Condomínios Fechados

Rubens Menin, Presidente da MRV

A questão da criminalidade e da insegurança urbana – consequência, entre outras coisas, do crescimento descontrolado das cidades e da intensa favelização que se verificou no Brasil – está produzindo uma alteração significativa no padrão imobiliário nacional, com a disseminação da solução habitacional identificada como “condomínio fechado”. À exemplo do que já vinha acontecendo em outros países com estrutura socioeconômica semelhante à nossa, as famílias brasileiras passaram a manifestar nítida preferência pelas moradias concebidas na forma de condomínios fechados (casas e apartamentos), que, até algum tempo atrás, eram soluções adotadas, exclusivamente, para construções de luxo e para o estrato mais próspero da população. Hoje, esse tipo de solução se generalizou e passou a ser adotado, com frequência, até mesmo nos conjuntos de moradias econômicas construídos no âmbito dos programas oficiais de incentivo à aquisição da casa própria. O que, efetivamente, está por trás dessa tendência?

O exame da realidade observada em outros países permite avaliar melhor o fenômeno que está ocorrendo entre nós. Nas nações onde a segurança pública está melhor equacionada, os condomínios costumam ser organizados com outros propósitos e com a adoção de soluções urbanísticas diferentes das nossas. São, quase sempre, implantados nos subúrbios ou em áreas da periferia urbana, desprovidos de muros e outros obstáculos que dificultem a integração com o ambiente externo e costumam ter, por propósito, o agrupamento de moradores com perfis e interesses semelhantes ou o compartilhamento de facilidades (restaurantes, lavanderias, etc.) e equipamentos especiais (quadras esportivas, campos de golfe, instalações náuticas, praias, matas nativas, etc.).

No caso brasileiro e de alguns outros países onde a insegurança urbana assumiu dimensões que a situam como a maior preocupação das populações residentes nas cidades (incluindo as de médio e de pequeno porte, conforme a região), as demandas têm convergido para um padrão peculiar. Esse padrão de demanda, que já vem sendo atendido por um número crescente de construtoras, visa, prioritariamente, garantir a segurança dos moradores. Os conjuntos de prédios ou casas são construídos em áreas fechadas, de acesso restrito aos moradores e seus convidados, com certa autonomia interna e dotados de muro, cercas e outros equipamentos de vigilância física ou tecnológica.

O contato direto com os potenciais compradores de imóveis nas áreas de atuação da nossa construtora permitiu que fosse melhor compreendida essa demanda, ou seja, os motivos, as aspirações e as preferências que estão elegendo predominantemente as moradias organizadas em condomínios fechados. A parcela mais significativa desse mercado comprador é constituída por famílias que buscam adquirir a sua primeira casa própria, não como uma solução habitacional transitória, mas como um endereço de maior permanência ou duração. Trata-se, para quase todos, de uma opção que possa configurar-se como um ambiente seguro e protegido, onde os filhos possam ser criados sem os riscos de influências nefastas e de ameaças perigosas. Para esse tipo de comprador, os requisitos de segurança passam a ser tão importantes quanto os aspectos relacionados com a salubridade do ambiente, o conforto arquitetônico e a boa localização. A meu ver, esse é um padrão de exigência que veio para ficar (ou até mesmo se expandir), enquanto não puder ser revertido o panorama geral de insegurança das nossas cidades. É uma tendência de médio para longo prazo.