Bancos espanhóis viram corretores de imóveis

Judit León e seu namorado passaram recentemente no banco onde são clientes para perguntar sobre financiamento de imóveis, apesar de pensarem que não poderiam arcar com o custo de um. Foi então que o corretor de hipotecas do Caixabank SA, um dos principais bancos espanhóis, sugeriu outra opção: O casal poderia obter um financiamento de até 100% do valor, se comprasse um imóvel que pertencia ao próprio Caixabank.

"Os bancos têm uma tonelada de imóveis e estão tentando se livrar deles", diz León, de 32 anos, que trabalha como programadora para um site imobiliário e mora num subúrbio de Barcelona. León e seu namorado ainda estão estudando as suas opções, diz ela.

Os bancos espanhóis têm em seus ativos cerca de cem bilhões de euros (US$ 139 bilhões) em imóveis retomados por falta de pagamento, segundo a Moody's Investors Service, e estão dispostos a oferecer negócios que acelerem as vendas dessas propriedades, enquanto se preparam para a revisão que os reguladores da União Europeia farão este ano nos seus balanços. A manutenção desses imóveis é cara e a regulação espanhola exige que os bancos mantenham uma reserva financeira maior para um imóvel retomado do que para um financiado.

Cinco bancos de grande porte, incluindo o Banco Santander SA SAN.MC -0.85% e o Banco Bilbao Vizcaya Argentaria SA, BBVA.MC +0.35% estão oferecendo financiamentos de até 100% para a compra de um imóvel retomado, comparado a um máximo de 80% para um imóvel que não pertence ao banco, segundo um relatório de análise publicado internamente por um dos bancos e examinado pelo The Wall Street Journal.

Dependendo do banco, os mutuários podem ter uma redução de 0,24 a 3 pontos percentuais nos juros, se o empréstimo for usado para comprar um imóvel retomado, mostra o relatório. Os números estão baseados nos termos de financiamento oferecidos a "clientes secretos" que visitaram alguns dos bancos. Esses clientes secretos trabalham para uma consultoria contratada pelo banco para compilar dados para o relatório mensal. Isso permite que o banco monitore as ofertas de seus concorrentes.

Porta-vozes do BBVA, Caixabank, Banco Popular Espanol SA e Banco de Sabadell confirmaram que oferecem financiamentos mais generosos a uma taxa de juros menor para a compra de imóveis retomados e dizem que a prática tem ajudado na venda desses imóveis. Os termos de qualquer financiamento, acrescentaram, dependem do perfil de risco do cliente e do relacionamento com o banco.

Uma porta-voz do Santander não quis comentar.

Uma nota no site do Santander anuncia financiamentos de até 100% do valor dos imóveis vendidos pela sua área imobiliária, comparado a financiamentos de 80% para a compra de imóveis que não pertencem ao banco.

Os bancos, assim como analistas e corretores imobiliários, afirmam que as instituições financeiras da Espanha adotaram critérios mais rígidos de aprovação de crédito desde os dias de financiamentos agressivos que antecederam a crise financeira, quando alguns clientes dizem que receberam financiamentos de mais de 100% para comprar não só a casa, mas também móveis e eletrodomésticos.

Um porta-voz do Bankia SA, o banco que recebeu o maior socorro financeiro no país, diz que a instituição oferece financiamentos de até 100% e taxas de juros a partir de cerca de 1,5% ao ano. O Bankia não estava entre os bancos cobertos pelo relatório.

Mesmo assim, o número de financiamentos imobiliários concedidos pelos bancos espanhóis é baixo. No ano passado, eles venderam 197.641 hipotecas residenciais, uma queda de 28% em relação a 2012, segundo os dados mais recentes da agência de estatísticas da Espanha.

O número de hipotecas de risco emitidas no ano passado também caiu a partir do segundo trimestre, quando 17,4% das hipotecas apresentaram uma proporção superior a 80% entre valor financiado e valor do imóvel. No quarto trimestre,14% das hipotecas tiveram uma proporção superior a 80%, ante 12% no terceiro trimestre, segundo dados recentes do banco central espanhol.

Alguns bancos começaram a conceder também mais financiamentos de imóveis que não possuem. Mas o fato de que oferecem melhores condições para seus próprios imóveis desagrada corretores e proprietários que estão tentando vender seus imóveis.

Os bancos "estão vendendo imóveis quando deveriam estar oferecendo dinheiro", diz Marifé Esteso, corretora na cidade costeira de Alicante. Ela e outros corretores dizem que a capacidade dos bancos em oferecer financiamento lhes dá uma vantagem injusta e obriga os vendedores individuais a baixar seus preços para poder competir.

Para Stefan Nediakov, analista do Citigroup, o foco em imóveis retomados tem sentido. Os bancos querem se desfazer de ativos que estão prejudicando seus balanços. Mas há riscos, diz Nediakov. "Os bancos estão apostando na recuperação macroeconômica e do mercado imobiliário."

Um crescimento econômico mais fraco que o esperado, diz ele, poderia desencadear uma nova onda de inadimplência, sobrecarregando novamente os bancos com imóveis.

Além disso, corretores, clientes e analistas dizem que o foco dos bancos em financiar seus próprios ativos também dificultou a obtenção de financiamentos para imóveis que não pertencem ao banco.

Muitos clientes são obrigados a pagar por imóveis em dinheiro. Em janeiro, 67% das residências vendidas na Espanha foram pagas em dinheiro, ante 37% no primeiro trimestre de 2007, segundo dados do Conselho Geral dos Tabeliões do país.

Fonte: The Wall Street Journal