Rejeitada cláusula de tolerância de entrega de imóveis

O Conselho Superior do Ministério Público não homologou o TAC (Termo deCompromisso de  Ajustamento) firmado entre a Promotoria de Justiça do Consumidor  da Capital e o Secovi (Sindicato da Habitação), que previa prazo de tolerância para a entrega de imóveis comprados na planta. Pelo acordo, que não foi validado, as construtoras poderiam atrasar em até 180 dias a entrega do apartamento sem multa ou punição.

O conselho, no entatno, entendeu que a "cláusula de tolerância", que concede às empresas, no contrato, o direito de atrasar a entrega da obra,  além do prazo final
prometido ao consumidor, sem quaisquer ônus, é abusiva e ilegal, por desrespeitar o Código de Defesa do Consumidor, na medida em que não se  concede ao consumidor o mesmo direito, de poder atrasar o pagamento  de suas prestações, sem quaisquer custos adicionais.

Havendo desequilíbrio contratual, com a colocação do consumidor em  posição de desvantagem exagerada frente ao fornecedor, a cláusula é nula  de pleno direito, por expressa disposição legal. Cabe às empresas estabelecerem prazo único para a entrega da obra, assumindo os riscos de sua atividade empresarial, diz o MP.

Além disto, complementa o órgão, existem nove ações civis públicas já ajuizadas pelo Ministério  Público de São Paulo, pleiteando a nulidade da "cláusula de tolerância" e a  imposição de multa às empresas pelo atraso na entrega da obra. Em uma destas ações, o MP conseguiu firmar acordo  com a empresa ré, tendo esta concordado em retirar de seu contrato a  "cláusula de tolerância", bem como em arcar com o pagamento de multa  em caso de atraso na entrega da obra.

Dentre as demais ações civis públicas ajuizadas, diz o MP, três já contam com sentença de procedência parcial e três ainda não foram julgadas em Primeira Instância,  sendo certo que nenhuma delas foi ainda julgada pelo Tribunal de Justiça  de São Paulo.

O MP conclui que a "cláusula de tolerância" estabelecida somente em favor das empresas, ofende o artigo 393 do Código Civil e a jurisprudência do STJ (Superior Tribunal de Justiça), que exigem a prova de caso fortuito ou de força maior, pelo atraso na entrega da obra.

OUTRO LADO - O Secovi lamentou a não homologação do acordo. Disse que que o prazo de tolerância de até 180 dias é praticado há décadas nos contratos imobiliários e amplamente aceito pelos tribunais, por ser um acordo entre as partes perfeitamente legal. E as obrigações da incorporadora de produzir um edifício com inúmeros itens e fornecedores são de natureza diversa daquelas do adquirente, não existindo o desequilíbrio mencionado na decisão do Conselho Superior do Ministério Público.

O TAC tem o grande mérito de trazer pacificação às relações de consumo, estabelecendo, inclusive, normas de transparência e penalidades contrárias às incorporadoras e favoráveis ao consumidor.

É importante esclarecer que a "não homologação" do TAC com o Secovi-SP não implica em proibição da cláusula de tolerância, que é admitida pelo sistema legal e pela jurisprudência, como acima destacado.

O Secovi-SP adverte que, cumprindo o compromisso assumido com o Ministério Público, continuará a recomendar a seus associados e representados a utilização das cláusulas acordadas no TAC, pois beneficiam o consumidor, e manterá sua firme busca por um diálogo incessante e transparente com os inúmeros interlocutores do mercado, especialmente o Ministério Público, a fim de encontrar equilibrada relação de consumo, que pressupõe conhecimento profundo do setor e suas especificidades, sem preconceitos.

Por: Gilmara Santos

Do Diário do Grande ABC 

Atraso na entrega de imóvel pode gerar indenização ao consumidor

A compra de imóveis na planta para moradia própria ou como forma de investimento passou a ser algo cada vez mais comum entre os brasileiros. No entanto, também é cada vez mais comum o atraso na entrega dos imóveis por parte das construtoras e das incorporadoras.

A causa desses constantes atrasos se deve principalmente, aos problemas vividos pelo setor da construção civil em 2012, referentes à escassez de mão de obra, equipamentos e materiais de construção. “Trata-se, no entanto, de risco inerente à atividade e de responsabilidade exclusiva das empresas que atuam no setor. Sendo assim, os compradores dos imóveis, que nada mais são que consumidores (amparados pelo Código de Defesa do Consumidor), têm o direito de ser indenizados pelos danos sofridos em decorrência do atraso na entrega de seus imóveis”, diz Alexandre Paolucci, advogado tributarista.

Quem compra um imóvel na planta tem a expectativa de que o prazo contratual previsto para a entrega das chaves seja cumprido. Em muitos casos, os compradores moram em imóveis alugados enquanto seu imóvel próprio está sendo construído. Em decorrência do atraso na entrega de seu imóvel, continuam a pagar aluguel quando já poderiam estar em seu próprio imóvel. De acordo com Paolucci, também sofre dano aquele que compra o imóvel como forma de investimento. “Uma vez entregue as chaves, ele poderia alugá-lo a terceiros. Ocorrendo o atraso, fica impossibilitado de fazê-lo sofrendo o que chamamos de lucros cessantes”, avalia.

Segundo o advogado Alexandre Paolucci, os tribunais brasileiros já têm entendimento pacificado no sentido de indenizar o consumidor nesses casos. O valor da indenização pode variar, mas em geral tem-se tomado como base o valor de mercado de aluguel do imóvel. “Além disso, os tribunais têm decidido que o atraso injustificado na entrega de imóveis gera o dever de indenizar não apenas os danos materiais sofridos, mas também os danos morais suportados pelo consumidor. O Tribunal de Justiça de Minas Gerais já decidiu que, não se tratando de mero descumprimento contratual, será devida a indenização por danos morais”.

As empresas do setor criaram a chamada cláusula de tolerância que as isenta de responsabilidade no caso de atraso na entrega do imóvel. Essa cláusula contratual estipula, em média, um prazo de 180 dias de tolerância para o atraso. “Infelizmente, essa cláusula é aceita como válida por vários tribunais brasileiros. Entretanto, à luz do Código de Defesa do Consumidor, trata-se de cláusula abusiva, que gera um desequilíbrio no contrato, uma vez que garante ao fornecedor uma vantagem sem que haja contrapartida ao consumidor. Afinal, caso este atrase com suas obrigações, por qualquer motivo, estará sujeito a penalidades tais como multa e juros. Infelizmente, o Tribunal de Justiça de Minas Gerais tem decidido no sentido da validade de tal cláusula, desde que ‘em prazo razoável’”, explica Alexandre.

Está em trâmite um projeto de lei no Senado com o intuito de trazer inovações ao Código de Defesa do Consumidor e regulamentar o assunto. Pelo projeto, as construtoras e incorporadoras que atrasarem a entrega de imóveis devem indenizar os compradores em 2% do valor contratado, além da incidência de uma multa moratória mensal equivalente a 0,5% do valor total do imóvel, devidamente atualizado. O projeto também regulamenta a já mencionada cláusula de tolerância, que não poderá ultrapassar seis meses. A proposta diz ainda que o valor proveniente da multa poderá ser compensado nas parcelas que vencerem após o prazo previsto para entrega do imóvel ou devolvido ao consumidor, no prazo máximo de 90 dias após a entrega das chaves ou a assinatura da escritura definitiva. 

Fonte:IN Corporativas 

Animais de estimação em apartamentos: o que diz a lei?

Um assunto que sempre causa dúvidas e discórdia nos condomínios é em relação os animais, especialmente cães. Qual porte é permitido? Quantos por apartamento? É possível descer com ele no elevador social? No colo ou no chão? As dúvidas são muitas e o tema geralmente é objeto de discussão que envolve condôminos, vizinhos e síndicos. 

O advogado Daphnis Citti de Lauro, especialista em Direito Imobiliário, explica que nem a Lei 4.591/64, que regulava condomínios em edificações, nem o atual Código Civil, que passou a tratar inteiramente da matéria a partir de 2003 (artigos 1.331 a 1.358), tratam do assunto. “São eventualmente as convenções condominiais e os regulamentos internos que disciplinam (ou proíbem) a presença de animais”, explica o advogado. 

Segundo o especialista, o condômino tinha “o direito de usar e fruir, com exclusividade, de sua unidade autônoma, segundo suas conveniências e interesses, condicionados, umas e outros, às normas de boa vizinhança, e poderá usar as partes e coisas comuns, de maneira a não causar dano ou incômodo aos demais condôminos ou moradores, nem obstáculo ou embaraço ao bom uso das mesmas partes por todos”. “Portanto, o que a lei anterior previa é que um condômino não tem o direito nem pode causar prejuízo ao outro, ou incomodá-lo”, diz o advogado. 

A lei atual diz que “o condômino não deve alterar o destino de sua unidade, bem como não a utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos demais”. “Portanto, podemos concluir que o moradornão pode é ter vários animais na unidade, o que atinge a questão da salubridade, bem como cães que latem muito. Mas, segundo meu entendimento, independentemente do tamanho”, afirma o especialista. Ainda segundo o advogado, as convenções que permitem cães nos apartamentos até determinado peso certamente não prevalecerão perante o Judiciário. “Essa teoria é um grande absurdo. Imaginemos um cão que engorda. 

Os donos terão que se desfazer dele? Vejamos o aspecto prático: primeiramente, o condomínio terá que adquirir uma balança especial, como as que existem nas clínicas veterinárias. Em seguida, terá que prever quem fará a medição do peso. O zelador? O porteiro? De quanto em quanto tempo? E se o cão engordou, ele já sai da balança diretamente para fora do prédio, sem poder retornar ao apartamento?”, questiona. 

Com relação à proibição de animais de estimação em apartamentos, principalmente cães, o atual Código Civil, na parte que regula os condomínios, nem toca no assunto. É o entendimento jurisprudencial que permite, mesmo nos casos em que a convenção proíbe. “A convenção e o regulamento interno só podem (e devem) regular o assunto, como por exemplo, proibir raças tidas como ferozes, exigir o uso de coleira e guia, que a condução do animal deva ser somente através do elevador de serviço, etc. Como sempre, deve prevalecer o bom senso e uma dose de tolerância”, finaliza.

 Fonte: http://consumidormoderno.uol.com.br 

Tecnofeal oferece acabamento com aparência de madeira para esquadrias de alumínio

Publicado em 15 de março de 2013 por Imóvel Magazine na categoria Arquitetura e decoração

Link encurtado para a publicação: http://goo.gl/893Ir

A Tecnofeal oferece ao mercado da arquitetura e construção civil esquadrias de alumínio personalizadas com aparência de madeira. Este acabamento, denominado Efeito Madeira, é utilizado em projetos que buscam o charme e o requinte deste material. A inovação é que as esquadrias são de alumínio – matéria prima que traz benefícios ao meio ambiente e tem baixo custo de manutenção – e possuem a aparência visual da madeira, apresentando detalhadamente seus veios.

Este acabamento disponibiliza várias opções de tons e é produzido industrialmente. Além disso, pode ser aplicado em diversas tipologias das esquadrias, tais como: correr, tomba – gira, maxim- ar, entre outras.

O processo funciona da seguinte forma: após a pintura base do perfil com uma tinta específica para o efeito, o produto é embolsado em um filme plástico especial, onde estão aplicados os desenhos do tipo da madeira escolhida. Depois, a peça é colocada em um equipamento especial e a vácuo e é submetida a uma temperatura de 200 graus por cerca de 5 minutos. Com este procedimento, a tinta da película de plástico é transferida para todas as faces pintadas da esquadria, obtendo-se o efeito de madeira desejado.

Limite do imóvel passará para R$ 750 mil

Publicado em 3 de abril de 2013 por imovelmagazine

O Sindicato da Habitação de São Paulo (Secovi-SP), a Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC) e a Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip) confiam que o governo federal irá aumentar de R$ 500 mil para R$ 750 mil o limite de imóveis que se enquadram no Sistema Financeiro da Habitação (SFH).

De acordo com o presidente da Abecip, Octavio de Lazari Junior, o limite do SFH já está há três anos sem alterações. Conforme a entidade, aproximadamente 92% dos financiamentos são feitos dentro do SFH.

Fonte: 02/04/2013 – O Diário do Norte

Os preços de terrenos vão continuar subindo? – Por Gustavo Feola

PORTALVGV 

Gustavo Feola é diretor-geral da Gustavo Feola Negócios Imobiliários.

Há cerca de dez anos, quando se falava em terrenos para incorporação por um valor de R$ 3 mil/m², era assustador. E isso, em bairros de alto padrão na cidade de São Paulo. As áreas de terrenos, em muitos bairros de classe média, fechavam a conta na faixa de R$ 500,00/m², e os econômicos por R$ 100,00/m².

Hoje, os preços estão atualizados e balizados no mercado imobiliário atual de compra e venda, mas não queremos entrar neste mérito das questões estatísticas e técnicas pelo fato do aumento, mas sim se continuarão a subir de valores.

Muitos ‘terrenistas’, ou proprietários de terrenos, têm apresentado valores sem saber explicar uma base para o número, que pode ter sido estabelecido simplesmente por sugestão de alguém, seja por um vizinho ou mesmo por um corretor não especializado na área. Importante salientar que as incorporadoras, com certeza, são as que pagam melhor, em comparação com um comprador único ou uma pessoa que adquire uma casa para moradia.

Para se formar um preço de terreno, o primeiro passo é avaliar o que pode ser feito em cima, seja para uso residencial ou comercial. Há ainda outros itens que contribuem na formatação do valor de venda, como a localização do terreno, o entorno, a topografia da área, as vias de acesso, entre outros pontos importantes. Uma boa referência para os vendedores e corretores que não são da área ou com tanta experiência é pesquisar os valores de lançamentos atuais dos empreendimentos na região e conferir os preços do m² que estão sendo comercializados. De modo geral, é necessário um bom senso. Como a formatação do preço de venda é feita a partir da composição de vários elementos, como os custos de obra, valor do terreno, riscos da incorporação, despesas com ações de marketing, as comissões e o lucro da empresa, o valor de um terreno não pode ser igual ou muito próximo ao valor do m² de um lançamento.

Outro fato que não podemos esquecer nos grandes centros urbanos é quanto à questão da outorga onerosa, que em alguns casos pode aumentar o valor do terreno pelo seu potencial construtivo, prevendo ainda um pagamento para a prefeitura, sem remuneração do proprietário do imóvel. E se isso ocorrer, poderá encarecer substancialmente o terreno e em muitos casos inviabilizar um negócio.

Voltando à nossa questão inicial, acredito que já começaram a acontecer algumas movimentações neste sentido do bom senso, pois diversos terrenos que temos conhecimento estão sendo negociados após anos de especulações. Nos últimos meses, negociamos três áreas em bairros como Itaim Bibi, Vila Olímpia e Pinheiros, em São Paulo, que estavam há mais de cinco anos neste processo de especulação, para finalização da venda foi preciso compormos uma conta com parte em permuta para viabilizar o negócio. Neste caso, os proprietários perceberam que era o momento de vender e principalmente entenderam que não existe um ‘milagre’, e que tudo tem um limite.

Novas áreas de terrenos, que começaram a ser vendidos há pouco tempo, ainda não estão com os preços ideais de mercado. Por outro lado também, importante destacar que as incorporadoras estão se mostrando cada vez mais rigorosas e atentas para fechar os negócios, com isso, logo muitos terrenos não serão comercializados de maneira rápida se não houver uma boa argumentação e um entendimento dos vendedores. Diante disso, recomendamos sempre contratar um profissional do mercado imobiliário que faça um estudo ou avaliação do terreno.

Hoje, os preços das áreas de terrenos estão mais estáveis na cidade de São Paulo, porém, como esse processo de acomodamento no mercado imobiliário é mais lento, vai demorar um pouco para percebermos essa tendência.

Portanto, a dica que fica é usar o bom senso para estudar cada situação e contar sempre com um profissional qualificado para analisar o negócio.

*Gustavo Feola é diretor-geral da Gustavo Feola Negócios Imobiliários. – www.gustavofeola.com.br

O limite da ineficiência, por Merval Pereira

Merval Pereira, O Globo

Já que a principal qualificação da presidente Dilma Rousseff é a excelência gerencial, pelo menos na propaganda oficial, analisemos seu governo à luz da organização de sua estrutura administrativa, agora que mais uma secretaria com status de ministério, a da Micro e Pequena Empresa, foi criada.

São 24 ministérios, mais dez secretarias ligadas à Presidência e cinco órgãos com status de ministério, ao todo 39 ministérios, um recorde na História do país, além de uma dimensão que está dentro do que se conhece como “coeficiente de ineficiência”, definido em estudo, já relatado aqui na coluna, de três físicos da Universidade Cornell, Peter Klimek, Rudolf Hanel e Stefan Thurner, depois de analisarem a composição ministerial de 197 países.

O estudo chegou à conclusão de que os governos mais eficientes têm entre 19 e 22 membros. O Brasil estaria no mesmo nível de ineficiência ministerial do Congo (40); do Paquistão (38); de Camarões, Gabão, Índia e Senegal (36), entre outros.

O empresário Jorge Gerdau, que atua como consultor do governo para melhorar sua gestão, perdeu a paciência com a situação e disse, em recente entrevista, que “tudo tem o seu limite. Quando a burrice, ou a loucura, ou a irresponsabilidade vai muito longe, de repente, sai um saneamento. Nós provavelmente estamos no limite desse período”.

Para Gerdau, o país poderia ter apenas uma meia dúzia de ministérios, que são os que realmente a presidente Dilma controla diretamente. Os demais “ministros” raramente estão com a presidente, e alguns nunca foram recebidos por ela em audiência nestes mais de dois anos de governo.

Napoleão Bonaparte concordava com Gerdau e dizia que nos altos níveis não se comanda com eficiência mais de sete subordinados.

O número de ministérios no Brasil tem aumentado a partir da eleição de Tancredo Neves, em 1985, segundo o cientista político Octavio Amorim Neto, da Fundação Getulio Vargas do Rio, um estudioso da formação de governos, e seu levantamento vale a pena ser republicado por refletir a necessidade crescente de composições políticas, acrescida da busca desenfreada de minutos de propaganda eleitoral.

Antes de Tancredo, o governo Figueiredo tinha 16 membros, além dos cinco ministérios militares: Marinha, Exército e Aeronáutica, SNI e Emfa. Eleito, uma das primeiras coisas que Tancredo Neves fez foi aumentar o número de ministérios, para acomodar na sua coalizão uma série de facções do PMDB e do antigo PDS, transformado em Frente Liberal.

O primeiro Ministério de José Sarney, herdado de Tancredo, tinha 21 ministros, com três ministérios novos: da Cultura, da Reforma e Desenvolvimento Agrário, e o de Ciência e Tecnologia. O governo de Fernando Collor reduziu radicalmente o Ministério para dez, chegando a 12 no final, antes do impeachment, o que alimenta a tese de que ele caiu por não ter mantido bom relacionamento com o Congresso, e não pelas falcatruas de que era acusado.

Quando Itamar Franco assumiu, na crise da deposição de Collor, uma das primeiras coisas que fez foi ampliar o número de ministérios para 22, tendo sido criado o Ministério do Meio Ambiente. O tamanho dos ministérios ficou em torno desse número no governo Fernando Henrique Cardoso, embora também ele tenha criado mais três pastas: a do Planejamento, a da Defesa e a do Esporte, e uma série de secretarias para acomodar facções políticas.

A partir dos governos petistas, especialmente depois da crise de 2005, a criação de ministérios disparou: saltou das 21 pastas do último ano do governo Fernando Henrique Cardoso para 34 no primeiro mandato de Lula, 37 no segundo e, agora, 39 com Dilma.