A força dos nulos, brancos e indecisos

Não cruzem os braços, não sejam meros espectadores. Vamos votar, está combinado?

RUTH DE AQUINO

08/08/2014 20h58 - Atualizado em 08/08/2014 21h00

 

Eles são 24%, quase um quarto do eleitorado brasileiro. Tenho simpatia por esse exército de deserdados, órfãos, ou qualquer nome que se queira dar aos 34 milhões de brasileiros aptos a votar, mas dispostos a abrir mão de escolher o próximo presidente. Os dados são da última pesquisa do Ibope, divulgada na quinta-feira.

Tenho simpatia, mas, diante da encruzilhada em que se encontra o Brasil, sinto vontade de dizer: escolham um candidato, mesmo que não estejam totalmente convictos, mesmo que tenham de cobrar depois. Sou contra o voto obrigatório, por considerar o voto um direito e não um dever. Mas, se assim é a lei em nosso país, vamos votar em alguém, está combinado?

Não cruzem os braços, não sejam meros espectadores, não se apoiem na falsa comodidade de pensar que nada têm a ver com isso que está aí. Numa democracia, somos todos responsáveis, em algum grau, pelos rumos da cidade, do Estado e do país.

São vários os sentimentos por trás da vontade de anular ou deixar branco o voto, cara a cara com a urna. Desencanto, revolta, indiferença, impotência, desinformação, desconfiança. Vontade de não se misturar à corja de políticos que só sabem aumentar os impostos e roubar a educação, a saúde, a habitação, o transporte, a segurança. Mentem com desfaçatez. E roubam até dos pobres.

Simpatizo com os nulos, brancos e indecisos, mas jamais consegui, na hora de votar, assumir esse “protesto” inútil. Lamento que o eleitor jovem tenha se afastado, diante da sucessão de escândalos e alianças sujas no partido que mais prometeu ética na recente história política brasileira. Entre 2010 e 2014, caiu 31% o número de eleitores entre 16 e 18 anos. Por que, Lula? Por que, Dilma? Por que, oposição? É uma questão de agenda, arrogância, credibilidade ou tudo junto?

Muitos jovens também se desiludiram com a violência e o vandalismo dos protestos de rua. Protestos que começaram vestidos de branco e terminaram de preto. Numa ditadura, o extremismo se entende. Numa democracia, é patético. Foi covarde e nojenta a repressão policial – de uma truculência e omissão inaceitáveis. Mas os autoproclamados líderes dos protestos afastaram o povo, que não quer um país em chamas.

Há quase 142 milhões de eleitores no Brasil. De acordo com a última pesquisa do Ibope, Dilma Rousseff (PT) tem 38%; Aécio Neves (PSDB), 23%; Eduardo Campos (PSB), 9%; outros, 6%. Os nulos, brancos e indecisos somam 24%. Mais que o segundo colocado na disputa para a Presidência.

Trinta e quatro milhões de brasileiros, a dois meses das eleições, não têm em quem votar para presidente, por rejeição ou desinteresse. No mundo, somente 37 países têm mais habitantes – não eleitores – que nosso exército de órfãos da política.

Esse enorme contingente é valioso para todos os candidatos, porque quem já decidiu dificilmente mudará o voto, a não ser que a campanha revele algo catastrófico. Até agora, a disputa anda tão fria nas ruas que lembra a Copa do Mundo. Provavelmente continuará assim, incendiando apenas as redes sociais, que têm estado intragáveis com a invasão dos militantes.

Campos, na ansiedade de subir para dois dígitos e conquistar os indecisos, afiou um discurso de terceira via, pela educação em tempo integral em todas as classes sociais, e afirmou: “Os únicos que não governarão com Renan, Sarney e Collor somos nós, Marina e eu”.

A nova classe média, cortejada pelo PT, anda ressabiada. Segundo uma pesquisa do Data Popular, 32% da classe C acha desesperadora a situação. Para 69%, está difícil pagar as contas de manutenção da casa e de comida. Com malabarismos, a classe C tenta fazer o gasto caber no orçamento. Um exercício que o governo ignora. Os gastos públicos aumentam sem parar. O Planalto sabe que o povão não lê nada sobre economia, e muitos nem recebem conta de luz.

Se você não quiser ou não puder apagar a luz e se mudar do Brasil, pense bem antes de votar nulo ou branco. Informe-se e decida. É aqui, neste país onde crescem os filhos e os netos, que as mudanças precisam acontecer. Todos os candidatos sabem disso. Tanto que os três prometem mudar.

Não dá para conviver com esse noticiário escabroso de roubalheira oficial, escolas depredadas e sem professores, hospitais sem higiene, sem leitos, sem equipamento e sem médicos, barracos sem sistema de esgoto, mares e lagos poluídos, assaltantes e PMs que matam e estupram.

É nocivo para a saúde ver como o Brasil maltrata os honestos e enriquece larápios. Vote em Dilma. Vote em Aécio. Vote em Campos. Mas vote mesmo, na hora da verdade.

Locação no formato built to suit ganha espaço em BH

Daniela Maciel

Uma nova modalidade de aluguel começa a ganhar espaço em Belo Horizonte: o built to suit(construir para servir). Nesse modelo de negócio o locatário "encomenda" um empreendimento nos moldes que precisa, que será alugado por meio de um contrato de longo prazo.

De acordo com o professor de direito imobiliário, consultor e sócio do escritório Magalhães, Silva & Viana Sociedade de Advogados, Antônio César da Silva, este é um modelo comum nos Estados Unidos e bem disseminado na Europa. No Brasil, a novidade começou por São Paulo e, em Belo Horizonte, os primeiros negócios começam a ser fechados.

"Hoje, as empresas não querem empatar seu capital na compra de um terreno e na longa espera que é fazer um projeto e bancar uma obra.  muito mais interessante que ela aplique no negócio. De outro lado, não é fácil encontrar um imóvel pronto com características específicas, aí o built to suit se torna uma boa solução", explica Silva.

A empresa locatária assina contrato de locação atípica no qual a incorporadora cuida da aquisição do terreno e da construção do imóvel, se responsabilizando, ainda, por toda a questão legal da aquisição e da construção. A companhia securitizadora cuida da captação de recursos no mercado de capitais, através da emissão dos Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI"s).

Quando o imóvel é ocupado, os investidores são remunerados com frações do aluguel, conforme o contrato assinado que, em geral, tem duração de 10 anos. "Para o locatário é um bom negócio porque ela não empata capital no que não é a sua especialidade. Para os investidores e para a securitizadora é um retorno certo e com vantagem de ter valores acima do mercado", destaca o professor.


Indicação - O modelo é indicado para empresas consolidadas que estão em expansão ou que querem dar liquidez ao negócio. O importante é procurar uma incorporadora com tradição e lastro. Do lado dos investidores a segurança vem não apenas da solidez da empresa locatária e da securitizadora, mas também do próprio imóvel construído, ele é a garantia. Mesmo que haja algum problema e o contrato seja rompido, o imóvel é um patrimônio que será alugado para outro interessado. A segurança jurídica vem através da Lei 12.744, de 19 de dezembro de 2012, que alterou a Lei 8.245/91, reconhecendo o built to suitcomo de locação especial. A multa contratual que garante que os investidores tenham prejuízo é estipulada no contrato e não segue o valor de três vezes o aluguel celebrado pelos contratos comuns, sob a lei do inquilinato.

Em Belo Horizonte, o entorno da Linha Verde, na região Norte da Capital, via que leva ao Aeroporto Internacional Tancredo Neves (AITN), em Confins, na Região Metropolitana de Belo Horizonte (RMBH), é apontado como promissor para o built to suit. "Com a implantação da Aerotrópole Belo Horizonte e a construção do Rodoanel, essa região deve se tornar um espaço privilegiado para este tipo de negócio. As empresas vão querer e precisar de espaços perto do aeroporto industrial. No Estado, Uberlândia (no Triângulo Mineiro) e Juiz de Fora (na Zona da Mata) são cidades com potencial para o modelo", aponta o especialista.

UNIÃO - Lívia Dornelles

09/08/2014 

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Nenhum de nós é tão bom quanto todos nós juntos!   (frase de Ray Croc – Fundador da Rede Mc Donald’s.)

 Há muitos anos uma empresa de Engenharia usa a frase acima, em um painel à frente da empresa. E cada vez que por ali passo, a leio e fico pensando o quanto se faz importante a união, para chegarmos aonde é nosso objetivo.

Na atual conjuntura em que estamos neste país, esta frase demonstra a sua força e o nosso dever de união! Estamos enxergando o buraco negro onde estamos metidos, abrimos aos quatro ventos a nossa voz e nada parece que muda. As campanhas no Brasil sempre são catastróficas. Vejam por exemplo, a do uso da camisinha para evitar doenças sexualmente transmissíveis; a cada dia os índices aumentam! O que temos que não obedecemos não nos importamos ou empurramos com a barriga, tudo aquilo que vai ser ruim para nós brasileiros?
As eleições se aproximando, os candidatos os mesmos, os discursos os mesmos e nós aceitamos tudo pacificamente. Deste jeito, podemos nos considerar jogados ao inferno para sempre.

Espécies de usucapião de imóveis e seus requisitos legais

POR MERCADO IMOBILIÁRIO · 11 DE AGOSTO DE 2014

No presente artigo vamos abordar o instituto da Usucapião de Imóveis, quais as espécies existentes no Direito Brasileiro e seus correspondentes requisitos legais.

A Usucapião Imobiliária é a modalidade processual adequada para aquele que pretender adquirir a propriedade (domínio) de bens imóveis pela posse continuada no lapso temporal e requisitos exigidos pela legislação pátria.

Mas, efetivamente, quais são suas espécies e seus correspondentes pressupostos jurídicos?

Para aquisição da propriedade imóvel, nosso Código Civil prevê, inicialmente, a denominada Usucapião Extraordinária, para aquele que por 15 (quinze) anos, sem interrupção ou oposição, possuir como seu (animus domini – como se dono fosse) um imóvel, independentemente de justo título e boa-fé. Todavia, é de se ressalvar que a Usucapião Extraordinária tem seu prazo exigível reduzido para 10 (dez) anos, se o imóvel usucapiendo for utilizado exclusivamente para moradia habitual, ou nele houver a parte postulante estabelecido obras ou serviços de caráter produtivo.

Noutro norte, temos a chamada Usucapião Especial Rural (também conhecida por Constitucional Rural ou Pro Labore), que exige para aquele que, não sendo proprietário de imóvel rural ou urbano, possua como sua (animus domini), pelo prazo de 5 (cinco) anos, ininterruptamente, área de terra em zona rural não superior a 50 (cinquenta) hectares, estabelecendo ali serviços de caráter produtivo pelo seu trabalho ou de sua família, bem como sua moradia.

A lei também nos traz a Usucapião Especial Urbana (Residencial Individual ou Constitucional Urbana Individual), adquirindo a propriedade (domínio) de área urbana de até 250 (duzentos e cinquenta) metros quadrados, aquele que possuí-la como sua (animus domini), pelo prazo ininterrupto de 5 (cinco) anos e, sem oposição, tendo nela estabelecido sua moradia ou de sua família, desde que, igualmente, não seja proprietário de imóvel urbano ou rural e não tendo se valido desse benefício anteriormente.

Nosso ordenamento jurídico também comporta a chamada Usucapião Urbana Residencial Coletiva (ou Constitucional Urbana Coletiva), destinando-se à ocupação e à morada da população posseira de baixa renda em área maior do que 250 (duzentos e cinquenta) metros quadrados, cuja posse (com animus domini) seja de, no mínimo, 5 (cinco) anos ininterruptos, desde que seja impossível identificar o terreno de cada possuidor, destacadamente; bem como não sejam os possuidores proprietários de imóvel rural ou urbano.

A maior novidade trazida pela legislação, nos últimos tempos, com o advento da Lei n° 12.424/2011, é a Usucapião Familiar, para aquele que exercer posse direta e exclusiva pelo prazo ininterrupto e sem oposição de apenas 2 (dois) anos sobre imóvel urbano de no máximo 250 (duzentos e cinquenta) metros quadrados, utilizando-o para sua moradia ou de sua família, cuja propriedade seja dividida (meação) com ex-cônjuge ou ex-companheiro(a) que tenha abandonado o lar, adquirirá a propriedade (domínio) integral do imóvel, desde que a parte postulante não seja proprietária de imóvel urbano ou rural.

Numa outra esfera, temos a Usucapião Ordinária para aquele que almeja adquirir a propriedade de imóvel que contínua e incontestadamente possuí-lo como seu (animus domini), com justo título e boa-fé, pelo prazo de 10 (dez) anos. Contudo, haverá redução do prazo para 5 (cinco) anos se o imóvel houver sido adquirido de modo oneroso, com base no registro constante do respectivo cartório, cancelada posteriormente, sob a condição de nele houver sido estabelecida a moradia da parte postulante, ou mesmo, nele realizado investimentos de interesse social e econômico.

Note-se que, mais uma vez, a legislação se reporta às figuras do justo título e boa-fé. Se na Usucapião Extraordinária tais condições não são exigíveis, como vimos, na Usucapião Ordinária são.

Por fim, é de se concluir que em todas as modalidades de Usucapião Imobiliária, indiscutivelmente, a posse deva ser comprovada no correspondente lapso temporal exigido em lei; ressalvando-se, inclusive, a possibilidade de soma de posses com os antecessores, nos casos estabelecidos no artigo 1.243 do Código Civil Brasileiro, bem como observando-se as disposições finais e transitórias previstas nos artigos 2.028 e 2.029 da mesma lei.

Para maiores esclarecimentos, consulte um(a) advogado(a) especialista de sua confiança.

Autora: Mirelle Cabral Wisbeck Krieger

Advogada inscrita na OAB/SC n° 28.690, Especialista em Direito Imobiliário, Membro das Comissões de Direito Imobiliário e Direito Bancário da OAB/SC – Subseção de Itajaí e Colunista de Direito Imobiliário no jornal impresso e eletrônico “Jornal De Olho” (www.jornaldeolho.com) distribuído nas cidades de Itajaí, Balneário Camboriú, Camboriú, Navegantes e Itapema (Santa Catarina).

Fonte: Jus Navigandi

“Repórteres sem Fronteiras”, a mais importante entidade internacional de proteção ao trabalho de jornalistas, critica “a lista do PT” de “inimigos da pátria”. O mundo, ao menos, está atento à escalada autoritária. Ajudem a divulgar o texto

Se, no Brasil, muita gente prefere olhar de lado e fazer de conta que nada aconteceu, não é assim em países e entidades em que a liberdade de expressão é levada a sério. Tomei conhecimento, primeiro, por intermédio do blog do jornalista Claudio Tognolli, cujo post reproduzo abaixo: a entidade “Repórteres sem Fronteiras” publica um  texto em seu site (versão em inglês) em que expressa a sua preocupação com o fato de o PT criar uma “lista” de jornalistas que não agradam ao regime. Leiam. Volto depois.*A tensão entre o governo e jornalistas de oposição acaba de subir de tom. Num artigo publicado a 16 de junho de 2014 no site do Partido dos Trabalhadores (PT), atualmente no poder, o vice-presidente do partido Alberto Cantalice estabelece uma lista negra de jornalistas, chamados de “pitbulls da grande mídia”. Para o dirigente petista, o ódio de Reinaldo Azevedo, Arnaldo Jabor, Demétrio Magnoli, Guilherme Fiúza, Augusto Nunes Diogo Mainardi, Lobão e dos humoristas Danilo Gentili e Marcelo Madureira contra as medidas progressistas dos governos Lula e Rousseff se tornou ainda mais evidente desde o começo do Mundial, que esperam que fracasse.

Esses “inimigos da pátria” não demoraram a responder. O jornalista Demétrio Magnoli denunciou em Globo um artigo “calunioso” e uma ação de propaganda por parte do PT. Magnoli se mostra preocupado pelo fato de um político do partido no poder convidar à “caça” dos jornalistas opositores “na rua”. Já Reinaldo Azevedo, da revista Veja, afirmou sua intenção de processar Alberto Cantalice por “difamação”.

“Repórteres sem Fronteiras expressa sua inquietação pelas graves acusações dirigidas contra os jornalistas provenientes de um alto cargo do PT”, declara Camille Soulier, responsável pela seção “Américas” da organização. “Não ignoramos o contexto polarizado da mídia, que pode exagerar o descontentamento geral. No entanto, as dificuldades sentidas pelo PT não justificam o recurso à propaganda de Estado.”

Essas acusações foram lançadas num clima social tenso, com a multiplicação de movimentos populares contra as despesas do governo com a Copa do Mundo. A polícia militar tem respondido por intermédio da força, e alguns jornalistas foram agredidos. No total, a Associação Brasileira de Jornalismo Investigativo (ABRAJI) já contabilizou 17 agressões de jornalistas no âmbito de manifestações desde a abertura do Mundial. Entre as vítimas, contam-se correspondentes da CNNe de agências internacionais, como a Reuters e a Associated Press, assim como jornalistas da mídia local ou profissionais independentes. Karinny de Magalhães, jornalista e ativista do coletivo Mídia NINJA, foi detida e espancada até desmaiar.

Aos 17 casos citados se juntou a detenção arbitrária de Vera Araújo, do diário O Globo, no passado dia 15 de junho, elevando para 18 o número de abusos. A jornalista estava filmando a detenção de um turista argentino e acabou também sendo presa. Uma investigação foi aberta contra o policial militar responsável pela detenção.

O Brasil se situa no 111º lugar em 180 países na última Classificação Mundial da Liberdade de Imprensa, elaborada por Repórteres sem Fronteiras. Por ocasião da Copa do Mundo de futebol, a organização lançou uma campanha para sensibilizar o público sobre a situação da liberdade de informação nos países participantes.

Voltei
As pessoas sérias não hesitam em repudiar “listas de inimigos do Estado”. Atuam em favor da liberdade, não de um partido ou de uma ideologia.

Lendo o texto de “Repórteres Sem Fronteiras”, eu me dou conta de algo que chega a ter a sua graça: algum outro jornalista, de centro, direta ou esquerda, pode ter sido tão duro como fui com as manifestações contra a Copa; mais duro, acho que não houve.

Está em arquivo tudo o que escrevi sobre os protestos de junho do ano passado até agora. Quem passou a mão na cabeça de baderneiros foi Dilma, foi o PT. Não eu. Tentem achar um único texto meu antevendo que a Copa seria um fiasco. Nunca entrei nessa! Podem não gostar de mim, mas não sou burro.

A perseguição a mim e aos outros nada tem a ver com a Copa do Mundo. O que eles não toleram é a divergência. Fazem listas para tentar intimidar os nove citados e para ganhar o silêncio dos demais — no que, parece, estão sendo bem-sucedidos.

Por mim, tudo bem: mais convicto do que ontem e menos do que amanhã. O PT quer cabeças. Eu quero liberdade, especialmente para os que divergem de mim. Para chegar a esse ponto, a liberdade tem de ser um valor, não um mero instrumento. Antes do PT, só as ditaduras fizeram listas de jornalistas. E encerro dizendo que há pessoas que estão se borrando por nada. O partido sabe reconhecer “contestadores a favor”.

Por Reinaldo Azevedo

POUPANÇA DO LOCADOR: CLÁUSULA DE CONSERVAÇÃO DO IMÓVEL IMPEDE FIADOR OU SEGURO FIANÇA

A inclusão de cláusulas de conservação de imóvel nos contratos de locação tem se mostrado uma prática frequente no mercado imobiliário. Essa cláusula pode estar inserida no contrato de locação com as mais variadas denominações, sendo mais facilmente encontrada com o nome de Fundo de Conservação do Imóvel (FCI) ou Taxa de Conservação do Imóvel (TCI).

Tal cláusula prevê o pagamento de um percentual sobre o valor do aluguel, que varia entre os patamares de 3% a 5%. Esse valor destina-se a formar uma poupança em poder do locador para, ao término do contrato de locação, assegurar a devolução do imóvel nos termos em que fora locado. Havendo a resilição contratual sem reparos a serem feitos no imóvel, os valores cobrados são restituídos, corrigidos monetariamente.

Percebe-se a existência de locatários que gostam dessa condição, posto que, ao término da relação locatícia, existem despesas a serem suportadas: pintura do imóvel; pequenos reparos; despesas com mudança... Assim sendo, o pagamento de um valor percentual mensal ameniza os gastos futuros advindos da resilição contratual.

Os locadores apreciam tal cláusula em virtude de, não raras vezes, ao término um contrato de locação o imóvel deve ser restituído com pequenos reparos a serem feitos. Esses pequenos reparos, quando não realizados pelo locatário, acabam se tornando prejuízo para o locador, posto que uma demanda judicial lhe custará mais caro e mais demorado do que arcar com os custos de reparo do imóvel.

O presente artigo não tem a pretensão de julgar a cláusula de conservação do imóvel como sendo benéfica ou maléfica. Mas, sim, identificar qual a sua natureza jurídica e quais as suas implicações para o contrato ao qual pertença.

Garantia locatícia

Etimologicamente, o termo garantia advém do francês garantie, que significa ato ou efeito de proteger, de assegurar, afiançando-se, por isso mesmo, que toda garantia é uma segurança, uma proteção, que se estabelece em favor de alguém[1].

Para Michele Frangali, a garantia encontra seu fundamento “no acrescer ou no reforçar, a um determinado credor, a probabilidade de ser satisfeito, depois do vigor normal de uma única obrigação ou do poder de agressão que esta obrigação atribui”.

Nas palavras de Tucci e Villaça Azevedo, “garantia é o reforço jurídico, de caráter pessoal ou real, de que se vale o credor, acessoriamente, para aumentar a possibilidade de cumprimento, pelo devedor, do negócio principal”.[2]

Não sendo observado o parágrafo único do artigo 37 da lei de locações, estará incorrendo o locador a uma penalidade que vem disciplinada no artigo 44, inciso II, da mesma lei.

Das garantias locatícias será exposta uma breve definição de cada uma delas, tendo um enfoque maior no objeto de estudo deste artigo jurídico, que é a caução.

A fiança é a forma de garantia ainda mais utilizada no mercado imobiliário. Normalmente nos contratos de locação de imóveis o proprietário exige a responsabilidade do fiador até a efetiva devolução das chaves. Logo, vincula-se as obrigações que fluírem após a renovação do contrato. Ela é garantia estritamente pessoal. Ao afiançar o locatário, o fiador assume pessoalmente a obrigação de solver a dívida do afiançado, caso ele não a honre a tempo e hora. A fiança pode ter prazo determinado, como ainda valor limitado, sem o que compreenderá todos os acessórios da dívida principal, inclusive despesas judiciais.

Fiança por definição legal é o contrato pelo qual uma pessoa se obriga por outra, para com o seu credor, a satisfazer a obrigação, caso o devedor não a cumpra.

Já o seguro de fiança locatícia é uma modalidade de garantia convencional que deverá ser contratado junto a uma companhia seguradora, o qual abrange os encargos contratuais podendo ser limitado a um valor pré-determinado.

A caução, nas definições de De Plácido e Silva, significa que “Consoante sua própria origem, do latim cautio, de modo geral, quer expressar, precisamente, a cautela que se tem ou se toma, em virtude da qual certa pessoa oferece a outrem a garantia ou segurança para o cumprimento de alguma obrigação”.

Ao final da locação, não restando qualquer débito por parte da obrigação pactuada, o locatário poderá fazer o levantamento do depósito com os seus acréscimos – tal qual os valores de Fundo de Conservação de Imóvel, que, a nosso ver, é uma garantia da espécie caução.

Consequências da dupla garantia

Sendo certa a abusividade da existência de duas modalidades de garantia, temos como primeira consequência prática a nulidade de uma delas e posteriormente a aplicação de uma sanção penal de prisão simples de cinco dias a seis meses, a qual pode ser convertida em sanção econômica ao Locador.

É de bom alvitre salientar que a infração legal cometida pela dupla garantia não acarreta em nulidade do contrato de locação, mas apenas da garantia locatícia em excesso.

O Superior Tribunal de Justiça, ao analisar o parágrafo único do artigo 37 da Lei do Inquilinato, assim se posicionou:

A exigência de dupla garantia em contrato de locação não implica a nulidade de ambas, mas tão somente daquela que houver excedido a disposição legal. [...] STJ. Resp. 868.220/SP, Rel. Min. Arnaldo Esteves Lima, 5ª turma, j. 27/09/2007, DJ 22/10/2007.

Posição mais acertada não poderia ter sido proferida pelo STJ sobre o tema. A inteligência da lei se dá em manter uma paridade contratual entre as partes, evitando que se exija do locatário diversas modalidades de garantia e ao mesmo tempo, preservando a direito do locador em ter um respaldo de que a obrigação contraída será honrada.

Tendo em vista que o contrato de locação permanece válido e que uma das garantias deve ser considerada nula, o conflito se dá em saber qual das modalidades de garantia deve prevalecer em detrimento da outra.

Analisando o caso concreto poderemos nos deparar com duas opções: contrato de adesão ou contrato livremente formulado entre as partes.

Se acaso estivermos diante de um contrato de adesão pré-formatado pelo locador, onde o locatário apenas adere às suas condições sendo-lhe drasticamente reduzido o poder de negociação das cláusulas contratuais, deve-se facultar aos aderentes (locatários e eventuais fiadores) sobre qual cláusula deve ser tida como nula.

Tal premissa se deve à norma geral de que nos contratos de adesão as cláusulas terão interpretação favorável ao aderente (artigo 423 do Código Civil Brasileiro). Apenas analisando o caso concreto é que se poderá concluir se tal contrato é ou não é um contrato de adesão.

Não sendo o contrato de locação discutido um contrato de adesão poder-se-ia discutir sobre a liberdade contratual e o princípio pacta sund servanda, acarretando em legalidade à clausula de conservação do imóvel e sua co-existência com outras modalidades de garantia locatícia.

Embora tal argumento aparente ser convincente para eximir o locador de sua responsabilidade civil e criminal, bem como para manter válidas a pluralidade de garantias existentes no contrato de locação, esbarra-se na prevalência da norma pública à norma privada.

Não podem as partes dispor de forma contrária à lei. Por certo que os contratos livremente pactuados representam a convergência de vontades dos contraentes. Todavia, tal convergência de vontades não pode afrontar o direito positivado, violando normas de ordem pública.

A própria Lei 8.245/91 dispõe, de forma clara e objetiva, a sua aplicabilidade em toda em qualquer relação locatícia de imóveis urbanos, consoante artigo de número 45.

Dessa forma, aplicando-se in totum a Lei 8.245/1991, continuamos a ter a impossibilidade de mais de uma modalidade de garantia locatícia. O impasse pode ser resolvido conforme o entendimento pacífico dos tribunais brasileiros no sentido de se excluir a mais gravosa ao locatário, tendo como fundamento legal a analogia do artigo 620 do Código de Processo Civil.

Passamos agora a analisar uma terceira maneira de verificar qual das modalidades de garantia deve prevalecer, independente do contrato ser ou não ser um contrato de adesão. Esta terceira forma leva em consideração oquesito temporal. Ou seja, a garantia contratual que primeiro surtiu efeito no mundo jurídico é a garantia que deve prevalecer.

Esse raciocínio leva em consideração a aplicação prática da modalidade de garantia. A primeira modalidade de garantia utilizada na prática, independentemente de sua eficácia, é a que deve continuar vigorando, devendo ser declarada nula de pleno direito a garantia adjacente.

Embargos à execução de título extrajudicial - locação - cerceamento de defesa - ...omissis - fiança e caução, esta sob a alcunha de "taxa de conservação" - dupla garantia vedada pelo § único do artigo 37 da lei de locações, sem cominação legal de sanção expressa ao locador - por falta de previsão legal, deve-se invalidar somente a garantia instituída em excesso - critérios de exclusão doutrinário e jurisprudencial: ordem sequencial e aplicação do artigo 884, caput do código civil - a convergência de ambos aponta para a nulidade da fiança - benfeitorias - recurso conhecido e parcialmente provido”. TAPR – AC: 209426-4, Rel. Des. Anny Mary Kuss, 6ª câmara cível (extinto TA), J. 14/10/2002, DJ 25/10/2002.

AÇÃO ANULATÓRIA DE ATO JURÍDICO - ARREMATAÇÃO -CONTRATO DE LOCAÇÃO - DUPLA GARANTIA - FIANÇA, PRESTADA ANTERIORMENTE, E CAUÇÃO - DECISÃO QUE INVALIDA A CAUÇÃO, PREVALECENDO A FIANÇA, POSTO PRESTADA EM PRIMEIRO LUGAR. PERMANECENDO O CONTRATO LOCATIVO COM GARANTIA, NO CASO A FIANÇA, VERIFICA-SE A CARÊNCIA DA AÇÃO. FALTA DE INTERESSE DE AGIR - SENTENÇA MANTIDA - APELAÇÃO IMPROVIDA. TJPR - AC 370195-1, Rel. Des. Luiz Antônio Barry, 11ª câmara cível, j. 22.11.2006, DJ 12/01/2007.

Nesta última jurisprudência mencionada o emérito desembargador Luiz Antônio Barry proferiu seu voto da seguinte forma:

Da garantia prestada. Não obstante a revelia verificada, o douto juízo a quo entendeu de adentrar ao mérito propriamente dito,examinando a dupla garantia verificada no contrato de locação. E, de se ver, a Lei do Inquilinato veda, no seu art. 37, § único, o oferecimento de garantia em duplicidade no mesmo contrato de locação. A questão de fundo consubstancia-se em estabelecer qual das garantias prestadas em duplicidade deve prevalecer: a caução ou a fiança. Doutrina e jurisprudência assentaram-se no sentido de que em tais casos deve prevalecer a garantia principal,nesse sentido fala-se em garantia prestada em primeiro lugar, devendo ser desconsiderada a garantia prestada em excesso.

Por essa forma de se identificar qual a garantia válida teremos que a cláusula de conservação de imóvel, sendo dinheiro líquido do locatário em poder do locador acaba por ser uma garantia que suporta os danos da inadimplência mesmo antes dela ocorrer.

Desta feita, a partir do primeiro minuto de atraso do locatício, os valores caucionados em poder do locador já estão suportando os efeitos da mora, sendo portanto, a modalidade de garantia que deve persistir no contrato de locação.

Penalidade

A sanção penal prevista, via de regra, é convertida em sanção econômica, motivo pelo qual nosso estudo se limitará a ela. Havendo inadimplência de obrigações pecuniárias do locatário este crédito decorrente da dupla garantia deve ser compensado, nos termos do artigo art. 368 do Código Civil.

Em que pese ser o locatário o titular do crédito oriundo da infração legal cometida pelo locador, não há empecilhos de nenhuma ordem que tal crédito seja solicitado pelos fiadores em eventual peça de embargos à execução.

Como vimos anteriormente, havendo a cláusula de conservação de imóvel e fiança a garantia a ser tida como válida é a cláusula de conservação do imóvel. Dessa forma, nos casos em que o fiador venha a ser demandado judicialmente para pagar débitos do contrato de locação, ele poderá pleitear sua ilegitimidade passiva bem como requerer a penalidade econômica a ser imposta ao locador em favor do locatário, requerendo a compensação de valores.

A nosso ver, tal requerimento deve ser feito de forma subsidiária ao pedido de ilegitimidade passiva. Isso pois, no caso remoto do magistrado não se convencer de que a garantia da fiança é a garantia em excesso, o fiador continuará a fazer parte da demanda sendo responsável pelos débitos do locatário.

Dessa forma, sua participação na lide seria direta. O pleito de que se aplique a norma de ordem pública a fim de se ter a compensação de valores (crédito decorrente da multa com os valores devidos pelo locatário) para que o valor a ser suportado por ele seja reduzido está amparado em nosso devido processo legal pelo princípio da ampla defesa.

Ante todo o exposto pode-se concluir que a existência de cláusula de conservação do imóvel constitui uma garantia locatícia que se assemelha à caução, feita de forma parcelada. Sendo uma garantia locatícia, impede que seja utilizada uma segunda modalidade de garantia. Dessa forma, impede-se que seja incluído neste contrato fiadores ou seguro fiança.

Havendo no mesmo contrato duas modalidades de garantia, uma delas deve ser considerada nula de pleno direito. Analisando o caso concreto é que se poderá chegar a uma conclusão de qual garantia locatícia deve ser anulada.

Os parâmetros para se averiguar qual a garantia que permanece válida são três: o contrato de locação é de adesão ou convergência de vontades; qual a garantia mais gravosa ao locatário; e, por fim, qual modalidade de garantia surtiu efeitos no mundo jurídico em primeiro lugar.

Uma vez identificada qual garantia permanece e qual é nula passa-se à aplicação da sanção em decorrência da infração legal. Tal sanção econômica será, conforme os critérios do magistrado, de três a 12 vezes o valor do aluguel revertida em favor do locatário.

Essa sanção econômica decorre de norma de ordem pública, podendo ser arguida pelo próprio locatário ou pelos fiadores que porventura figurem no contrato de locação.

Como exposto anteriormente, só se justifica o pleito dos fiadores para que haja a compensação de valores com os débitos do locatário a fim de se ver diminuída sua dívida, posto que o titular do crédito desta multa é, indiscutivelmente, o locatário.

[1] TUCCI, Rogério Lauria e AZEVEDO, Alvaro Villaça. Tratado da locação predial urbana. 1 ed., 3 tiragem. São Paulo: Saraiva, 1988, p. 329-30.

[2] Ibid, p. 329-31.

Flávio Henrique Eickhoff - Advogado graduado no Centro Universitário Curitiba, pós-graduado em Direito Imobiliário na Universidade Positivo e acadêmico dos cursos de pós-graduação em Contratos no Centro Universitário Curitiba e em Processo Civil no Instituto Bacellar.

Taisa Pavin Wendrechovski - Procuradora do município de Colombo (PR). Graduada na Universidade Tuiuti do Paraná, é pós-graduada em Direito Imobiliário na Universidade Positivo.

Fonte: Revista Consultor Jurídico

OPERAÇÃO ESCULÁPIO+MAIS MÉDICOS FALSOS

10/08/2014 

Anhangüera – Alerta de Eduardo H.

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Polícia Federal desarticula tentativa de fraude de diplomas em 14 estados brasileiros

Por Allan de Carvalho – Agência MJ de Notícias

Ministro da Justiça, José Eduardo Cardozo, falou sobre operação, que evitou ingresso de falsos profissionais no Revalida. Estão sendo cumpridos 41 mandados de busca e apreensão

Durante coletiva em Brasília (DF), o Ministro da Justiça, José Eduardo Cardozo, falou sobre a operação Esculápio, realizada pela Polícia Federal, na manhã desta sexta-feira (18), para desarticular fraudes na emissão de certidões de cursos de medicina realizados em 14 estados.

“A maioria dos falsos médicos é brasileira, comprou o diploma fora do Brasil e com o documento em mãos pretendia fraudar o Revalida para exercer a profissão de médico no território nacional”, informou o ministro. O Revalida é o Exame Nacional de Revalidação de Diplomas Médicos Expedidos por Instituição de Educação Superior Estrangeira.

As investigações tiveram início após a Universidade Federal do Mato Grosso (UFMT) informar que manteve contato com as Universidades Bolivianas (Universidad Nacional Ecológica – UNE, Universidad Técnico Privada Cosmos – UNITEPC e Universidad Mayor de San Simon – UMSS), as quais confirmaram que dentre os inscritos no programa de revalidação, 41 pessoas nunca foram alunos ou não concluíram a graduação nessas instituições.

De acordo com o ministro, a operação da Polícia Federal tinha o objetivo de apurar a falsificação de diplomas de Medicina e foi desencadeada a partir de uma denúncia fundamentada, encaminhada pela Universidade Federal do Mato Grosso ao Departamento de Polícia Federal.

“Foi detectado que pessoas queriam, através de diplomas questionáveis, participar do Revalida para que pudessem exercer a Medicina no Brasil. Caso não fossem aprovados, tentariam, por meio de um curso complementar, que a própria universidade promove, participar desse curso para exercer a Medicina no Brasil”, acrescentou o ministro.

A Polícia Federal detectou que alguns dos suspeitos tinham o desejo de entrar para o programa Mais Médicos com ordens judiciais. O ministro ressaltou que nenhum dos fraudadores conseguiu. “É muito importante ter claro: havia uma tentativa de fraude, mas a operação impediu que o plano seguisse”, destacou.

Foram cumpridos 41 mandados de busca e apreensão determinados pela 7ª Vara Criminal de Justiça Federal de Mato Grosso, em quatro cidades do Estado, além de Acre, Alagoas, Amazonas, Bahia, Ceará, Maranhão, Mato Grosso do Sul, Paraná, Paraíba, Pernambuco, Rondônia, Rio Grande do Sul e São Paulo.

Em nota, o Ministério da Educação (MEC) afirmou que a Operação Esculápio não tem nenhuma relação com o Revalida. De acordo com a pasta, a UFMT não integra a lista de instituições federais que aplicam o exame. O MEC ainda esclareceu que “as universidades federais têm autonomia para revalidar diplomas, conforme prevê a Lei de Diretrizes e Bases da Educação”.

A UFMT suspeitou de 41 pessoas que se inscreveram para revalidar o diploma de Medicina. Elas teriam alegado que estudaram em instituições bolivianas, mas depois de investigação, a Universidade constatou que alguns nunca foram alunos das escolas superiores estrangeiras e, em outros casos, não haviam sequer concluído o curso.

Por Allan de Carvalho

Agência MJ de Notícias
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