180 (cento e oitenta) dias do início do atraso pelo mutuário/comprador.

É um prazo relativamente curto.

Assim os compradores devem ser atentos e procurarem negociar com o Banco o mais rápido possível, no sentido a retornar o pagamento ou solicitar um período de moratória, em função de perda do emprego ou de doença grave na família.

GILBERTO RIBEIRO DE MELO

ESPECIALISTA – CRÉDITO IMOBILIÁRIO