Como se sabe, a locação de imóveis urbanos é regida pela Lei nº. 8.245/1991 (alterada pela Lei nº. 12.112/2009) e se dá por meio de um contrato (escrito ou verbal), que, como tal, pode ser extinto por uma série de razões, dentre as quais é possível apontar o inadimplemento de uma das partes, o distrato, dentre outras.

O certo é que, enquanto o locatário pode devolver o imóvel, mediante pagamento da multa pactuada, antes de terminado o prazo contratualmente estipulado, o locador não poderá fazê-lo, salvo nas hipóteses previstas em Lei.

Para rescindir o contrato e reaver o imóvel objeto da locação, o locador deverá denunciá-lo via notificação endereçada ao locatário e esta denúncia somente poderá acontecer nas hipóteses previstas nos arts. 7º a 9º, 46, 47, 56 e 57 da Lei do Inquilinato. Tem-se, aí, duas espécies de denúncia: denúncia cheia, na qual o locador precisa justificar a sua pretensão de retomada do bem nas hipóteses legais, e a denúncia vazia, que é imotivada.
Na verdade, o que se percebe é que, quanto ao tempo de duração, a locação constituída verbalmente ou por escrito, por prazo inferior a 30 (trinta) meses, terá uma diferente sistemática no que se refere à rescisão contratual. Do mesmo modo, há diferenças na extinção da locação quando se trata de imóveis não residenciais, de um lado, e residenciais, de outro.
De fato, na locação não residencial, independentemente do prazo estipulado, o escoamento do tempo será favorável ao locador, visto que ele poderá reaver o imóvel por denúncia vazia, ou seja, sem ter que apontar os motivos para tanto.
É o que também ocorre na locação por temporada, que, inclusive, não poderá ser ajustada por um prazo superior a 90 (noventa) dias. Terminado o prazo ajustado, o locador, independente da exposição de razões, poderá reaver o bem imóvel.
Já a locação residencial exige um maior cuidado por parte do locador. É que, caso o ajuste contratual seja feito por um prazo inferior a 30 (trinta) meses ou se dê verbalmente, não será possível a denúncia vazia (imotivada) após o período ajustado pelas partes, sendo a locação automaticamente prorrogada por prazo indeterminado, possibilitando a exigência de devolução do imóvel tão-somente após 5 (cinco) anos de vigência do contrato. Antes disso, o bem apenas poderá ser reavido por denúncia cheia, isto é, motivada naquelas hipóteses trazidas pela própria Lei do Inquilinato.
Assim é que o locador deverá conseguir comprovar as seguintes situações, motivando o seu interesse de reaver o bem imóvel: I) um mútuo acordo; II) a ocorrência de infração legal ou contratual; III) a falta de pagamento do aluguel e/ou encargos da locação; IV) a necessidade de realização de reparos urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti-las (art. 9º); V) a extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário estava relacionada ao seu emprego; VI) uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio; VII) interesse ou necessidade de demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída, em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão, em cinquenta por cento.
Do mesmo modo, é possível reaver o imóvel em caso de extinção de usufruto ou fideicomisso, nas locações celebradas pelo usufrutuário ou fiduciário (art. 7º), e, ainda, em caso de alienação do bem durante a locação, denúncia que se dará, obviamente, pelo adquirente, salvo se a locação tiver sido ajustada por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação, estando averbado junto à matrícula do imóvel. A Lei prevê que, nestas hipóteses, a denúncia se dê num prazo de 90 (noventa) dias contados da extinção do fideicomisso. averbação da extinção do usufruto ou registro da venda ou compromisso de venda, presumindo, após escoamento deste tempo, a manutenção da locação.
Interessante mencionar que, segundo disposição expressa do art. 55 da Lei do Inquilinato, quando o locatário for a pessoa jurídica e o imóvel se destinar ao uso de seus titulares, diretores, sócios, gerentes executivos ou empregados, a locação não será considerada residencial e, portanto, o contrato celebrado por um período inferior a 30 (trinta) meses poderá ensejar, sim, a denúncia vazia ao término de sua vigência.
O contrário acontece no caso de locações de imóveis utilizados por hospitais, unidades sanitárias oficiais, asilos, estabelecimentos de saúde e de ensino autorizados e fiscalizados pelo Poder Público, bem como por entidades religiosas devidamente registradas, nas quais a rescisão apenas poderá se dar de forma motivada, isto é, via denúncia cheia (art. 53).
Diante das colocações feitas, o que se percebe é que o locador tem que se preocupar com o formato do ajuste contratual locatício, especialmente no que tange ao prazo de sua duração, na medida em que isso influenciará diretamente nas possibilidades de pedido de retomada do bem imóvel locado.
Afinal, como visto, na locação residencial, a denúncia vazia (sem apontamento de motivos) somente tem cabimento, após o fim de sua vigência, se o contrato tiver sido ajustado por prazo igual ou superior a 30 (trinta) meses e, se prorrogado por prazo indeterminado, bastará, a qualquer tempo, notificar para desocupação em 30 (trinta) dias. Ao contrário, se uma locação residencial é ajustada verbalmente ou, por escrito, com um prazo inferior a 30 (trinta) meses, caberá apenas a denúncia cheia, já que a denúncia vazia somente poderá ocorrer 5 (cinco) anos após a vigência ininterrupta do contrato. É o Estado interferindo nas relações privadas para fins de proteger o direito fundamental da pessoa humana à moradia e, assim, uma figura que entende hipossuficiente: o locatário.